부동산 붕괴설? 위험지역만 피하라

김우성 PD(이하 김우성)> 부동산 전망대, 저희가 항상 목요일에 전해 드리죠. 어제 트럼프 미국 대통령 당선자의 경제 정책에 많은 관심이 쏠려있죠. 사실 우리에게는 불리하다는 전망이 많이 나오는데요. 그 뉴스와 별개로 2018년 부동산 붕괴설, 이런 뉴스가 또 계속 나와 있었습니다. 이미 공급 과잉이다, 아니다, 10주년 주기로 돌아오는 위기설이다, 다양한 시나리오가 베트남 부동산 나옵니다. 생생경제 부동산 관련 이슈 인터뷰에서 많이 지적해드리고 있지만, 이 배경, 뭘까요. 꼼꼼히 따져봐야 하지 않을까요? 또 다급했던 내외 경제적, 정치적 상황에 부동산은 어떻게 반응하고 있을까요? 장재현 리얼투데이 리서치팀장 연결하겠습니다. 안녕하세요?

◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 무슨 영화 제목인 줄 알았습니다. 2018 부동산 붕괴설, 약간 섬뜩한 제목인데요. 그간 우리와 인터뷰를 했던 많은 교수들, 분석하시는 분들도 공급 과잉 지적하면서 그럴 수 있다는 지적을 하셨습니다. 2018년 부동산 붕괴설, 어떻게 이 배경을 알아야 할까요?

◆ 장재현> 우선 고령화 인구들이 아파트 구매층으로 증가하고 있다는 점이 원인으로 지목되었고요. 한국감정원 부동산 연구원의 연구에 따르면 지난해 아파트 구매자 중 60세 이상이 11만 2천여 명으로 증가해서 2011년보다 57% 정도 늘어났습니다. 같은 기간 아파트 구매자가 가장 많이 증가한 연령층이 55세에서 59세 정도였는데요. 상당수가 앞으로 집값이 오를 거라고 예상하고 하노이 아파트 나중에 자식에게 물려주든 아니면 단기적인 판매를 하든, 단기 투자 수요로 많이 찾는 것이 결국 실수요자들보다 많기 때문에 이런 사람의 경우 가격 하락 시 견딜 수 없어서 결국 부동산 붕괴로 이어진다는 문제점을 제기하고 있는 거고요. 두 번째로는 2사분기에 분양률이라고 하죠, 70.5%로 그쳤거든요. 상반기에 92.2% 정도 정점을 찍은 것을 보면 굉장히 미흡, 분양률이 조금씩 떨어지고 있다는 건 미분양이 증가하고 있다는 부분이 있을 수 있고요. 마지막으로 앞서 말씀하신 것처럼 2017년 2018년 입주 물량이 76만 가구 정도 달하기 때문에 앞으로 2007년 고점을 찍었을 때보다 더 많은 아파트 공급이 있다는 점이 생각이 되어 이런 붕괴설이라는 얘기가 나오는 것 같습니다.

◇ 김우성> 붕괴설이라는 과격한 표현에 대한 여러 배경들을 소개해주셨는데요. 50대 이상 되시는 분들 투자 목적 수요들 등 여러 지적 해주셨습니다. 대표적인 시나리오 앞서 말씀해주신 것 중 하나가 공급 과잉, 그래서 역전세난, 전세 세입자를 구하지 못하고, 전셋값이 떨어지고 매물이 공장 매물 나온다, 앞서 말씀하신 투자 목적으로 사셨던 분들 버티기 어려운 상황이 되고 결국 집값이 떨어져 이런 문제가 생긴다는 건데요. 이런 시나리오가 예상대로 되는 경우가 있나요? 어떻게 보십니까?

◆ 장재현> 사실 이 문제가 아니었고요. 과거에 예를 보면 사실 2000년대 초반 집값이 너무 오르다 보니 신도시 지정을 했고 결국 입주 물량이 몰린 것은 비슷한 부분이 있습니다. 그런데 역전세난이라고 하기 보다는 그때 그 당시 호가가 떨어진 물건들, 단기 투자 수요들이 결국 견디지 못하고 던졌던 물건들이 많이 있었고요. 그래서 그 당시 단기 투자들 물건과 미분양 물량이 겹치면서 호가가 떨어지는 상황이었습니다. 그런 상황에서 국내 저축은행사태나 세계 금융위기 등 금융 시장의 악재가 사무실 별장 시작되면서 깡통 주택들이 더 속출하게 되고 그런 부분이 있었거든요. 대내외적인 영향들이 다 있었기에 단순히 이런 어떤 시나리오대로 가지는 않았던 것으로 보이고요. 다만 앞으로 있을 수 있는 일은 지역별로 다르겠지만 공급 과잉이 있는 지역들은 이런 공급과잉으로 인한 역전세난, 전셋값 하락과 매물 증가 등이 충분히 단기적으로 있을 수 있다고 생각합니다.

◇ 김우성> 단기적으로 복합적 요소가 있지만 단순한 시나리오대로는 가지 않을 거고요. 급속한 붕괴나 이런 상황은 예측하기 어려울 것 같다는 생각도 드는데요. 부동산 시장에 앞서 말씀하신 투기 수요, 단기 이익을 위한 투자 목적의 버블이라고 할까요, 이런 것들이 있는가, 의구심도 들고요. 지금 한국 경제가 부동산, 건설 경기에 의존하는 면이 크거든요. 버블이라는 말 자체도 굉장히 불안 요소인데요. 어떻게 보십니까?

