서울 아파트 전월세 전환율 최저치..이사철 주거비 부담은 여전

[헤럴드경제=정찬수 기자] 서울 아파트의 전월세 전환율이 최저치를 유지했지만, 세입자의 주거비 부담은 여전한 것으로 나타났다. 이사철에 들어서며 순수 전세가 사라지고 집주인의 월세 선호현상이 짙어져서다. 7일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전월세 전환율은 7월과 같은 4.4%를 유지했다. 감정원이 전월세 전환율 통계를 낸 2011년 1월 이후 가장 낮은 수치다. 베트남 부동산 서울 아파트 전월세 전환율은 지난해 9월 4.9%로 5% 아래로 내려간 이후 꾸준히 하락했다. 지난 6월 한국은행이 기준금리를 1.25%로 내린 이후 4.5% 아래로 떨어졌다.

서울의 아파트 전월세 전환율이 사상 최저치지만, 주거부 부담은 여전하다. 저금리 기조에 순수 전세가 희귀하고 집주인들의 월세 선호가 계속되고 있어서다. 사진은 잠실 중개업소 모습.
서울의 아파트 전월세 전환율이 사상 최저치지만, 주거부 부담은 여전하다. 저금리 기조에 순수 전세가 희귀하고 집주인들의 월세 선호가 계속되고 있어서다. 사진은 잠실 중개업소 모습.
전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 이 비율이하노이 아파트 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미다. 전월세 전환율이 떨어지긴 했지만, 월세로 전환한 세입자는 전세로 거주할 때보다 주거비 부담이 늘 수밖에 없다.

전국 주택종합 전환율은 6.7%로 나타났다. 지난 3월 이후 5개월만에 하락했다. 지역별로는 수도권이 6.3%, 지방이 7.9%로 나타나났다. 전월세 전환율은 서울이 5.9%로 가장 낮고, 경북이 9.8%로 가장 높았다.

서울 자치구별로는 송파구의 전환율(3.9%)의 하락이 두드러졌다. 2011년 1월 6.7%에서 크게 낮아진 수치다. 반면 종로는 5.3%로 가장 높았다. 광진구(4.4%→4.2%), 구로구(4.5%→4.3%) 등은 하락했다.

유형별로 월세가 6.5%, 월세와 준전세의 중간인 준월세가 5.0%로 집계됐다. 보증금이 월세의 240배를 초과하는 준전세가 4.5%로 가장 낮았다. 수도권은 준전세(4.3%), 지방은 준월세(5.5%)가 가장 낮았다.

서울 강남의 대표적인 부촌(富村)인 압구정동 아파트가 개별 단지가 아닌 통합 개발하는 ‘지구단위계획’으로 재건축이 추진되고, 최고 층수는 35층으로 제한된다.

서울시는 이러한 내용을 담은 ‘압구정아파트지구 지구단위계획 구역지정 및 계획결정안’을 13일 공람공고한다고 6일 밝혔다. 이는 아파트 단지를 몇 개씩 묶어 공장 매물 추진하던 기존 계획에서 도로와 학교, 상업시설 등 기반시설까지 재배치하는 대규모 개발계획으로 바뀌는 셈이다. 지구단위계획은 교통 영향과 인프라 등을 고려해야 하기 때문에 사업 추진 기간이 일반 정비계획보다 1~2년 더 걸린다. 이 때문에 그동안 급등하던 압구정동 아파트 시세도 일부 조정받을 가능성이 커졌다.

서울 강북에서 바라본 압구정동 현대아파트. 서울시는 6일 압구정동 24개 아파트 단지를 6개 재건축 사업 단위로 나눠 통합 개발하는 지구 단위 계획을 발표했다. /김연정객원기자
서울 강북에서 바라본 압구정동 현대아파트. 서울시는 6일 압구정동 24개 아파트 단지를 6개 재건축 사업 단위로 나눠 통합 개발하는 지구 단위 계획을 발표했다. /김연정객원기자
◇높이는 35층 이하로 제한

압구정동 지구단위계획은 총 24개 아파트 단지를 6개 재건축 사업단위로 구분하고, 이를 특별계획구역으로 묶어 다양한 형태 개발을 유도한다는 게 골자다. 특히 서울시의 한강변 관리 기본계획을 적용, 재건축하는 아파트 최고 높이를 35층으로 제한한다. 그동안 압구정 아파트 사무실 별장 거주자들은 “랜드마크급 아파트 건설을 위해서는 40~50층 높이로 지어야 한다”고 주장해왔다. 김학진 서울시 도시계획국장은 “다른 주거지역과 형평성을 맞추기 위해 최고 층수를 35층으로 제한하는 것”이라며 “현재로서는 층수 제한을 바꿀 계획이 없다”고 말했다.

