“불법이라도..” 당첨 하루 만에 웃돈 5천만원 ‘분양권 확보전’ 활개

[아시아경제 조은임 기자]”수천만원 수준의 계약금이 준비가 안돼서 당첨 직후 팔겠다고 얘기가 나오는 경우가 있습니다. 비싸게 팔려는 측과 싸게 사려는 측이 간을 보는 분위긴데, 일반분양 물량이 적다보니 어떤 분은 5000만원까지 웃돈을 주고 살 의사를 표시했어요.”(서울 서초구 반포동 A공인중개소 관계자). 베트남 부동산 지난 12일부터 이틀간 20개 아파트 단지의 청약 당첨자 발표가 이어지면서 단지 인근 부동산중개소의 전화가 쉴 새 없이 울리고 있다. 정식 계약이 체결되기도 전에 분양권을 사거나 팔려는 문의가 줄을 이으면서다. 청약희망자와 경쟁률이 사상최대에 달하면서 실수요자와 투자자 구분할 것 없이 분양권을 구하려는 수요가 급증한 것이다. 불법적 거래지만 파는 사람과 사는 사람이 계약일 직전까지 ‘눈치작전’이 벌어지고 있다.

이 와중에 강남 일대에서는 당첨 하루만에 5000만원의 웃돈이 붙었다는 얘기까지 나왔다. 평균 306대1. 수도권 최고 경쟁률을 경신했던 반포의 ‘아크로리버뷰’는 12일 청약당첨자가 발표된 이후 하루 만에 5~6명의 당첨자가 일대 중개소에 분양권 판매를 문의한 것으로 알려졌다. 바로 다음주인 계약일 전까지 1차 계약금 5000만원이 준비되지 않아 분양권 거래를 문의하는 경우가 하노이 아파트 대부분. 한 중개소에 분양권 매수를 문의하자 “아직 시세형성은 안됐다”고 답하면서도 “얼마까지 더 주실 수 있냐”고 되물었다. 이어 “아직 매도자, 매수자 양쪽 모두 눈치를 보면서 문의만 하고 있지만, 대부분 당첨발표가 난 직후 주말이 지나기 전에 거래가 끝난다”고도 덧붙였다.

특히 반포에서는 이달 반포 한신 18ㆍ24차를 재건축 하는 ‘래미안 신반포 리오센트’가 분양을 앞두고 있는데, 가격 상승의 기대감이 크다는 점에서 벌써부터 불법 거래 수요자들이 몰리는 것으로 알려졌다. 계약이 되기 전 미리 분양권을 챙겨놓으면 전매가 풀린 직후 큰 수익을 낼 수 있다는 얘기가 돌고 있다. 인근 ‘아크로리버뷰’ 분양권은 웃돈 5000만원 수준이라는게 중개업소 관계자의 귀띔이다.

반포동 B공인중개업소 대표는 “개포의 ‘래미안 블레스티지(개포주공2단지)’가 전매가 풀리자 마자 웃돈이 2억원 내외로 나오고 있지 않냐”며 “1년이내 매도할 경우 양도세가 많이 붙지만 그걸 감안하고서라도 수익을 점치는 것”라고 전했다.

3만6000여명의 사상 최대규모 청약희망자가 몰렸던 ‘고덕 그라시움’의 경우도 분위기가 별반 다르지 않았다. 이 단지는 13일 당첨자를 발표했는데 당일부터 일대 중개업소에서는 최대 2500만원의 웃돈이 회자됐다. 1차 계약금 1000만원에 2500만원을 더 주고서라도 분양권을 확보하겠다는 문의가 오전 내내 이어졌다. 고덕동의 C공인중개업소 관계자는 “조합원 물량은 초기투자금이 많이 들지만 분양권은 몇 천만원만 있으면 살수 있어 수요가 훨씬 많다”며 “고덕 그라시움은 일반분양 물량이 많아 층수가 동별 배치도 조건이 양호해 더 문의가 많은 것같다”고 밝혔다.

이처럼 전매제한기간이 끝나기 전 거래를 하는 사람들은 현금으로 돈을 주고 받거나 가족들 명의를 활용한다. 전매이후 명의변경만 할 수 있도록 서류를 준비해주는 조건으로 중개업소는 건당 200만~300만원의 수수료를 챙기는 것으로 알려졌다. 하지만 이같은 거래는 엄연히 불법인데다, 내년부터 입주량이 증가하면서 분양권 거래가 차츰 둔화되며 웃돈이 쪼그라들 가능성을 경고하는 목소리도 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “지금은 가을분양시장이 성수기를 맞아 수요자들이 공격적으로 나서지만 내년에는 동력이 점차 분화되거나 일부 수도권 인기 공장 매물 지역에서만 유지가 될 수 있다”며 “불법적 거래는 하지 않는 것이 바람직하다”고 전했다.

한편 부동산114에 따르면 지난 이틀간 당첨자 발표가 있었던 단지는 총 20개로, 총 가구수 1만8243가구, 일반분양 1만3224가구로 집계됐다. 이는 이달 첫 주 올들어 가장 많은 2만6800여가구가 분양된 데 따른 것이다.

[뉴스&와이] “분양가가 높아서 올 3월 즈음 겨우 미분양이 해소됐습니다. 시세가 얼마나 오를지는 의문이에요. 웃돈이 3000만원 미만인 매물이 적지 않습니다.”

지난해 11월 분양해 올 상반기 분양권 전매 제한이 풀린 서초 반포동 ‘반포래미안아이파크'(서초한양 재건축) 인근 A공인 관계자의 말이다.

