땅 경매의 법칙 ‘길목을 잡아라’

[아시아경제 주상돈 기자] 부동산시장 활황 속에 경매 열기가 뜨겁다. 경매 열기는 주택은 물론 토지입찰에서도 그대로 재현되고 있다. 특히 땅이 다른 필지의 길목인 경우 확보 경쟁은 더 치열하다. 베트남 부동산 이달 초 광주지방법원에서 열린 경매에 전남 화순군 화순읍 동구리 일대 필지 9개가 나와 모두 낙찰됐다. 지지옥션에 따르면 동구리에 위치한 4314㎡(1305평) 규모의 임야(기호7)가 첫 경매에서 감정가(4745만원)의 550%에 달하는 2억6110만원에 낙찰됐다. 응찰자 47명을 제치고 한 모씨가 새 주인이 됐다. 주변 지형지세보다 높은 데다 잡목 사이에 컨테이너박스와 정자가 있는 임야에 48명이 몰려 500% 넘는 낙찰가율에 팔린 것이다.

이달 초 경매에 나온 전남 화순군 화순읍 동구리 일대 필지. 길목에 위치한 기호7에 응찰자 48명이 몰렸다.
이달 초 경매에 나온 전남 화순군 화순읍 동구리 일대 필지. 길목에 위치한 기호7에 응찰자 48명이 몰렸다.
그런데 다른 필지 대부분은 3~7명이 응찰했다. 기호7과 맞닿은 8874㎡(2684평) 규모의 밭 경매에는 불과 3명만 응찰했다.

사각형도 아닌 ‘ㄷ’ 모양의, 잡목만 무성한 땅을 차지하려는 경쟁이 빚어진 이유는 다름 아닌 길목이어서다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “48명이 몰린 임야는 모양도 정사각형이 아니고 경사 15도 이하의 ‘부정형완경사지'”라며 “언뜻 보면 쓸모없는 땅으로 보이지만 이날 함께 경매에 나온 다른 땅의 길목이라는 점 때문에 응찰자들이 몰린 것으로 보인다”고 말했다.

이 선임연구원은 “나머지 필지의 경우 기호7이 없으면 길이 막히는 맹지가 돼 쓸모없는 땅이 된다”며 기호7 낙찰자의 경우 해당 임야를 낙찰액보다 훨씬 비싸게 팔거나 나머지 땅을 헐값에 매입할 가능성이 크다”고 말했다.

이 같은 ‘길목땅’ 사례는 제주도에서도 나왔다. 지난 10일 경매에 나온 제주시 조천읍 북촌리 663㎡(201평) 규모의 도로가 감정가(3034만원)의 2639.9%에 달하는 8억100만원에 낙찰된 것이다.

이 선임연구원은 “해당 땅은 리조트로 진입하는 도로로 이용되고 있다”며 “다른 사람이 이 물건을 낙찰받은 경우 도로 사용료를 지불해야 할 가능성이 크기 때문에 리조트 측에서 낙찰을 받은 것으로 보인다”고 말했다.

50층 이상 초고층 단지를 꿈꿨던 서울 재건축 단지들이 초비상이다. 서울시가 최근 압구정 재건축 계획을 통해 ‘35층 층수 제한에 예외는 없다’는 기본 입장을 명확히 하면서 재건축 계획안의 궤도 수정이 불가피해졌기 때문이다. 현재 대치 은마, 반포지구, 잠실, 여의도 일대 재건축 단지들이 50층 내외의 초고층 재건축을 추진하고 있다.

사실 이미 현행 ‘2030 도시기본계획’ 상 서울 지역 내 아파트 등 주거용 공동주택(주상복합 제외)의 최고 층수는 35층 이하로 제한돼 있다. 지난해 한강변 개발계획을 구체화한 ‘한강변 관리 기본계획’ 또한 35층 규제를 준용하고 있다. 이에 압구정 등 강남권 대규모 재건축 단지를 중심으로 하노이 아파트 층수 규제 완화에 대한 요구가 거셌는데, 시는 “도시기본계획 상 최고높이 제한에 예외는 없다”며 층수 규제에 대한 가이드라인을 명확히 한 것이다.

현재 50층 이상 초고층 재건축을 추진하고 있는 단지들은 전전긍긍하고 있다. 이들 단지들은 기존 건물 층수가 15층 내외로 높아 재건축 사업성이 뛰어나지 않다는 공통점을 지니고 있다. 초고층 단지가 절실할 수밖에 없다.

하지만 상황은 녹록지 않다. 대치동 은마아파트는 지난달 말 최고 50층, 전용 39~109㎡ 5,940가구를 짓는 재건축 설계안을 확정했다. 은마 재건축추진위원회 관계자는 “5월 공장 매물 서울시로부터 ‘차별화한 디자인을 통해 서울의 명소가 되는 아파트를 지으면 35층 제한을 풀어줄 수 있다’는 취지의 답변서를 수령했다”고 말했다. 그러나 서울시 관계자는 “시는 혁신 디자인 단지에 층수 규제를 풀어줄 수 있다는 입장을 밝힌 적 없다”고 반박했다.

잠실이나 여의도 일대 재건축 단지 역시 처지는 비슷하다. 송파구 재건축의 ‘최대어’인 잠실주공5단지는 제3종 일반주거지역인 전체 정비구역(35만3,987㎡) 가운데 송파대로와 인접한 약 20%를 준주거지역으로 바꿔 50층 이상 주상복합아파트를 지을 계획이다. 근거도 있다. 시는 사무실 별장 한강변 관리 기본계획을 통해 잠실, 여의도 등을 한강변 스카이라인의 입체적인 조성이 필요한 곳으로 지정하고 “복합건축물 조성 시 51층 이상 건축이 가능하다”고 명시했다. 그러나 조합 관계자는 “이는 초고층 건축을 위한 필요조건일 뿐”이라며 “도시계획위원회 심의를 통과한다는 보장이 없다”고 토로했다.

재건축이 가능한 단지만 16개(7,800여가구)에 달하는 여의도 또한 대부분이 용적률 200% 초반대로 일반 재건축의 사업성이 떨어져 층수 제한이 달가울 리 없다 오피스 임대 게다가 서울시가 여의도 재건축 방식을 압구정처럼 개별 단지 차원이 아닌 지구단위계획으로 변경할 계획이어서, 사업 속도가 더딜 수밖에 없다. 목화아파트 주민자치회 관계자는 “재건축보다는 비용이 덜 들어가는 리모델링 방식으로 노후아파트 정비를 추진해야지 않겠느냐”고 말했다.

양지영 리얼투데이 실장은 “최고 층수를 시의 기준에 맞춰 재건축을 추진하면 기존 계획안보다 일반 분양분이 줄어들고 조합원 수익성이 낮아진다“며 “조합 내부적으로 다양한 이견이 생길 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

베트남 부동산 하노이 아파트 공장 매물 사무실 별장 오피스 임대

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