부동산 시장에 ‘규제 쓰나미’..내년 전망은 시계제로

[헤럴드경제=한지숙 기자] 부동산 시장이 계속되는 정부 규제로 한치 앞을 내다볼 수 없는 시계제로 상태로 빠져들고 있다. ‘11ㆍ3’ 대책이 나온 지 한달도 되지 않아 ‘8ㆍ25 가계부채 관리방안’ 후속대책으로서 잔금대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용 방침까지 발표돼 설상가상이다. ‘촛불정국’에 ‘트럼플레이션(트럼프+인플레이션)’, 집단대출 규제, 계절적 비수기 등 여러 악재가 한꺼번에 베트남 부동산 겹치며 퍼펙트스톰이 닥친 형국이다. 연이은 규제와 금리인상 리스크, 계절적 비수기 등이 한꺼번에 닥치며 부동산 시장이 급속히 위축되고 있다. 사진은 일산의 한 아파트 건설 현장의 모습.

▶내년 공급물량 축소될 듯=11ㆍ3 대책이 전매제한ㆍ청약요건 강화로 분양 이전 청약수요를 억눌렀다면, 잔금대출 규제는 분양 이후 수분양자를 옥죄는 것이다. 수분양자는 보통 계약금(분양가액의 10%)을 낸 뒤 중도금(60%)은 이자후불제 또는 무이자를 적용받아 납입을 미루다가 2~3년 뒤 아파트가 준공하면 잔금(30%)과 함께 주택담보대출로 전환한다. 건설업계에선 제 회차에 중도금을 경남아파트 Keang Nam 내지 않는 경우가 수분양자의 90%에 이르는 것으로 본다. 내년부터 신규 분양 시 잔금대출은 원리금 동시상환해야하므로, 상환능력이 없으면 실수요자 조차 청약하기 쉽지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 25일 “자영업자나 은퇴자는 집단대출 시 소득증빙이 어려워지고, 생애 첫 주택, 신혼부부 등 특별공급 청약자들도 자금계획을 단단히 짜야할 것”이라고 했다.

이래저래 분양시장에는 악재다. 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “앞으로 청약경쟁률은 하락하고, 분양권 거래량은 줄며, 아파트 신규 공급량도 감소할 것”이라며 시장 위축을 하노이 아파트 예상했다. 허윤경 건설산업연구원 연구원은 “공급과 입주 물량이 줄어들며, 실수요자로의 전환을 통해 준공 뒤 미입주 문제를 해소하는 효과가 나타날 것”으로 봤다.

업계에선 내년 공급량이 40만가구 이하로 감소할 것으로 예상했다. 올해 45만가구(부동산114 집계), 지난해 51만가구에서 크게 줄어들 전망이다.

잔금대출 규제를 피하기 위한 연내 밀어내기 분양이 나타날 수도 있다. 부동산인포가 실시한 10월말 조사에서 11~12월 분양예정 물량은 9만5000가구로, 11ㆍ3 대책 이후 조사한 8만5000가구 보다 1만가구 많았다.

▶강남4구ㆍ과천 시장은?=시장 바로미터인 재건축은 이미 하락세다. 이번 잔금대출 규제는 재건축 이주비 등 정비사업지 집단대출과는 무관하다. 재건축 입주권은 11ㆍ3 대책의 전매제한 적용 대상에서 제외됐다.

재건축은 규제 무풍지대이지만, 시장 반응은 다르다. 잠실주공5단지, 공장 매물 개포주공1단지 등 송파구와 강남구 아파트 시세를 끌어올린 대표 재건축 단지의 가격은 억단위로 떨어졌으며 낙폭도 커지고 있다. 매물도 계속 출회 중이다. 상대적으로 잘 버티던 강동구의 둔촌주공도 이번주부터 전고점(10월) 대비 2000만~3000만원 가량 하락한 급매물이 나오고 있다.

지난 24일 KB국민은행 주택시장동향 조사에서 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 아파트 매매가는 2주 연속 하락했다. 11ㆍ3 대책으로 강남4구(강동구 포함)와 과천의 분양권 전매가 준공 전까지 묶인 영향이 크다.

12월 미국 금리인상, 잇단 규제로 강남3구의 조정기는 당분간 이어질 사무실 별장 것이란 전망이 많다. 다만 수요에 비해 공급이 적어 가격이 크게 하락하지는 않을 것이란 기대다. 부동산114 집계로 강남3구 입주물량은 올해 6241가구에서 내년 3043가구로 절반 수준으로 떨어질 예정이다.

▶건설사들 “은행 배불리기” 볼멘소리=건설사와 수요자 모두 한달 새 연이은 규제에 혼란스럽다는 반응이 주류다. 권일 부동산인포 팀장은 “건설사들이 분양일정을 오락가락하면서 청약을 준비하던 사람들이 포기하는 경우도 있을 것”이라고 했다. 기업의 내년 사업계획 수립 시기와 맞물려서 파장이 더 크다. 한 대기업 건설사 임원은 “정책이 예측 가능해야하는데 깜짝성 발표가 이어지다보니 주택 소비 심리가 더 위축되고, 수요자를 찾기 어려우면 건설사로선 공급을 미룰 수밖에 없다”고 했다.

건설업계에선 주택도시보증공사(HUG)의 미분양관리지역 등 분양성이 낮은 지역에 사업지를 확보한 건설사와 시행사의 자금 압박 등 피해를 예상했다. 잔금대출까지 어려워지면 분양률은 더 떨어지고, 제2금융권 등을 통해 집단 대출금리는 더 올라 결국 미분양률이 커지는 악순환이 우려된다.

금융권을 향한 볼멘소리도 쏟아진다. 한 분양대행사 관계자는 “예전에는 견본주택에서 대출은행을 안내했는데 요즘엔 그런 현장을 찾아보기 어렵다”고 했다. 또 다른 건설사의 오피스 임대 분양 관계자는 “과거에는 은행들이 금리를 서로 깍아주려고 했는데, 지금은 중도금 대출 협약 은행을 찾기 어렵고, 금리도 부르는게 값이 됐다”고 토로했다. 이 관계자는 “가계부채 관리라지만 결국 은행 배불리기 아니냐”고 지적했다.

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