서울 전월세전환율 3년만에 최저…7.8%→4.9%로 하락

조상이 남겨준 땅 덕에 횡재하는 사람이 늘고 있다. 작년 한 해 동안 ‘조상땅 찾기’ 서비스를 통해 후손들이 찾은 땅이 서울 전체 크기를 넘었다. 소송을 통해 조상이 남긴 부동산 등 재산을 손해보지 않고 상속받는 이들도 최근 10년 동안 6배 가까이 늘었다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “전국에 흩어진 가족이 모이는 설 명절에 가족들이 허심탄회하게 대화를 나눠 잊혀진 조상 재산을 찾고, 하노이 부동산 상속을 둘러싼 분쟁을 줄이는 것도 좋다”고 말했다.

국토교통부에 따르면 지난해 45만6387명이 조상땅 찾기 서비스를 이용해 12만7778명이 52만2745필지의 조상땅을 되찾았다. 4년 전(2만5771명)보다 이용자 수가 5배 가까이 증가했다. 되찾은 땅은 서울시 전체 면적보다 넓은 6억1442만2034㎡에 달한다.

서울시가 가장 많은 10만7180필지를 돌려줬고 면적으로는 경기 지역에서 되찾은 땅이 1억4573만3650㎡로 가장 크다. 지난해 서울 서대문구청은 장기간 주인을 찾지 베트남 부동산 못한 535억원어치(공시지가 기준)에 달하는 조상 토지를 후손에게 되찾아줬다. 2015년 제주시에선 100억원대 선대의 토지(18만8966㎡)를 찾은 사람이 나왔다.

‘조상땅 찾기’는 토지 소유자의 갑작스러운 사망으로 후손들이 선대의 토지 소유 현황을 모르는 경우 상속인에게 토지 소재를 알려줘 국민의 재산권을 보호하는 제도다.

가까운 지방자치단체 민원실 어디나 방문해 이용할 수 있다. 조상 명의의 토지나 미등기 땅을 지적공부 전산시스템을 통해 조회하면 된다. 서비스를 신청하려면 법적 상속권이 있어야 한다. 선대의 사망 기록이 등재된 제적등본, 가족관계증명서 및 기본증명서, 신분증이 필요하다. 토지 소유자가 사망한 경우 형제·자매·4촌 이내 방계 혈족 등 상속권자라면 누구나 신청할 수 있다. 국토부도 토지의 원활한 상속을 돕기 위해 ‘조상땅 찾기’ 서비스를 운영 중이다. 정부 민원포털 사이트(minwon.go.kr)를 이용하면 관련 절차를 확인할 수 있다.

◆유류분 소송 6배 가까이 증가

소송을 통해 정당한 상속 권리를 되찾는 이들도 급증하고 있다. 대법원에 따르면 법원에 들어온 상속 관련 (유류분 반환청구) 소송 접수 건수는 2005년 158건에서 2015년 911건으로 10년 만에 5.8배 늘었다. 상속법이 정한 상속지분은 배우자와 자녀가 1.5 대 1이다. 자녀끼리는 1 대 1이다. 장남, 차남, 아들, 딸 구별 없다. 법정상속은 이처럼 분배가 깔끔하지만 유언장에 따라 재산을 상속했을 때 형제들끼리 배분을 두고 다툼이 벌어지기도 한다. 상속재산이 특정 상속인에게만 치우쳐 분배됐을 경우다.

차라리 법적으로 해결하는 것이 극단적인 상황을 막을 수 있는 방법이라는 조언도 있다. 유류분 반환 청구소송을 통해서다. 유류분이란 피상속인(돌아가신 분)이 하노이 아파트 자신의 재산을 증여 또는 유증(유언에 따른 증여)하는 자유는 인정하되, 재산을 받지 못한 상속인이 최소한도의 재산을 보장받도록 하는 제도다. 재산 분할 비율은 민법에서 규정한 법정상속 지분을 따른다.
다만 유류분 반환청구 소송을 준비할 땐 소멸시효부터 따져봐야 한다. 민법에서 유류분 반환청구권은 1년의 단기 소멸시효와 10년의 장기 소멸시효를 두고 있다. 10년 장기 소멸시효는 ‘상속이 개시된 때’부터 즉, 피상속인이 사망한 날로부터 10년이다. 단기 소멸시효는 ‘상속의 개시와 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때’로부터 1년이다. 두 가지 소멸시효 중 어느 하나만 넘겨도 소송을 못한다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “유교적 관념이 뿌리 깊은 우리 현실에서 유언장을 미리 쓰는 게 낯설 수 있지만 자식들이 서운하지 않게 미리 준비하고 대화하면 가족 간 분쟁을 예방할 수 있다”고 조언했다.

지난해 10∼12월 서울 시내 반전세 주택 전월세전환율이 조사 이래 최저 수준인 4.9%로 나타났다.

서울시는 지난해 4분기 전월세전환율 등 관련 정보를 서울 통계 홈페이지(http://stat.seoul.go.kr)와 서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr)에 공개했다고 30일 밝혔다.

전월세전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 붙는 이율을 말한다.

이 비율이 높으면 상대적으로 전세보다 월세 부담이 높다는 의미이고, 낮으면 그 반대를 뜻한다.

시는 2013년 3분기부터 자치구별, 5개 권역별, 주택유형별, 전세보증금별로 전월세전환율을 공개하고 있다.

2013년 3분기는 역대 최고인 7.8%, 같은 해 4분기는 7.6%를 기록했다.

이후 2014년 1분기 7.7%, 같은 해 2분기 7.3% 등 꾸준히 하락세를 보여왔다.

즉, 지난해 4분기 전월세전환율 4.9%는 보증금 1천만원 대신 월세를 49만원 낸다는 뜻이다.

가장 높았던 2013년 3분기 7.8%와 비교하면 1천만원 대신 내는 월세가 연 28만원 줄어든 셈이다.

지난 4분기 전월세전환율 4.9%는 지난해 3분기 5.3%보다 0.4%포인트 줄어든 것이며, 2015년 4분기 6.4%보다는 1.5%포인트 내려간 수치다.

시 관계자는 “최근 저금리 기조가 이어지고 있는 영향이 있다”며 “전세에서 월세로 전환하는 물량이 적었던 2013∼2014년과는 달리 근래 월세가 많아진 것도 원인 가운데 하나라고 본다”고 분석했다.

자치구별로는 금천구(5.7%), 용산구(5.4%), 은평구(5.4%) 등지서 높게 나타났다.

강동구(4.1%), 서초구(4.3%), 송파구(4.3%) 등지는 낮았다.

권역별로는 도심권(종로·중구·용산)과 서북권(서대문·마포·은평)이 5.3%로 높았다.

동남권(서초·강남·송파·강동)은 4.3%로 가장 낮았다.

주택 유형과 함께 살펴보면 도심권 단독 다가구가 6.3%로 가장 높았고, 동남권 아파트가 4%로 가장 낮았다.

전세보증금이 1억원 이하일 때 6.3%, 1억원이 넘으면 4.2∼4.4%의 전월세전환율이 붙었다.
전세보증금이 1억원에 미치지 못하면 연 2%포인트의 이율을 더 부담한다는 뜻이다.

정유승 서울시 주택건축국장은 “한국은행의 기준 금리가 장기간 1.25%로 고정돼 있고, 작년 11월30일 개정된 주택임대차보호법시행령에 따라 전월세전환율 상한이 그간의 5%에서 4.75%로 하향됨에 따라 앞으로 전월세전환율도 이를 반영하는 수준으로 지속 조정될 것”이라고 내다봤다.

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