지구단위계획은 학교·도로 등 기반시설과 주변 지역 연계성을 고려한다. 구(舊)현대아파트 뒤편 한강변에는 역사문화공원을 조성하고, 압구정역 1번 출구 앞은 토지 용도를 변경해 40층 높이 주상복합이 들어선다. 현대백화점 본점 옆 주차장은 공원으로 만들고, 압구정역 고가차도는 철거한다. 상업시설을 압구정로 길가로 모았고, 단지 주위를 둘러싼 도로를 뚫기로 했다. 현대백화점 본점, 갤러리아명품관, SM엔터테인먼트 본사도 지구단위계획으로 묶어 개발을 추진한다.

◇6개월 사이 3억 이상 폭등

정부의 ‘강남 개발’과 함께 조성된 압구정동은 1976년 현대 1~3차 아파트가 들어서면서 ‘강남 1번지’로 불렸다. 현재 115만㎡에 24개 단지, 1만여 가구가 거주하고 있다. 20년 가까이 강남 부촌을 상징하던 압구정동은 아파트가 노후화하고 대치동과 도곡동이 개발되면서 1990년대 ‘강남 맹주(盟主)’ 자리를 넘겨줬다. 이후 재건축 추진 이야기가 나왔지만, 고층 아파트라 사업성이 떨어지고 재건축에 관심이 적은 고령의 거주민이 많아 사업 추진 속도가 늦었다.

하지만 서울시가 압구정동 아파트를 재건축하는 개발기본계획(정비계획 변경안)을 마련해 지난 8월 발표하기로 하면서 압구정 아파트값은 수직 상승했다. 지난 1월 14억9000만원이었던 압구정 현대5차 전용면적 82㎡ 아파트는 7개월 만에 3억6000만원이 오른 18억5000만원에 거래됐다. 서울시는 지난달 기존 입장에서 선회해 압구정동 아파트를 통합 개발하는 지구단위계획으로 추진한다고 밝혔고, 이달 6일 이를 확정 발표했다. 진경식 서울시 공동주택과장은 “광역 차원의 체계적 관리를 위해 지구단위계획으로 재건축하기로 했다”고 말했다.

◇압구정 재건축 아파트 관망세 진입

압구정동 지구단위계획이 발표되면서, 최근 무섭게 오르던 압구정 아파트값은 제동이 걸렸다. 지구단위계획으로 사업이 추진되면 교통 영향 등을 고려해야 해 재건축 기간이 1~2년 정도 더 걸릴 것으로 전망되기 때문이다.

특히 아파트 최고 층수 제한이 35층으로 확정되면서 주민들은 반발하고 있다. 그동안 재건축을 추진했던 재건축준비위원회 등은 압구정 지구를 40~50층 이상의 초고층 단지로 재건축해야 한다고 주장해왔다. 압구정동 G공인중개사무소 관계자는 “그동안 주민들이 오피스 임대 서울시에 요구했던 최고 층수 규제 완화 등이 반영되지 않아 실망하는 분위기”라며 “좋은 정비계획이 나올 것이라는 기대감 때문에 그간 아파트값이 급등했는데, 당분간은 보합세를 유지하면서 상황을 관망하는 이가 많을 것으로 보인다”고 했다.

전문가들의 분석은 엇갈린다. 단기적으로 재건축 추진 속도가 늦어지면서 시세가 조정될 가능성이 크지만, 장기적으로는 호재라는 반응이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 “현재 급등한 압구정동 아파트값의 일부 조정이 있을 것으로 본다”고 했고, 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “압구정 아파트는 입지 면으로는 전국구 넘버 원”이라며 “시간은 걸리더라도 통합적 개발로 도로·공원 등이 잘 갖춰진 대규모 단지로 재탄생하면 강남 최고의 랜드마크 아파트 단지가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

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