부동산 투자 광풍, P2P 집어 삼켰다

12일 P2P 금융시장 동향을 분석하는 크라우드연구소에 따르면 지난달 30일 기준 부동산 담보 대출 및 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 2617억원으로 전체 P2P 누적 대출액 4920억원의 53.1%를 차지했다. 올해 초(33억원)보다 78.3배 증가한 것으로, 부동산 대출이 전체 대출에서 차지하는 비중도 1월(42.3%)보다 증가했다. 베트남 부동산 하노이 아파트 공장 사무실 Binh Xuyen 산업단지 Yen Phong 공업단지 신도시 빌라 분양 Ciputra 시푸차 아직 시중금리가 2%를 넘지 못하는 시점에서, 부동산 P2P 대출은 연 10%대의 수익을 올릴 수 있어 투자자들에게는 매력적인 투자처로 자리매김하고 있다.

저금리 기조에 조금이라도 높은 금리를 찾는 투자자들이 부동산 P2P에 몰리고 있다. /조선일보 DB
저금리 기조에 조금이라도 높은 금리를 찾는 투자자들이 부동산 P2P에 몰리고 있다. /조선일보 DB
하지만 전문가들은 부동산 P2P 대출이 일정 수익을 조건 없이 가져다주는 것이 아니라 원금 손실이 있을 수도 있는 ‘투자’인 만큼, 투자 업체와 투자하는 대상에 대한 충분한 정보를 갖고 주의를 기울여 투자해야 한다고 조언한다.

◆ 수익률 10%대의 중금리 상품으로 외연 크게 확장

부동산 P2P 대출은 기준금리 2% 이하의 저금리 시대에 연 10%대의 수익률을 보장하는 중금리 상품으로 큰 인기를 얻고 있다.

지난달 부동산을 포함한 P2P 담보대출의 평균 수익률은 14.56%로, 전체 P2P 업체 평균 수익률(12.09%)과 P2P 신용 대출 평균 수익률(11.65%)보다 각각 2.47%포인트, 2.91%포인트 높았다.

부동산 P2P업체의 누적 대출액은 지난달 2617억원으로 집계됐으며 이는 전체 P2P 누적 대출액 4920억원의 53.1%였다. 국내 P2P업체 대출액 상위 1~5위 업체의 누적대출액 대비 부동산 대출액은 79.1%였다. P2P업계 1위인 테라펀딩과 4·5위 업체, 루프펀딩· Eurowindow 유로윈도 Golden Palace 골든팰리스 Hyundai Hillstate현대힐스테이트 Indochina 인도지나 Mandarin 만다린 My Dinh Song Da 미딩송다 Royal City 로열시티 Star City 스타시티 Thang Long No.1 탕롱넘버원 비글라세라 The Manor 더매너 The N04 UDIC 넘버04 Time City 타임시티 Trung Hoa 17T1, 29T1 Apt 쭝화 토지 프로젝트 해변가의 지구 Bac Ninh 박닌성 투게더앱스는 부동산 담보 및 PF 대출만 하는 부동산 P2P업체였다.

P2P 대출 시장에서 부동산 대출이 강세를 보이는 것은 수익률뿐 아니라 부동산 대출이 갖는 상대적 안정성과 낮은 진입장벽 때문이다.

2016년 개인 간(P2P) 대출 규모 월별 추이. /자료=크라우드연구소
2016년 개인 간(P2P) 대출 규모 월별 추이. /자료=크라우드연구소
차미나 크라우드연구소 선임연구원은 “부동산 대출의 경우 담보물이 있기에 투자를 받은 회사가 망하거나 부도가 나더라도 담보 처분을 통해 투자금액을 변제 받을 가능성이 더 높다”고 말했다.

이승행 한국P2P금융협회장은 “신용대출의 경우 사업을 하려면 높은 수준의 신용평가 알고리즘이 필요한데, 이는 신규 업체에 진입장벽으로 작용한다”며 “이에 따라 신규 진입 업체들은 상대적으로 장벽이 낮은 담보 대출 위주로 사업을 시작해 공급 차원에서도 부동산 담보 대출의 규모와 비중이 커지고 있는 것”이라고 말했다.

◆ 투자자 보호 장치 완벽하지 않아…투자 내용 충분히 숙지해야

한국P2P금융협회에 따르면 지난달 30일을 기준으로 P2P 금융사의 대출 부도율은 공식적으로는 0%다. 상환일로부터 30일 이상 90일 미만 상환이 지연되는 Da Nang 다낭시 바딘구 Ba Dinh Bac Tu Liem 박뜰롐구 Cau Giay 디티꺼우여이구 Trung Hoa 쭝화동 Ha Dong 하동구 Hai Ba Trung 하이바쯩구 Hoan Kiem 환끼엠구 Nam Tu Liem 남뜰롐구 Me Tri 메찌동 My Dinh 미딩동 Tay Ho 떠이호구 Thanh Xuan 탄쑤언구 Hai Duong 하이양성 Hai Phong 비율을 계산한 연체율은 0.35%로 국내 시중은행 대출연체율인 0.81%에 비하면 낮다.

그렇다고 걱정거리가 없는 것은 아니다. P2P 투자는 일반 예금처럼 예금자보호법에 따라 보호받을 수 있는 대상이 아니다. 높은 수익률만 보고 무작정 투자했다가는 손실을 볼 가능성도 있는 것이다.