◆ 장재현> 단순히 지표로만 보면 10년 전과 비슷한 점이 있습니다. 그럼에도 여러 가지 시장 지표들이 2006년과는 다른 양상을 보이고 있는데요. 아무래도 2006년 당시 강남, 서초, 송파나 목동, 분당 등 버블세븐이라고 지정된 곳에 집값 잡기에 전력투구를 했던 시기고, 이때 서초구의 경우 아무래도 3.3㎡ 가격이 3,217만 원으로 전고점 대비 약 11.6%, 올해 상황이었거든요. 전체적으로 보면 상승폭이 2006년에 가격이 올랐던 것에 비해 올해와 작년에 올랐던 가격 상승률에 못 미친다고 볼 수 있습니다. 2006년 한 해 동안 아파트 가격 상승률을 보면 서울이 한 31%, 전국이 24% 올랐지만, 오피스 임대 올해의 경우 서울이 5%, 전국이 2.8% 정도 올랐기에 물가 상승률을 따라가는 수준으로 어느 정도 가격이 올라갔기에 부동산 시장이 과열하다고 보긴 조금 어렵고요. 다만 공급 물량에 있어서는 2006년 대비해서 더 많은 수준이라고 볼 수 있습니다.

◇ 김우성> 기사 제목 자체가 붕괴라는 단어가 등장해서 꼼꼼하게 따져보는 겁니다. 가계 대출은 위험합니다. 위험하지만 이것 역시 붕괴는 아니고 조금씩 무너지는, 빠지는 정도의 전망이 있는데요. 일단 정부가 규제 강화에 나서지 않았습니까? 대출 잡겠다고 했고 특정 지역에 대한 투자, 투기 수요는 잠재우겠다고 했는데요. 목표대로만 된다면 붕괴라고 표현할만한 경착륙은 없다고 얘기할 수 있을까요?

◆ 장재현> 지금 전매 기간이나 청약제한, 연내 대출 규제 정도를 시작하면 투기 수요를 억제하는 데 효과적일 거로 보이고요. 때에 따라서는 강력한 세제 규제나 어떤 다른 대출 규제를 추가하든 금리 인상도 이어질 수는 있지만, 현재 상황에서는 단기 투자 수요를 많이 억제했기에 전반적으로 시장이 완전히 가라앉은 상황은 아니거든요. 지역마다 차이는 있지만, 그런 부분들이 있기 때문에 이정도 규제만 진행하더라도 충분히 어느 정도 시장의 단기 투자 수요는 억제했다고 긍정적으로 평가하고요. 따라서 앞으로 시장에서 어떤 상황이 벌어질지 모르겠지만 이정도 규제만으로도 충분히 어느 정도 과열된 양상을 잠재운 것은 성공하지 않았나 생각합니다.

◇ 김우성> 많은 분들이 요구하시지만 외과적 수술처럼 지역, 구매 대상, 나눠서 정책을 좀 더 세분화했으면 좋겠다는 생각입니다. 어제 트럼프 당선으로 전 세계 화들짝 놀랐습니다. 경제 관련 많은 분들도 놀랐는데요. 당장 미국 금리가 어떻게 될지 또다시 불확실해졌고요. 원래는 12월에 미국 금리 오른다고 했는데, 부동산 시장은 좀 어떻습니까? 매매 수요나 이런 부분에 관련해서 반응이 있습니까?

◆ 장재현> 아무래도 금리가 어느 정도 중장기적으로 완만한 상승을 보일 거라고 예상되고요. 그에 따라 한국도 중장기적으로 금리가 급격하게 오를 거라고 예상은 안 하고 있습니다. 어쨌든 주택을 보유한 사람 입장에서는 금리가 가장 중요하기 때문에 중장기적으로 완만한 상승이라고 한다면 실수요자 입장에서 보유에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되는데요. 문제는 어떤 국내 경기에 많은 영향을 미치는 가운데 어떤 통화 정책이나 채권, 산업에 영향을 미치게 되면 사실 집을 살 수 있는 사람들이 어려움을 겪게 되는 거거든요. 그런 경우에 결국 주택시장 거래와 연관되어있기 때문에 만약에 지금 나오는 예상대로 산업이나 국내 경기 전망들이 조금 좋지 않은 상황으로 가게 되면 주택시장 역시 거래나 이런 것들이 많이 되지 않는, 거래 절벽 현상이 다시 일어날 수 있는 외적인 요소로 작용할 거로 예상합니다.

◇ 김우성> 집을 사려는 사람에게 좀 더 어려운 환경, 물론 경기가 내려간다는 게 그런 의미이긴 할 텐데요. 계속 실수요자에 대한 구매 조언도 해주시는데요. 조급해하는 분도 계실 것 같아요. 지난번에도 금리인하나 이런 환경을 보면 지금 적기라고 했는데 환경이 또 불확실해지지 않습니까? 조언 좀 부탁드립니다.

◆ 장재현> 우선 빚을 내서 집을 사는 건 어쨌든 가장 안 좋은 선택인 것 같고요. 결국 불확실한 상황에서는 똑똑한 아파트 한 채를 골라서 아무래도 부동산 불황기에 하락이 작은, 환금성이 높은 지역으로 가야 하는 게 맞는 것 같습니다. 결국 그러다 보면 양극화 현상은 지역마다 다르게 나타나겠지만, 지금 상황에서는 고가 아파트를 분양받기보다는 교통이나 학군, 생활 인프라가 잘 깔려 있는 실수요자에 맞는 지역들, 특히 생활 인프라나 어떤 접근성이 좋아서 부동산 낙폭이 크지 않은 곳에 들어가는 것이 실수요자 입장에서는 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성> 저는 전문가는 아니지만, 요컨대 위험을 그래도 피할 수 있는 곳으로 선택하는 게 지금 변동 시장에서 안전한 일인 것 같습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

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