부동산 리츠-펀드 동시 운영 가능해진다

[뉴스토마토 김용현기자] 국토교통부는 리츠(REITs, 부동산 투자 신탁) 자산관리회사의 업역제한을 완화하는 내용의 ‘부동산투자회사법 시행령’ 개정안이 27일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 이번 시행령 개정은 민간의 자율성을 제고해 리츠를 활성화하기 위한 취지로 베트남 부동산 하노이 아파트 공장 사무실 냐짱시 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 분양 빈홈 시푸차 전쥐흥 유로윈도 Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen City Splendora추진돼 온 것으로 지난 7월 무역투자진흥회의에서 관계부처 논의를 거쳐 결정된 사항을 반영했다. 개정안에 따르면 리츠 자산관리회사와 부동산펀드 자산운용사(부동산집합투자업) 간 겸영이 허용된다.

작년 말 부동산펀드가 부동산에 100% 투자할 수 있도록 ‘자본시장법’이 개정돼 리츠와 부동산 펀드의 투자·운용대상의 실질적인 차이가 없어졌다. 이에 따라 자산 운용기관이 부동산 자산의 특성에 맞게 리츠 또는 부동산펀드 중 적합한 운용방식을 자율적으로 적용할 수 있도록 해 자산운용의 효율성을 제고하기 위한 목적이다. 디케피탈 골든팰리스 분양 시작 현대힐스테이트 소호 인도지나오피스탤 만다린 스카이레이크 미딩송다 팜흥 팜훙 로열시티 Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc Vinhomes D’Capitale 개정안은 또 리츠 자산관리회사가 부동산 임대관리업을 할 수 있도록 했다.

현재 리츠 자산관리회사가 운용하는 부동산의 임대관리업무를 반드시 외부에 위탁해야 하지만 앞으로는 자산관리회사의 판단에 따라 직접 수행 또는 외부 위탁 중 효율적인 방식을 자율적으로 적용할 수 있게 된다.

국토교통부 관계자는 “이번 시행령 개정으로 부동산 자산운용의 오피스 스타시티 매물 탕롱넘버원 비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem 효율성과 자산관리회사의 경쟁력이 제고될 것으로 보이며, 리츠와 부동산펀드가 건전하게 상호발전하는 토대가 될 것으로 기대한다”고 말했다.

이번에 국무회의를 통과한 시행령 개정안은 올해 안에 공포·시행될 예정이며, 이후 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에서 세부내용을 확인할 수 있다.

신규 분양 못지 않게 2016년 부동산 시장을 달궜던 경매 열기는 언제까지 계속될까.

올해 경매 시장은 물건 공급 부족과 수요 증가가 이어지며 지난해에 이어 쭝화 토지 프로젝트 해변가의 지구 빈홈스 박닌성 고급 다낭시 바딘구 센터 건물 박뜰롐구 디티꺼우여이구 Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1, 29T1 Apartment Bac NinhDa Nang 경매 건수가 연간 최저 수준을 이어갔다. 수십대 1이 넘는 치열한 입찰 경쟁에, 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 고가 낙찰도 부지기수일 정도로 잇따랐다.

하지만 뜨거웠던 경매 열기가 내년까지 이어지긴 어려울 것 같다. 경제 성장 전망치가 2%대에 그친 데다, 1년간 유예된 미국발 금리 인상이 본격적으로 시작되면, 그간 저금리로 복합 쭝화동 사업 하동구 지역 하이바쯩구 서울 환끼엠구 한국 남뜰롐구 타워 메찌동 빌딩 미딩동 Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City 유예됐던 경매 물건이 대규모로 시장에 풀리고, 이는 경쟁률 하락과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 하락으로 이어질 수 있어서다.

경기 의정부지방법원 고양지원 입찰 법정에서 경매 참가자들이 서류를 작성해 입찰함에 넣고 있다. /조선일보 DB
경기 의정부지방법원 고양지원 입찰 법정에서 경매 참가자들이 서류를 작성해 입찰함에 넣고 있다. /조선일보 DB
법원경매 전문업체 지지옥션은 내년 상반기까지 경매 물건 감소 현상이 이어질 것으로 예상했다. 가계부채대출 연체율이 지난 10월까지 역대 최저치를 기록하고 있어 금융권이 뉴타운 떠이호구 분양 시작 Ciputra Eurowindow Golden Palace 경매를 통해 채권회수할 주거 시설이 많지 많을 것으로 보이기 때문이다. 하지만 내년 금리 인상 여부에 따라 가계부채대출 연체율이 상승할 경우 경매 물건이 대량 발생할 수 있다.

