여의도 재건축 올들어 10억 수직상승

“압구정동이 두 달 새 3억원이 올랐다지요. 그래도 여의도 주민들은 압구정을 부러워하지 않아요.” 여의도 서울아파트 인근 공인중개업소 관계자는 8일 “서울아파트 전용면적 200㎡가 32억원에 매물로 나왔다”면서 “집주인이 부르는 가격이긴 하지만 올해 초 시세보다 10억원 이상 뛴 것”이라고 전했다. 강남발 재건축 바람에 힘입어 여의도 재건축 시장도 들썩이고 있다. 아파트값이 천정부지로 치솟자 서울시도 여의도를 압구정과 마찬가지로 지구단위계획으로 체계적 개발을 추진하는 쪽으로 선회해 변화가 감지된다.

1970년대 중후반 준공된 여의도 재건축 단지는 16개 7787가구에 달한다. 현재 시범·목화·광장·미성·수정 아파트 등 5개 단지는 추진위원회를 설립했다. 특히 지하철 5호선 여의나루역 앞에 위치한 서울아파트를 비롯해 공작·수정·초원 아파트 등 ‘상업지역’에 들어선 아파트들은 높은 용적률이 부각되며 투자자들의 관심을 끌고 있다. 이들 아파트 값은 2009년 전고점을 넘어설 기세다.

부동산업계에선 2008년 최고 39층 주상복합아파트로 탈바꿈한 ‘여의도 자이’ 이후 잠잠했던 재건축 사업이 본격 재개될 것으로 기대한다. 서울부동산 정보광장과 인근 중개업소 등에 따르면 서울아파트 전용 139㎡는 지난 4월 16억3000만원에 거래된 이후 수직상승해 5월 19억4000만원, 7월 20억8000만원에 거래됐고 현재 22억원에 매물로 나왔다. 대형 평수라 상대적으로 매매가 뜸한 베트남 부동산 전용 200㎡도 2013년 10월 15억5000만원에 손바뀜이 이뤄진 이후 가격이 꾸준히 상승해 지난 4월 22억5000만원에 거래됐고 현재 매물로 나온 물건의 호가는 32억원에 달한다. 한강변이지만 35층 층고제한이 없다는 특수성 때문에 매물이 귀하고 가격이 오름세라는 게 이 일대 중개업소 관계자들 설명이다.

서울시는 ‘2030 서울도시기본계획’에 따라 여의도를 광화문(한양도성), 강남과 함께 3대 도심 중 하나로 격상시키면서 상업·준주거지역에서 주상복합아파트는 51층 이상 지을 수 있는 하노이 아파트 길을 열어 놓았다. 제3종 일반주거지역도 주상복합아파트는 50층까지 허용된다. 준주거·상업지역이 없고 일반 아파트 최고 층수는 35층 이하로 일률적으로 제한된 압구정, 반포, 이촌 등과 차별된 대목이다.

우동영 여의공영 대표는 “뉴욕 ‘432 파크 애비뉴’처럼 초고급 랜드마크 주거지를 개발할 수 있는 지역은 여의도가 유일하다”며 “한강 관광 자원화 개발과 IFC 등 주변 상업용 시설 덕분에 주거, 업무, 여가, 문화 등의 ‘어반 라이프스타일’ 기능이 효율적으로 집적돼 있다”고 말했다.

여의도 재건축 아파트에 대한 투자자들 기대감은 이미 상당 부분 가격에 반영된 상태라는 지적이 나온다. 물론 이에 대한 반론도 있다. 수정아파트 인근 공인중개업소 관계자는 “아파트 옆에 붙은 상업지인 MBC 용지가 대지면적 기준 3.3㎡에 1억원 가까이에 매물로 나왔다”며 “같은 상업지 아파트 땅 지분을 계산해 보면 3.3㎡에 1억원이 채 안된다”고 말했다.

여의도역 인근 ‘1세대 빌딩’들도 잇달아 신축된다. 영등포구청에 따르면 공장 매물 여의도 미래에셋빌딩과 한국교직원공제회빌딩은 내년 재건축이 끝날 예정이다. 두 빌딩 모두 기존엔 용적률이 각각 200~300%대에 불과했지만 재건축 후 미래에셋빌딩은 용적률이 765%(최고 15층), 한국교직원공제회빌딩은 899%(최고 27층)로 각각 연면적이 기존보다 3배 이상 늘어난다. 삼천리빌딩도 지난 5월 재건축 허가를 받아 용적률 938%를 적용해 기존(10층)보다 지하 6층~지상 21층으로 빌딩 키가 두 배가량 높아진다.

