‘갭투자’ 곳곳 지뢰..여유자금 없다면 ‘쪽박’ 우려

【서울=뉴시스】신정원 기자 = #. A씨는 올해 1월 서울 뉴타운 아파트를 4억5000만원에 구입했다. 전세 4억원을 낀 갭투자 방식이었다. 이 아파트는 시세가 3000만원 오른 12월 4억8000만원에 처분했다. A씨가 갭투자로 1년 동안 실질적으로 번 돈은 1000여만원 안팎이다. 베트남 부동산 하노이 아파트 공장 사무실 냐짱시 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 분양 빈홈 Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha TrangPhu Quoc Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen City Splendora취득세 1.1%(495만원)와 재산세(종부세 제외) 56만원, 양도소득세(1년 이내) 896만원, 취득·매도 중개보수 각 188만원과 192만원, 법무사비용(2회) 60만원 등의 부대비용을 제외한 금액이다. 대출을 받았다면 145만원(연 2.89% 가정)의 이자, 대출을 안받았다면 63만원(연 1.50% 가정)의 기회비용도 뺐다.

5000만원 대출을 받았다고 하면 2032만원의 자산 갖고 3000만원을 벌었으니 147.7%(실질 시세차익 968만원)의 투자수익을 올린 셈이다. 대출을 안받았을 경우엔 총 6951만원을 들여 3000만원의 시세차익을 봤으니 투자수익률은 43.2%(실질 시세차익 1049만원)이다.

19일 부동산업계에 따르면 갭투자는 전세가격과 시푸차 전쥐흥 유로윈도 디케피탈 골든팰리스 분양 시작 현대힐스테이트 소호 인도지나오피스탤 만다린 Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem Me Tri Keangnam My Dinh 매매가격과의 차이(gap)가 매우 적은 아파트를 사들여 단기간에 전세가격을 올려 매매가격 상승을 유도하는 투자 방식이다. 전세를 끼고 매도할 때 시세차익을 얻는 것이 최종 목적이다.

부동산 활황기엔 이같은 갭투자가 인기를 끈다. 소규모의 자기자본으로 높은 수익률을 올릴 수 있어서다. 특히 저금리일 땐 대출 이자 부담은 낮아지고 투자수익률은 높아져 더욱 구미가 당긴다.

하지만 갭투자는 ‘매매가격은 오르고 전세가격은 떨어지지 스카이레이크 미딩송다 팜흥 로열시티 오피스 스타시티 매물 탕롱넘버원 비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 Trung Hoa 17T1, 29T1 Apartment Bac Ninh Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa 않는다’는 공식에서만 가능하다. 금리 인상 가능성과 정부의 대출규제 강화, 주택시장 위축 전망이 나오고 있는 이 시점엔 신중에 신중을 기해야 한다.

특히 전세가격이 하락하면 당장 발등에 불이 떨어진다. 재계약을 할 때 임차인에게 전세금 일부를 되돌려줘야 하는데 당장 융통할 목돈이 없다면 불가피하게 대출을 받아야 한다.

매매가격만 떨어진다고 하더라도 결국 전세가격을 낮춰야 하는 상황이 올 가능성이 크다. 전세금보다 더 비싼 ‘깡통주택’이 되면 계약 연장이 어려워지기 때문이다. 임차인 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화 토지 프로젝트 해변가의 지구 빈홈스 박닌성 고급 다낭시 Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City 입장에선 집이 경매에라도 넘어가게 되면 전세금을 보전받을 수 없게 되니 재계약을 하지 않으려 하는 것이 당연하다.

새로운 임차인을 구할 때도 계약이 쉽지 않게 된다. 전세금을 돌려줄 여유마저 없다면 전세금 반환 문제를 두고 기존 임차인과 법적 분쟁까지 벌일 수 있다.

신규 입주물량을 파악하는 것도 필수다. 입주물량이 늘어나면 역전세난이 발생할 수 있다. 내년부터 2년간 전국 입주물량이 78만여 가구에 달한다는 점을 고려하면 바딘구 센터 건물 박뜰롐구 디티꺼우여이구 복합 쭝화동 사업 하동구 지역 하이바쯩구 서울 환끼엠구 Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da 임차수요가 풍부하거나 신규 공급물량이 적은 곳, 개발호재를 갖춰 매매가격이 오를 수 있는 지역을 제외하곤 신중하게 접근해야 한다.

부대비용도 간과해선 안된다. 매입가격이 비쌀 경우 세금과 중개보수 등 부대비용도 덩달아 높아진다. 이 비용이 임대소득과 시세차익을 합산한 금액보다 크다면 투자수익률은 마이너스가 된다.

보유하고 있는 동안 납부해야 하는 재산세와 종합부동산세도 꼭 따져봐야 한다. 재산세는 7월과 9월에 나눠 기준시가를 기준으로 낸다.

종부세는 개인별로 보유한 주택·토지 부동산을 모두 합한 가격이 유형별로 초과하는 금액에 대해 납부한다. 아파트, 다가구, 단독주택 등 보유 중인 주택의 공시가격 한국 남뜰롐구 타워 메찌동 빌딩 Yen Phong Ciputra 합계액이 6억원을 넘으면 납부 대상이다. 대신 1세대 1주택자의 경우 주택 가격이 9억원을 초과한 것에 대해서만 종부세를 과세한다. 갭투자를 할 때 주택을 여럿 매입하는 경우엔 총액이 6억원을 넘는지 살펴봐야 한다.

이미윤 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “갭투자는 저금리에 대출이자 비용 부담이 적고 매매가 대비 전세가가 높을 경우 소규모 투자금으로 시세차익을 얻을 수 있는 투자 방식”이라며 “매매가는 오르고 전세가는 떨어지지 않는다는 공식이 깨지면 갭투자는 실패하게 된다”고 지적했다.

이어 “부동산 침체기로 접어들 땐 매매 및 전세가격 하락을 대비할 수 있는 여유자금을 갖고 유동자금 흐름에 신경써야 한다”며 “입주물량이 많은 지역은 투자 시기를 미딩동 뉴타운 떠이호구 분양 시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 하이퐁시 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 Binh Xuyen 늦추거나 급매물 위주로 저가 매입 전략을 구사해야 하고, 부대비용을 계산해 실제 수익률을 따져봐야 한다”고 조언했다.

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