강남권 재건축 아파트가 분양시장을 달구고 있지만 상반기에 줄줄이 전매 제한이 해제된 강남·서초 일대 재건축 단지들의 분양권 거래는 잠잠하다. 지난해 말부터 3.3㎡당 평균 분양가 4000만원 시대를 열면서 전매 차익의 여지도 줄어들어 시세는 ‘억대 웃돈’을 바라던 투자자들의 기대에 따라가지 못하는 것으로 나타났다. 애초 분양가가 14억3000만~15억3000만원인 반포래미안아이파크 전용 85㎡형의 경우 서울부동산 정보광장 실거래가 정보에 따르면 분양권 시세는 14억7000만~15억5000만원을 오간다. 3.3㎡당 평균 분양가 4240만원으로 1순위 청약 접수 당시 강남 3구 최고 가격을 기록했던 이 단지는 고분양가 논란에 휘말린 결과 계약이 1~2주 안에 마감되는 강남권 분양시장에서는 이례적으로 올 초까지 분양을 이어왔다.

사정은 고분양가 논란이 일었던 다른 단지들도 크게 다르지 않다. 3.3㎡당 분양가 4094만원으로 지난 10월 분양한 ‘반포센트럴푸르지오써밋'(삼호가든4차 재건축)은 올 4월 분양권 전매 제한이 해제된 이후 현재는 전용 60㎡ 이하 소형에만 웃돈이 3000만~5000만원가량 붙어 있다. 인근 B공인 관계자는 “중소형으로 분류되는 85㎡형만 해도 ‘무피'(웃돈이 붙지 않은 경우) 거래가 이뤄졌고 웃돈 사무실 별장 시세는 1000만~2000만원 정도”라며 “1년 내 되파는 경우 전매차익의 절반가량을 양도세로 내야 한다는 점을 감안하면 실제 전매차익은 더 줄어든다”고 말했다. 계약한 지 1년 이내인 분양권의 경우 파는 사람은 지방소득세를 포함해 양도차익의 55%, 1년 이상∼2년 미만이면 양도차익의 44%를 양도세로 내야 한다.

3.3㎡당 4290만원이라는 역대 최고 가격으로 분양 시장에 나온 ‘신반포자이'(반포한양 재건축) 전용 85㎡형의 분양권 웃돈은 3000만~6000만원 선이다. 현장에서는 거래가 정점을 향해가고 있어서 추가 상승 여력은 의문이라는 반응이 나온다. 인근 C공인 관계자는 “상반기에는 한 달에 10~20건씩 거래되던 것이 이제는 한 달에 3~4건 거래되는 정도인데 추격매수가 얼마나 더 이뤄질지는 의문”이라며 “앞으로도 일대 재건축 단지들이 분양시장에 나올 전망이다보니 수요가 분산되고 있다”고 말했다.

고분양가로 인해 억대의 차익 실현 여지가 줄어들었지만 일부 단지들은 웃돈 상승세를 이어갈 것이라는 현장 전망이 나온다. 올 초 일반분양을 시작하면서 강남권 재건축 투자 열기를 당긴 강남 개포동 ‘래미안블레스티지'(개포주공 2단지 재건축)의 D공인 관계자는 “11일 즈음부터 전매 제한이 풀리기 시작하면서 ‘매도자 우위’ 분위기 속에 당장은 관망세이지만 중도금 부담이 덜하다는 점 때문에 초기 웃돈 호가가 1억원을 오가고 있다”며 “수요자들은 중도금 집단대출이 가능해서 초기 투자금이 1억원 선으로 자금 부담이 덜하다는 점 때문에 매수 문의를 해온다”고 말했다. 인근 E공인 관계자는 “매도인들이 실거래가보다 신고가를 낮추는 ‘다운계약’보다는 양도세를 매수인에게 내도록 하는 ‘세금전가’를 선호하고 있다”며 “입주가 가까워질수록 가격이 더 오를 것이라는 기대 하에 나오는 요구”라고 말했다. 사실상 올해 8월부터 정부가 총 분양가가 9억원 이상인 서울 아파트에 대해서는 주택도시보증공사(HUG) 등을 통한 중도금 집단대출 보증을 중단하기로 한 것이 보증 규제 이전에 분양한 단지의 웃돈 시세를 끌어올릴 것이라는 얘기다.

반면 유보적인 입장도 있다. 개포동 F공인 관계자는 “올 상반기 서울 재건축·재개발 사업장을 들썩이게 한 단지임에도 불구하고 아직 거래는 이뤄지지 않고 웃돈 호가만 높은 상황”이라며 “강남권에 눈독 들이는 사람들은 여유자금이 있는 투자자들이 대부분이기 때문에 보증규제로 오피스 임대 인해 집단대출이 되지 않더라도 강남권 다른 단지를 사면 된다는 생각을 가지고 있어서 래미안블레스티지의 웃돈이 과연 천정부지로 치솟을지는 모르겠다”고 반문했다.

이에 대해 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “서울 주택시장이 전반적으로 공급이 수요에 비해 부족한 데다 저금리 속에 여유자금이 강남권 재건축 시장으로 몰리면서 온도 차는 있겠지만 일대 분양권 투자 수요는 이어질 것이고 시세 역시 내려가지는 않을 것”이라면서도 “다만 ‘고분양가·중도금 보증규제’ 영향을 동시에 고려할 필요가 있다”고 말했다.

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