공실 굴욕의 서울스퀘어..”매각 연기에 손절매 우려도”

공실 때문에 2년째 투자자들에게 배당을 못한 것은 물론, 매각도 미뤄졌다. 서울역 앞 프라임급 오피스의 명성을 유지하던 서울스퀘어 투자자들이 예전 빌딩주였던 모건스탠리가 2011년 이 건물을 손절매하며 팔았던 악몽이 재연될까 우려하고 있다. 하노이 부동산 베트남 부동산 하노이 아파트 오피스 공장 사무실 토지 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 Hoan Kiem Nam Tu Liem Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen City Splendora Homecity home city Mulberry Goldmark City apartment office industrial zone flat real estate property project villa rent lease sale budongsan imperia garden goldmark city green stars6일 업계에 따르면 서울스퀘어의 소유주로 돼 있는 ‘케이알원 기업구조조정리츠(이하 케이알원 리츠)’의 만기가 1년 연장될 것으로 보인다. 업계 관계자들은 만기가 끝나는 올해 10월 매각할 경우 높은 공실률 때문에 건물 가치를 인정받지 못할 것을 우려한 결정이라고 보고 있다.
서울스퀘어는 최근 높은 공실률 때문에 고생하고 있다. 지난 1월을 기준으로 공실률은 21.9%로 파악되며, 오는 4월 4~5개 입주사의 계약 만료까지 앞두고 있다.

지난해 을지로에 신한L타워, 대신타워 등이 입주를 시작하고, 인근 용산권역에 아모레퍼시픽 신사옥(연면적 12만3450㎡)이 올해 7월 들어서는 등 지역 내 오피스 분양 빈홈 시푸차 전쥐흥 유로윈도 디케피탈 골든팰리스 분양 시작 현대힐스테이트 소호 인도지나 오피스탤 Bac Ninh Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai Ba Trung 공급이 늘어나면서 공실률이 개선될 가능성은 더 낮아지고 있다. 지난해와 2015년에는 배당도 없었다.

특히 올해 말 서울 마곡지구에 LG사이언스파크가 조성되면서 LG계열사의 연쇄 이동이 예상되는 가운데, LG이노텍은 이미 서울스퀘어를 나와 후암로 LG서울역빌딩으로 본사를 옮겼다. LG전자도 이전을 앞두고 있다. 공시에 따르면 지난해를 기준으로 서울스퀘어 임대 매출액의 24.3%, 10.9%를 차지하고 있는 LG전자와 LG이노텍은 건물의 최대 임차인들이다.

국토교통부 관계자는 “리츠 존립기간을 1년 연장해 공실을 줄이고 내년 중 매각을 계획하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

케이알원 리츠가 소유한 서울스퀘어는 외국계 투자회사 모건스탠리가 2007년 금호그룹으로부터 9600억원에 매입 후 1000여억원을 들여 지금의 모습으로 리모델링했다. 연면적 13만2806㎡, 지하 2층~지상 23층의 건물로 2014년 방영된 인기 드라마 미생의 촬영지로도 잘 알려져 있다.

하지만 2011년 부동산 경기 침체로 모건스탠리는 싱가포르계 만다린 스카이레이크 미딩송다 팜흥 팜훙 로열시티 스타시티 매물 탕롱넘버원 비글라세라 임대 더매너 별장 Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1, 29T1 Apartment 투자회사인 알파인베스트먼트파트너스에 3000억원 가량 손절매한 8000억원에 서둘러 매각하면서 ‘눈물의 매각’이라는 이야기를 들었다.

케이알원 측 관계자는 “건물 매각과 관련해 특별히 진행되고 있는 것은 없다”고 말했다.

지난해 국내 은행들은 1000원을 굴려 1.3원을 버는 장사를 했다. 장사의 질이 2000년 이후 최악으로 추락했다. 예대마진(예금과 대출의 금리 차이)에 집중된 수익 구조를 개선하기 위해 비(非)이자 이익을 늘리겠다는 공언(公言)은 ‘공언(空言)’으로 끝났다.

6일 금융감독원이 발표한 ‘국내 은행의 2016년 중 영업실적(잠정)’에 따르면 지난해 시중·지방·특수은행 등 국내 은행의 총 당기순이익은 3조원을 기록했다. 국내 은행의 당기순이익은 2014년 6조8000억원을 기록한 뒤 2015년 4조4000억원 등으로 2년 연속 감소세다.
지난해 당기순이익이 전년보다 1조4000억원(32%) 줄어든 건 산업은행·수출입은행 등 특수 은행들 탓이다. 조선업 구조조정에 따른 충당금 적립으로 대손 비용이 전년에 비해 2조2000억원 늘면서 3조5000억원의 당기순손실을 기록했다. 특히 산업은행의 지난해 당기순손실 규모는 3조원으로 1998년 외환위기(4조9000억원) 이후 최대다. 산업은행 관계자는 “시중은행은 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화프로젝트 해변가의 지구 빈홈스 박닌성 고급 다낭시 바딘구 그린 스타Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City 바로 발을 뺄 수 있지만 (산업은행은) 국책은행으로서 구조조정의 책무를 다 할 수밖에 없다”며 “외환위기 구조조정이 완료된 2001년부터 구조조정 비용이 발생한 3개년(13·14·15년)을 제외하면 누적 순이익 규모가 12조7000억원에 이른다”고 말했다.

