거래량만 뛴 경기 아파트 ‘반쪽 청신호’

[머니투데이 신희은 기자] [지난해보다 11% 늘었지만 매매가격은 제자리…’매수심리 회복’ vs ‘공급과잉 따른 반짝효과’ 엇갈려 ] 지난달 경기권 아파트 거래가 서울과 달리 증가했다. 공급과잉에 대한 우려를 덜어준다. 하지만 같은 기간 경기권 아파트 매매가는 상승하지 않았다. 하노이 부동산 베트남 부동산 하노이 아파트 오피스 공장 사무실 토지 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 real estate property project villa rent lease sale budongsan imperia garden goldmark city green stars이에 거래량 증가가 매수심리 회복의 ‘청신호’인지는 좀더 지켜볼 필요가 있다는 지적이다. 15일 서울시와 KB국민은행에 따르면 지난 2월 서울 아파트 거래량은 4681건으로 지난해 같은 기간보다 4.9% 감소했다.

반면 경기 아파트 거래량은 1만2164건으로 전년 동월 대비 11.3% 증가했다. 국내 주택시장 분위기를 견인하는 서울과 경기지역의 아파트 거래량이 상반된 양상을 나타낸 것이다. 서울에선 △강남구(1.2%) △서초구(0.9%) 등 재건축 아파트를 중심으로 거래량이 분양 빈홈 시푸차 전쥐흥 유로윈도 디케피탈 골든팰리스 분양 시작 현대힐스테이트 소호 인도지나 오피스탤 만다린 Homecity home city Mulberry Goldmark City apartment office industrial zone flat 늘었다. 하지만 △용산구(-12.9%) △은평구(-24.1%) 등을 중심으로 서울 전체적으론 감소했다. 경기권에선 △용인 수지(62.1%) △수원 영통(61.2%) △일산 서구(49.0%) 등 신도시 아파트에서 거래 증가세가 두드러졌다.

이 기간에 아파트 매매가격은 서울과 경기 모두 ‘보합’에 그쳤다. 서울은 강북과 강남이 모두 제자리를 지켰고 경기에선 고양·안양·의정부·광명·평택·안산·남양주·용인 등이 스카이레이크 미딩송다 팜흥 팜훙 로열시티 스타시티 매물 탕롱넘버원 비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 경남아파트 Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen City Splendora 보합권에 머물렀다. 지역에 따라선 거래량이 줄었는데도 매매가가 상승하거나 거래량 증가에도 매매가가 보합이거나 되레 하락한 곳이 적잖았다.

서울 용산의 경우 2월 거래량은 전월보다 12.9% 줄었지만 아파트 매매가는 0.1% 상승했다. 반대로 2월 거래량 증가폭이 큰 용인 수지와 일산 서구의 아파트 매매가는 타임시티 에고그린디티 쭝화프로젝트 해변가의 지구 빈홈스 박닌성 고급 다낭시 바딘구 센터 건물 박뜰롐구 디티꺼우여이구 복합 쭝화동 사업 하동구 지역 하이바쯩구 서울 환끼엠구 한국 남뜰롐구 타워 메찌동 Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc 보합을 나타냈다. 때문에 시장에선 경기권의 눈에 띄는 거래량 증가가 매수심리 회복의 ‘청신호’인지, 공급과잉에 따른 ‘일시적 현상’인지를 두고 판단이 다소 엇갈렸다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “3월부터 시작되는 봄 성수기를 앞두고 전셋값이 오르고 미국의 추가 금리인상도 예고되면서 금리가 더 오르기 전에 집을 매입하려는 수요가 반영된 것같다”고 진단했다. 이어 “하반기 경기권 입주물량 부담은 여전하지만 가격도 생각보다 많이 빠지는 분위기는 아니다”라고 덧붙였다. 이광수 미래에셋대우 연구원은 “주택가격이 내릴 조짐이 빌딩미딩동 뉴타운 떠이호구 분양 시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 하이퐁시 매매 흥이엔성 타워 창고 Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem 보이면 매물을 거둬들이기 때문에 서울의 거래는 줄었지만 가격은 현상유지 수준”이라며 “경기는 공급증가로 거래가 늘었지만 가격은 오르지 못할 가능성이 높다”고 지적했다. 그러면서 “올 경기권 입주물량이 지난해보다 40%가량 늘어날 것”이라며 “거래량은 증가하는데 가격은 떨어지는 현상이 이어질 수 있어 물량조절이 필요하다”고 말했다.

부동산 재테크와 관련한 가장 큰 편견 가운데 하나는 ‘부동산 투자는 돈이 많아야 할 수 있다’는 것이다. 30년간 피땀 흘려 일하고 알뜰살뜰 아껴 쓰더라도 서울에서 집 한 채 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아 가든 골드마크 시티 에코그린 Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1, 29T1 Apartment Bac Ninh 소유하기 힘들다는 기사를 꼭 예로 들지 않아도, 돈이 많지 않으면 부동산 투자는 접근하기 어렵다는 게 일반적인 인식이다.

얼마 전까지만 해도 나 역시 같은 생각이었다. 다문화가정을 지원하는 사회복지사로 일하면서 보람은 있었지만, 넉넉하지 못한 급여로 미래에 대한 걱정은 컸다. 게다가 아버지가 5년 넘게 병상에 누워있는 상황이라 병원비 부담이 상당해 당시는 미래를 꿈꾸는 것조차 사치라고 느껴졌다.