양태영 테라펀딩 대표는 “P2P 금융을 통한 부동산 투자도 주식 투자와 같다고 보면 된다”며 “투자자는 투자한 금액을 잃을 수도 있다는 생각을 해야 하며, 투자하는 상품과 업체에 대한 충분한 정보를 가지고 주의를 기울여야 한다”고 말했다.

이승행 협회장은 “아직까지 P2P대출의 부도율에 대한 정의가 명확히 내려지지 않은 상태”라며 “협회 차원에서 기준안을 만들어 협회 회원사들에 배포할 예정”이라 밝혔다.

서울 마포구 공덕동 84㎡ 아파트에 반전세(보증금 2억8,000만원, 월세 50만원)로 거주하고 있는 이모(36)씨는 내년 1월 계약 만료를 앞두고 전세를 구하는 중이다. 최근 이 일대 아파트 전셋값이 떨어져 1억원 가량만 빚을 내면 옮길 수 있어서다. 매물도 풍부한 편이다. 공덕래미안 4차 아파트(84㎡) 전세도 7월보다 6,000만원 내린 4억원에 나와 있고, 마포현대(88㎡)도 4월 3억8,000만원에 전세계약이 이뤄졌으나 현재 3억5,000만원짜리 매물이 있다. 이씨는 “월세를 내는 것보다 은행 이자를 부담하는 것이 저렴해 이번 기회에 전세로 갈아탈 수 있으면 좋겠다”고 말했다.
올 초만해도 많은 전문가들은 아파트 임대시장이 월세시장으로 재편될 거라고 예상했다. 불과 3년 전 20% 안팎에 불과했던 서울 아파트 월세 비중이 40%에, 전국적으로는 50%에 육박하면서 ‘월세시대의 도래’는 거스를 수 없는 흐름으로 받아들여졌다. 하지만 하반기 상황은 그 반대로 흘러가고 하이퐁시 Hung Yen 흥이엔성 Nha Trang 냐짱시 Phu Quoc 푸꿕섬 빈홈 전쥐흥 디케피탈 C2 타워 분양 시작 Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung 소호Soho Officetel 오피스탤 스카이레이크 팜흥 Vinhomes Sky Lake Pham Hung 오피스 있다. 전세 물량이 쏟아지면서 월세 비중은 30%대 초반으로 다시 역주행했다. 게다가 내년에는 수도권 입주물량마저 풍부해 전세 공급이 더 늘어날 전망. 임대시장의 판도가 다시 전세로 넘어가는 것 아니냐는 관측도 나온다.

게티이미지뱅크
게티이미지뱅크
11일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 서울 아파트 전월세 거래량(1만2,569가구) 중 37.6%가 월세거래(4,729가구)였다. 2013년 20.4%에 불과했던 월세 비중이 2년만에 2배 가까이 뛴 것이다. 저금리 기조를 타고 집주인들이 전셋값 인상분을 월세로 돌리는 보증부 월세(반전세) 형태의 계약이 늘며 월세 비중이 급증한 것이다. 아파트를 비롯해 단독ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ다세대까지 포함하는 전체 서울 주택 임대시장에서의 월세 비중은 50%에 육박(3월 47.1%)하기도 했다. 많은 전문가들은 “월세시대 도래는 피할 수 없다”고 진단했다.

그러나 3월 38.0%로 정점을 찍은 서울지역 아파트 월세 비중은 이후 줄곧 하락세다. 9월 이후로는 석달 연속 31%대에 머물고 있다. 전문가들은 월세중심의 거래가 한계에 이른 원인을 전세 매물 증가에서 찾고 있다. 올해 서울 아파트 입주물량(2만3,779가구)이 전년에 비해 11.6%(2,486가구) 증가한데다, 집값 상승을 기대하는 갭 투자(전세금과 매매가 차액이 적은 것을 활용한 투자)가 성행하며 전세물량이 일시적으로 급증했다는 것이다. 실제 지난달 월세거래가 6월과 비교해 12.1% 늘어나긴 했지만, 전세 거래는 이보다 2배 이상 더 많은 26.8% 증가세를 보였다. 권일 부동산인포 리서치팀장 매물 임대 별장 Keang Nam 경남아파트 Keangnam EcoGreen City 에고그린디티 빈홈스 고급 센터 건물복합 사업 지역 서울 한국 타워 빌딩 뉴타운 분양 시작 주택 작업장 창고 매매은 “월세 수익보다 매매 시세차익을 노리는 게 낫다는 인식이 깔리면서, 집주인들 조차도 기존에 갖고 있는 주택을 전세로 전환해 확보한 목돈으로 다른 부동산을 구입하는 식의 투자가 성행하고 있다”고 말했다. 더구나 내년에는 수도권에만 입주물량이 올해보다 45.9% 늘어난 17만290가구(닥터아파트 집계)인 점을 감안하면 전세물량 증가로 월세 비중은 다시 30% 밑으로 내려갈 가능성이 점쳐진다.

그렇다고 월세시대 도래가 아예 물 건너갔다고 보긴 어렵다. 부동산 시장이 하강국면에 들어가 집값 상승이 정체되면 기존 전세물량을 월세로 돌리는 현상은 다시 가속화할 수 있다. 김광석 리얼투데이 이사는 “집값이 둔화되면 전세를 끼고 집을 사려는 수요는 줄어들 수밖에 없

 

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