미분양도 ‘양극화’..서울 반토막·지방은 1만가구 늘어

【서울=뉴시스】이승주 기자 = 미분양도 수도권과 지방 간 양극화가 심화하고 있다. 올 상반기 서울 미분양은 절반 가까이 줄어든 반면 기타지방 미분양은 1만가구 넘게 증가했다.

23일 국토교통부에 따르면 지난 7월 전국 미분양 물량은 올 들어 베트남 부동산 최다치인 6만3127가구를 기록했다. 올 1월 6만737가구에서 하락하다 지난 5월부터 매달 큰폭 증가했다. 이에 지난 7월 미분양은 전월보다 5.21%, 전년 동기(3만3177가구) 대비 90.27% 증가했다.
악성미분양(준공 후 미분양) 주택도 올 1월 1만422가구에서 1만1527가구로 늘었다.

하지만 이는 전국 평균 수치일 뿐 서울 및 수도권은 오히려 감소했다. 특히 하노이 아파트 강남발 재건축 활황으로 매매가가 크게 상승하고 분양시장 활황세를 보이고 있는 서울은 미분양 수치가 절반 이상 줄었다.

서울 주택 미분양은 올 1월 868가구에서 지난 7월 426가구로 50.92% 감소했다.

서울을 포함한 수도권 미분양도 올 1월 2만9180가구에서 지난 7월 2만1393가구로 26.68%(7787가구) 감소했다. 경기는 7033가구(2만4276→1만7243가구), 인천은 312가구(4036→3724가구) 줄었다.

경기에서는 용인시와 평택시에서 여전히 미분양이 대량 적체됐지만 전체적으로는 감소세를 보이고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “저금리가 이어지면서 유동자금이 부동산으로 몰리고 있다”며 “그 중 상대적으로 안전한 서울 및 수도권으로 수요가 집중돼 이들 지역에서는 미분양 감소세를 보이고 있다”고 분석했다.

반면 올 상반기 지방 미분양 물량은 큰폭으로 늘었다. 지방 공장 매물 미분양 물량은 올 1월 3만1557가구에서 지난 7월 4만1734가구로 1만가구 넘게 늘었다.

지방 미분양물량 증가는 기타지방이 견인했다.

기타지방은 2만5757가구에서 3만6247가구로 1만가구 넘게 늘었다. 반면 제주와 울산 등을 중심으로 6대광역시 미분양 물량은 소폭 줄어 5800가구에서 5487가구가 됐다.

심 교수는 “지방은 지방경기 침체와 조선·철강업 구조조정 여파로 주택 수요는 줄어들었지만 공급이 늘어나면서 미분양이 증가하고 있다”며 “내년까지는 지방 미분양은 증가하고 수도권은 감소하는 양극화가 계속될 것이다. 전국 미분양 수치도 지방 미분양 증가 여파로 증가세를 이어갈 것”이라 전망했다.

서울시가 지난달 공동시행 건설업자 선정 기준을 바꾸면서 건설사들이 도시정비사업 계획을 세우는데 애를 먹고 있다.

서울시가 조합과 건설사가 재건축·재개발 사업을 공동시행할 경우 시공사 선정 시기를 ‘건축 심의 이후’로 바꾸면서, 올해 발주가 예상됐던 사업 물량 상당 부분이 내년으로 미뤄지고 있기 때문이다. 이에 따라 남은 하반기 건설사들의 도시정비사업 수주 각축전도 한층 뜨거워질 전망이다.

국토교통부는 조합과 건설사가 재건축·재개발 사업을 공동 시행할 사무실 별장 경우 시공사 선정 시기를 ‘조합 설립인가 이후’ 시점으로 앞당기는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안 시행에 들어갔다. 그러나 지난 3월 서울시가 ‘건축심의 이후’에 시공자를 선정하도록 하는 별도 기준을 만들어 사실상 공동 시행을 무력화시키면서, 올해 발주가 예상됐던 사업 물량 중 상당수가 내년 말이나 내후년으로 넘어간 것이다.

부산 수영구 남천동의 삼익비치타운 아파트 전경. 재건축 규모만 1조원대로 부산에서 진행 중인 재건축 단지 중 최대 규모다. /네이버 지도 캡처
부산 수영구 남천동의 삼익비치타운 아파트 전경. 재건축 규모만 1조원대로 부산에서 진행 중인 재건축 단지 중 최대 규모다. /네이버 지도 캡처
서울시는 설계안도 없이 사업 초기에 시공사를 선정해 건설사가 공사비를 무분별하게 증액하는 것을 막기 위해 시공사 선정 시기를 조합인가 단계로 앞당기는 것은 불가하다는 입장이다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’과 ‘공동사업시행 표준협약서’ 고시안을 지난달 행정 예고했고 이달 중 최종 고시할 예정이다.

건설사들에 따르면 이번 조치로 추진 중이던 서울 반포와 한남 일대 재건축·재개발 단지들이 직격탄을 맞았다. 서초구 반포 1·2·4주구, 서초 신동아 1·2차, 반포 3주구, 강남구 대치 쌍용1차, 용산구 한남3구역 등이 대표적이다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울 지역 재개발·재건축 추진 단지 가운데 조합설립 인가를 받았거나 인가가 임박한 단지는 150여곳에 이른다.

대형 건설사 한 관계자는 “도정법 개정안에 맞춰 시공사 선정 시기가 앞당겨질 때를 대비해 물밑 수주 작전을 펼쳐왔는데, 사실상 물 건너 가게 됐다”며 “눈여겨보고 있던 반포 1·2·4주구, 3주구와 한남 3구역 등의 사업 속도가 미뤄지면서 허탈한 상황”이라고 말했다.

또 다른 건설사 관계자는 “조합설립 인가 이후 수주가 가능한 서울 이외, 부산과 경기지역 우량 재건축·재개발 단지를 공략하는 방향으로 수주 전략을 다시 짜고 있다”고 말했다.

남은 하반기 건설사들의 수주 경쟁은 한층 뜨거워질 전망이다. 올해 전체 발주 물량이 줄어들며 건설사들의 도시정비사업 실적이 예년보다 저조하기 때문이다. 건설사 중 대림산업이 2조3000억원(지분 기준)어치 도시정비사업을 따내며 최고 수주 실적을 기록 중이다. 대부분의 건설사는 수주 실적이 1조원에도 못 미친다.

건설업계에 따르면 최근 1조원대 규모인 부산 삼익비치타운(남천2구역) 오피스 임대 재건축 사업을 따내기 위해 7~8개 대형 건설사들이 경쟁을 벌이고 있다. 지난달 말 재건축정비사업조합 설립인가를 받은 이 단지는 현재 외부감사를 받는 중이다. 오는 12월 시공사 선정에 나설 예정이다. 1조원대 재정비 사업은 현재 부산에서 추진 중인 재건축 단지 가운데 가장 크다.

삼익비치타운 재건축 조합 관계자는 “국내 건설사 중 인지도 높은 업체들이 수주 경쟁을 벌이고 있다”며 “이왕이면 단독 사업자를 선정하는 방향으로 가고 있다”고 말했다.

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