그러던 어느 날 한 매체의 인터뷰 기사를 보다가 큰 충격을 받았다. 모 대기업 회장의 인터뷰였는데, 그 회장의 자사 지분율이 고작 1자리 수밖에 되지 않았던 것이다. 그렇게 적은 지분율로 거대한 조직을 이끄는 수장이 되었다는 게 믿기지 않았다.

나도 적은 자본으로 큰 돈을 벌고 싶었다. 아니 이건 생존의 문제였다. 내일을 암담하게 맞이하고 싶지 않았다. 간절함이 꿈을 이룬다고 했던가? 우연히 읽은 부동산 경매 관련 책에서 그토록 찾았던 답을 얻었다.

부동산 투자에서 적은 돈으로 큰 효과를 볼 수 있는 방법은 바로 ‘레버리지’를 이용하는 것이다. 레버리지란 내 돈이 아닌 타인의 자본을 지렛대로 삼고, 이를 통해 내 돈의 힘을 최대로 발휘하는 방식인데, 부동산에서 레버리지로는 은행의 대출금과 임차인의 임대차 보증금을 들 수 있다.

레버리지를 이용하면 소액으로 부동산 투자를 할 수 있고, 여기에다 경매 재테크를 더하면 내 돈이 한 푼도 들지 않는 투자, 즉 ‘무피투자’도 가능하다는 게 내 소신이다.

부동산 재테크에 투자금이 들지 않는다는 사실에 여전히 의구심을 갖고 고개를 갸우뚱하는 이가 있다면 다음의 빌라 경매 낙찰 사례를 확인해보자.

법원 경매를 통해 주택을 낙찰받으면 보통 감정가의 70%나 낙찰가의 80% 가운데 낮은 금액을 경락잔금대출로 받을 수 있다. 보험사나 증권사, 새마을금고 등 제2금융권 중에서는 상대적으로 대출한도를 조금 더 여유있게 적용해 주는 곳도 있다.

예를 들어 감정가가 1억원인 빌라를 8000만원에 낙찰받는다면, 타인 자본인 은행의 대출금을 감정가의 70%에 해당하는 7000만원 정도 받을 수 있다. 여기에 월세 보증금 1000만원을 합하면 8000만원이 된다.

다시 말해 내 돈이 하나도 필요하지 않게 되는 것이다. 이때 대출금 7000만원과 보증금 1000만원이 레버리지다. 은행에서 대출한 7000만원에 대한 이자는 임차인에게 월세를 받아 상환하고, 남은 월세는 낙찰자의 임대수익이 된다.

낙찰자는 자기 자본 없이 은행 대출금과 임차인의 임대차보증금을 레버리지로 활용해 빌라를 취득하고도 매월 임대수익을 발생시키는 ‘무피투자’를 한 것이다. 빌라 시티 그린 스타Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City 낙찰가에 대해 낙찰자, 은행, 임차인이 각각 부담한 금액을 따져 보면 은행이 7000만원, 임차인이 1000만원, 낙찰자는 0원이다. 빌라 소유권은 낙찰자에게 있는데 투자 금액은 은행과 임차인보다 적게 드는 구조가 된다.

이처럼 경매를 이용하면 부동산을 시세보다 저렴한 가격으로 소유하면서 대출을 많이 받을 수 있어 레버리지 효과를 최대로 살린 무피투자가 가능하다.

나 역시 위의 빌라 경매 낙찰과 같은 방법으로 2015년 인천 서구의 빌라를 무피투자로 낙찰받았다. 감정가 1억원에서 한차례 유찰되어 최저가 7000만원으로 법원 경매가 진행된 빌라를 8020만원에 낙찰받았다.

레버리지로 활용한 금액은 대출금 7000만원과 월세 보증금 1500만원을 합친 8500만원이었다. 8020만원으로 낙찰받은 물건의 수리비용은 70만원, 세금 및 중개수수료 등 부대비용 380만원으로 총 8470만원이 들었다.

레버리지로 활용한 금액인 8500만원에서 총 비용인 8470만원을 제외하고도 30만원이 남는 무피투자가 된 것이다. 은행 대출 이자는 월 21만원이지만 월세가 35만원씩 입금돼 대출이자를 상환하고 남는 14만원이 매달 임대수익으로 들어온다.

일반적으로 부동산 경매 재테크는 시세보다 싼 가격으로 부동산을 낙찰받기 때문에 수익률뿐만 아니라 리스크 관리 측면에서도 일반매매로 부동산을 취득한 것보다 훨씬 더 여유가 있다.

만약 위 사례에서 부동산 시세가 1000만원 떨어지면 어떻게 될까. 일반매매는 1억원에 매입한 부동산 시세가 9000만이 되어 1000만원의 손해가 발생한다. 하지만 경매 재테크를 통해 8000만원에 낙찰받으면 부동산 시세보다 1000만원 떨어진 9000만원에 팔아도 오히려 1000만원의 수익이 생긴다.

물론 경매 재테크를 통한 무피투자는 고가로 낙찰받으면 아무런 소용이 없다. 따라서 낙찰을 받기 위한 경매가 아닌 수익률 중심의 부동산 경매 재테크가 되도록 예비자금을 충분히 확보한 뒤 투자 전략을 세워나가야 한다.

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