대중교통망이 깔리면서 접근성이 개선되는 것도 호재다. 여의도는 그동안 교통이 불편해 ‘외로운 섬’으로 불렸다. 오는 2021년 개통을 목표로 여의도동 샛강역과 신림동 서울대 사무실 별장 정문까지 7.8㎞를 잇는 신림 경전철이 이달 착공에 들어가고, 인천송도~여의도를 잇는 수도권광역급행철도(GTX)도 검토되고 있다.

서울시는 압구정동에 이어 여의도 역시 지구단위계획으로 묶어 개발한다는 계획이다. 시는 이를 위해 목화·삼부·시범·미성 등 여의도동 11개 단지 6323가구에 대한 지구단위계획 구역 지정 및 수립을 위한 용역을 추진한다.

서울시 고위 관계자는 “국제금융특화지역인 여의도는 광화문(한양도성), 강남과 함께 서울 3대 도심”이라면서 “한강변 대표적 주거지로서 미래지향적 명품 아파트 재건축을 유도하기 위해 지구단위계획 수립이 필요하다”고 말했다.

같은 역세권이라도 역과의 거리가 가까울수록 시세가 높다. 상암DMC의 6배, 여의도의 1.3배 규모로 개발되는 대규모 도시개발사업지구인 마곡지구가 대표적이다. 2014년 5월 지하철 9호선 ‘마곡나루역’의 개통으로 초역세권이 된 ‘마곡엠밸리7단지’는 마곡지구 내에서도 매매가 상승세가 눈에 띄게 가파르다. 인근 부동산 중개업자는 “지난해 초까지만 해도 7억8000만원 선에 거래되던 마곡엠밸리 7단지 전용면적 114㎡의 실거래가가 지난 6월 9억원을 뚫더니 최근 호가는 10억원까지 올랐다”고 전했다.

청약시장에서도 초역세권 아파트는 장학생으로 통한다. 지난 7월 청약을 진행한 서울 동작구 ‘아크로 리버하임’은 1순위 평균 89대1의 경쟁률을 기록한 데 이어 계약도 4일 만에 100% 끝냈다. 단지가 지하철 9호선 흑석역 초역세권에 위치한 데다 한강변 입지에 위치한 장점까지 맞물리면서 투자수요까지 몰린 결과다.

하반기 분양시장에 역세권 아파트가 잇따라 쏟아진다. 경기도 안양시 만안구 안양2동 청원아파트를 재건축하는 ‘한양수자인 안양역’이 대표적이다.

서울 초역세권 분양단지 대표 주자는 마포구 대흥2구역 주택재개발로 새로 지어지는 ‘신촌 그랑자이’다. 지하철 2호선 이대입구역 6번 출구와 맞닿은 초역세권 아파트로 강남·시청 등으로 한 번에 이동할 수 있다. 일반분양가는 아직 결정되지 않았는데 3.3㎡당 평균 2300만~2400만원으로 거론되고 있다.

고덕에서도 역세권 아파트가 나온다. 고덕주공2단지를 재건축하는 ‘고덕 그라시움’은 총 4932가구로 구성된 매머드급 단지로 이달 2010가구가 일반분양된다. 오는 2025년으로 예정된 지하철 9호선 상일역이 개통되면 고덕 그라시움은 더블 역세권으로 변신한다.

아파트 분양시장에서 상대적으로 소외돼 왔던 청량리에도 초역세권 오피스 임대 아파트가 들어선다. 롯데건설은 서울 동대문구 전농동 청량리4구역에 ‘청량리4구역 롯데캐슬’을 12월 선보인다. 지하철 1호선 청량리역까지 걸어서 2분 걸리는 초역세권 단지다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 “자식을 적게 낳고 맞벌이하는 가족이 많아지면서 출퇴근이 편한 역세권 아파트의 인기는 지속될 수밖에 없다”며 “특히 전세난민들은 출퇴근 시간 부담을 조금이라도 줄이고자 신분당선이나 경의선 등 역세권 단지를 선호하는 경향이 짙다”고 설명했다.

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