반면 시중은행(지방은행 제외)은 지난해 5조5000억원의 당기순이익을 올렸다. 전년보다 1조3000억원(32.5%) 증가했다.
공은 이자이익 증가에 있다. 지난해 국내은행의 이자이익은 34조5000억원으로 전년(33조5000억원) 대비 9000억원 증가했다. 금감원은 “순이자마진(NIM) 축소에도 불구하고 대출채권 등 운용자산의 증가가 이자이익 상승을 견인했다”고 분석했다.
실제 NIM은 2010년 2.32%를 찍은 후 매년 하락하면서 지난해 전년(1.58%)보다 0.03%포인트 낮은 1.55%를 기록했다. 그런데도 전체 이자이익이 늘어난 건 운용자산(평균 잔액 기준)이 2015년 1827조5000억원에서 지난해 1934조4000억원으로 106조9000억원 증가했기 때문이다. 곧, 지난해 은행들은 ‘박리다매’ 전략을 썼다. 마진을 적게 먹더라도 회수가 손쉬운 주택담보대출을 늘려 돈을 벌었다. 지난해 말 가계대출 규모는 1300조원을 넘어섰다.

굴리는 돈의 덩치는 커졌는데 마진은 적으니 효율성은 떨어진다. 지난해 국내 은행의 총자산이익률(ROA)은 전년보다 0.08%포인트 하락한 0.13%를 기록했다. ROA는 은행이 자산을 얼마나 효율적으로 운용했는지를 보여주는 수익성 지표다. ROA가 0.13%라는 건 은행이 자산 1000원을 굴려 연간 1.3원을 벌었다는 의미다. 자기자본이익률(ROE)도 1.65%를 기록, 2015년보다 0.93%포인트 떨어졌다. ROE는 투입한 자기자본이 얼마만큼의 이익을 내고 있는지를 나타낸다. ROA와 ROE 모두 당기순손실을 기록한 2000년 이후 최저 수준이다.

돈을 까먹으면서 장사한 특수은행을 빼면 그나마 사정이 낫긴 하다. 일반은행의 ROA와 ROE는 각각 0.45%, 5.88%로 전년 대비 0.08%포인트, 0.99%포인트 상승했다. 그렇지만, 해외 은행과 비교해서는 형편없다. 미국(1.5%), 호주(1.2%), 캐나다(1.1%) 등의 ROA가 3배가량 더 높다.

국내은행이 장사를 잘 못하는 건 수익의 대부분을 이자 부문에서 올리고 있기 때문이다. 지난해 국내 은행의 이자이익은 34조5000억원에 달했지만, 수수료·투자수입 등 비이자 이익은 전년보다 1조1000억원이 줄어든 4조9000억원을 기록했다. 전체 이익의 87.5%가 이자이익에서 나왔다.
해외 은행은 비이자이익이 전체 수익의 상당 부분을 차지한다. 한국금융연구원이 2015년 말 기준으로 미국상업은행 5300여곳과 국내 16개 은행을 비교한 결과, 미국상업은행은 비이자이익이 37%에 달했지만 국내은행은 15.2%에 그쳤다.
수익구조 다변화는 은행들이 늘 강조하는 효율성 개선책이다. 비이자 부문 수익 확대를 위해 은행들이 가장 먼저 시도한 것은 수수료 인상이다. 은행들은 지난해 송금·예금·자동화기기(ATM)·외환거래 등 수수료를 일제히 올렸다. 외국계인 씨티은행은 계좌유지 센터 건물 박뜰롐구 디티꺼우여이구 복합 쭝화동 사업 하동구 지역 하이바쯩구 서울 환끼엠구 한국 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아 가든 골드마크 시티 에코그린 시티 수수료까지 도입했다. 또, 비용 절감을 위해 은행 지점을 통폐합했다. 업계에 따르면 지난 2013년 1분기 말 5935개였던 6대 은행의 영업지점 수는 지난달 말 5493개로 약 4년 새 442개가 줄었다.

그러나 ‘은행=공공기관’이라는 인식 탓에 수수료를 올리기 쉽지 않다. 영업점 축소에 나서면서 은행이 양질의 일자리 창출이라는 사회적 기능을 못 해낸다는 비판을 받는다.

때문에 수수료 수입 확대를 위해선 단순 업무 대행 수수료를 올리는 게 아니라 자산 관리 역량을 강화해 자산관리서비스를 통한 수수료 수입을 올려야 한다는 주장이다. 또, 투자에도 지금보다는 적극적으로 나서야 한다는 얘기도 나온다. 김우진 금융연구원 선임연구위원은 “일부에서는 남뜰롐구 타워 메찌동 빌딩미딩동 뉴타운 떠이호구 분양 시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 하이퐁시 매매 흥이엔성 타워 창고 파생상품이나 유가증권 운용에 지나치게 많은 자금을 투입할 경우, 또는 시장 변동에 영향을 받기마련인 방카슈랑스나 펀드 판매를 강화하면 수익의 안정성을 저해할 수 있다고 주장한다”며 “그러나 현재 비이자이익 비중이 지나치게 낮다는 점을 고려하면 ‘구더기 무서워 장 못 담글’ 상황은 아닌 것 같다”고 말했다.

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