분양가 죄고 초과이익 환수..집값 잡으려다 공급 감소 ‘부메랑’ 맞나

[이데일리 성문재 기자] 카드수수료 인하를 통해 금융서비스 가격 통제에 나선 정부는 부동산 분야에선 이미 시장 가격을 통제하거나 상당 부분 개입하는 정책을 펼치고 있다.하노이부동산 베트남부동산 하노이아파트 오피스 공장 사무실 토지 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 분양 빈홈 시푸차 부동산 114 유로윈도 부동산시세 골든팰리스 분양시작 현대힐스테이트 소호 인도지나 오피스탤 만다린 스카이레이크 미딩송다 아파트시세 원룸 스타시티 city Mulberry apartment office industrial zone flat real estate property project villa rent lease sale vinhomes gardenia category budongsan imperia garden goldmark city green stars분양가상한제와 분양원가 공개, 재건축 초과이익 환수제가 대표적인 예이다.

올해 초 국토부 시뮬레이션 결과 조합 설립이 완료된 서울 주요 재건축 단지 20곳의 재건축 부담금은 조합원 1인당 평균 3억7000만원이다. 재건축사업 종료 시점에 부담해야 하는 금액이다. 집을 팔아야만 부담금을 낼 수 있는 일부 조합원들은 사업 진행을 연기해야 한다는 입장으로 돌아서기도 했다. 서울에서 신규 아파트를 공급할 수 있는 몇 안되는 방법인 재건축 사업이 곳곳에서 차질을 빚을 경우 3~4년뒤 서울 주택 공급량은 급감할 수밖에 없다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는“재건축 초과이익 환수제 부활에다 안전진단 기준 강화 등으로 향후 4년 뒤부터 서울 아파트 입주 물량이 급감할 수 있다”며 “심각한 수준의  탕롱넘버원비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화 프로젝트 해변가의 지구  빈홈스 박닌성 고급 전세 부동산매Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen CitySplendora Homecity home 수급 불균형이 재연되면서 집값이 들썩일 가능성이 크다”고 말했다

이는 집값을 안정시키겠다는 차원에서 고안된 정책이다. 그러나 역설적이게도 이같은 정책이 건설·주택시장을 위협함으로써 공급 물량이 줄어 결과적으로 주택 수급 불균형을 초래할 수 있다는 우려가 적지 않다.

분양가상한제는 분양가를 ‘택지비’와 ‘건축비’의 합계 가격 이하로 제한하는 제도다. 현재 공공택지에 짓는 주택에 한해 적용되고 있다. 새 아파트가 주변 시세보다 저렴하게 공급될 수 있다는 것이 장점이지만 신규공급 자체가 절대적으로 많지 않은 상황에서 분양가 규제만으로 집값을 안정시킨다는  센터 건물 아파트매매 인도차이나 디티월세 상가매매 쭝화동 부동산 114 전세 아파트분양 아파트분양정보 부동산전망 서울 분양정보 한국 임대아파트 타워 메찌, 29T1 Apartment Bac Ninh Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem Me Tri Keangnam My 것은 불가능하다는 지적이 적지 않다. 민간주택의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 승인 과정에서 인근 아파트의 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 넘지 못하도록 하고 있다. 사실상 민간택지에도 분양가 상한제가 적용되고 있는 셈이다.

한 대형 건설사 관계자는 “분양가격을 통제하면 건설사 입장에서는 이윤이 제한되기 때문에 단지 설계가 획일화된다든지, 주택 품질이 저하되는 결과가 나타날 수 있다”며 “분양시장 자체가 위축될 우려가 있다”고 말했다.

최근 경기도와 서울시, 국토교통부가 동참한 분양원가 공개항목 확대도 정부가 시장 가격에 개입한 사례다. 아파트 분양가를 구성하는 일부 항목의 원가를 공개하고 있는데 그 항목 숫자를 더 확대하라는 것이다. 택지공급가격을 포함한 택지비, 토목·건축·기계설비 등 공사비, 설계·감리·보상비 등 간접비까지 밝힘으로써 건설사들이 과도한 이윤을 취하지 못하게 하겠다는 취지다.

그래픽= 이미나 기자
그래픽= 이미나 기자
그러나 분양가상한제나 분양원가 공개는 실제 시장 가격 안정 효과를 증명하지 못했다. 부동산114에 따르면 2007년 3.3㎡당 992만원이던 전국 아파트 평균 분양가는 분양가상한제 시행 후인 2008년에는 1085만원으로 1000만원대를 돌파했다. 같은 기간 서울은 3.3㎡당 1789만원에서 2008년 2167만원으로 평균 분양가가 급등했다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 빌딩 미딩동 뉴타운 부동산실거래가 분양시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 로얄시티 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1 “건설사가 분양가를 책정할 때 참고하는 가장 중요한 지표는 실제 원가보다 주변 시세”라며 “건설사는 분양이 잘 될 만한 가격에 맞춰 분양원가를 써내기도 하는데 검증이 어렵다. 분양원가 공개는 집값을 안정시키는 데 효과적인 카드가 될 수 없다”고 설명했다. 건설업계 관계자는 “미분양이 많은 지방에서 발생하는 마이너스 마진을 서울 등 수도권 분양사업을 통해 메우는 경우가 많은데 분양원가 공개 확대로 지방 분양을 기피하게 돼 공급이 급감할 가능성이 있다”고 말했다.

재건축 초과이익 환수제도 정부가 부동산 가격에 사실상 개입하는 수단으로 사용되고 있다. 이 제도는 재건축사업으로 인해 개발이익이 발생한 경우 정상적인 주택 가격 상승분을 뺀 나머지 초과이익에 대해서는 최대 50%까지 환수하는 것으로 작년 말까지 유예되다가 올해부터 시행에 들어갔다.

올해 초 국토부 시뮬레이션 결과 조합 설립이 완료된 서울 주요 재건축 단지 20곳의 재건축 부담금은 조합원 1인당 평균 3억7000만원이다. 재건축사업 종료 시점에 부담해야 하는 금액이다. 집을 팔아야만 부담금을 낼 수 있는 일부 조합원들은 사업 진행을 연기해야 한다는 입장으로 돌아서기도 했다. 서울에서 신규 아파트를 공급할 수 있는 몇 안되는 방법인 재건축  빌딩 미딩동 뉴타운 부동산실거래가 분양시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 로얄시티 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1사업이 곳곳에서 차질을 빚을 경우 3~4년뒤 서울 주택 공급량은 급감할 수밖에 없다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는“재건축 초과이익 환수제 부활에다 안전진단 기준 강화 등으로 향후 4년 뒤부터 서울 아파트 입주 물량이 급감할 수 있다”며 “심각한 수준의 수급 불균형이 재연되면서 집값이 들썩일 가능성이 크다”고 말했다

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