반면 내년 경매 수요는 올해보다 소폭 줄어들 것으로 전망된다. 가계대출 총량을 규제하려는 정부 의지가 강하기 때문이다. 당장 상호금융권을 중심으로 주택담보대출 이외 대출의 담보인정비율(LTV)이 80%에서 70%로 낮아지면서 전반적인 경매 수요는 줄어들 것으로 보인다. 대출 옥죄기가 이어질 경우 경매 자금 마련이 어려워지면서 유찰 물건이 늘어날 수 있다.

낙찰가율은 내년 상반기부터 소폭 하락할 것으로 보인다. 감정가격이 오를 것으로 예상되기 때문이다. 경매의 경우 보통 감정평가 이후 첫 경매일까지 6개월 정도가 걸린다. 지지옥션에 따르면 올해 하반기까지 일반 부동산 시장의 가격이 급상승하면서 경매 시장에는 미쳐 상승한 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 하이퐁시 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 Binh Xuyen Yen Phong 시세를 반영하지 못한 경매 물건이 대거 등장하면서 낙찰가격이 시세보다 높은 물건이 속출했다. 그러나 내년 상반기에 일반 시장의 가격 상승세가 멈추고 전년도 상승분이 감정가에 반영된 경매물건들이 나오면 낙찰가율은 다소 하락할 것으로 보인다.

종목별로 보면 내년에 주거 시설의 경우 특정 지역을 중심으로 한 아파트 경매 열기가 이어질 것으로 전망된다. 올해 급등했던 연립·다세대의 경우 시장 상황에 따라 낙찰가와 입찰 경쟁이 하락할 가능성도 있다. 수도권 단독주택의 경우 토지에 대한 가치가 계속 상승하는 만큼, 앞으로 몇 년간은 인기가 지속될 것으로 보인다.

이 밖에 업무 상업시설의 경우 개인 창업이 가능한 소규모 상업시설의 인기가 이어질 것으로 예상된다. 올해 낙찰이 많이 이뤄진 업무용 빌딩의 경우 오피스 시장의 약세로 수익성이 담보되지 않아 유찰이 늘 것으로 보인다.
공업시설의 경우 경기 하락의 여파로 내년부터 본격적으로 물량이 쏟아질 것으로 보이지만, 개인이 접근할 수 있는 물건에는 한계가 있는 만큼, 공업시설 평균 낙찰가격은 하락할 것으로 예상된다.

토지는 내년 경매 시장의 중심이 될 것으로 전망된다. 지지옥션에 따르면 토지의 낙찰가율은 전고점 대비 아직 10%포인트 이상 낮은 수준이다. 토지는 주거 시설이나 업무·상업시설에 비해 명도·관리비 등의 비용이 추가되지 않는 것도 장점으로 꼽힌다.

한편 올해 경매 시장은 저금리로 가계부채 연체율 등이 급감하면서 경매 물건이 대폭 줄어들었다. 금리 인하는 신규 분양 및 재건축 시장 등의 활황으로 이어졌고 아파트의 전·월세 전환율 등을 높이면서 투자 및 실거주 목적으로 경매 시장에 진입하는 수요가 늘었다.

올해 진행된 경매 건수(12월 26일 현재)는 12만3945건으로, 역대 처음으로 13만건을 밑돌았다. 지난해 경매 건수가 15만2506건으로 역대 처음으로 20만건 이하를 기록한 데 이어 올해도 역대 최저치를 경신했다. 지난 2010년 이후 경매 진행건수 평균인 21만2362건과 비교하면 60% 수준에 불과하다.

경매 건수(공급)가 줄면서 청약 경쟁률은 올라갔다. 특히 수도권 주거시설과 수익형 높은 물건에 대한 경쟁이 치열해지면서 올해 법원 경매 평균 응찰자는 4.2명을 기록했다. 지난해에는 경매 통계가 작성된 2001년 1월 이후 최고치인 4.3명을 기록했었다. 올해 들어서도 3분기까지 응찰자수는 4.3명을 유지했지만, 11월 들어 정부의 부동산 대책 발표와 일반 부동산 거래 하락 등이 겹치며 응찰자수가 소폭 감소했다.

이 밖에 평균 낙찰가율은 71.4%로, 2008년 금융위기 이후 두 번째로 높은 낙찰가율을 기록했다. 특히 주거시설 낙찰가율은 87.3%로, 5년 연속 상승하며 역대 최고치를 기록했다. 토지와 업무·상업시설 낙찰가율은 각각 68.6%, 64.9%로 상승 기조를 이어갔다. 공업시설 낙찰가율은 66%로 전년과 비교해 소폭 하락했다.

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