이달부터 ‘중도금대출’ 심사 강화..”시장영향 제한적”

이달부터 은행권의 아파트 집단대출(중도금대출) 심사가 강화되면서 분양시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 특히 가을 분양 성수기에 악재로 작용할지 예의주시 되고 있다. 전문가들은 시장 영향을 제한적으로 판단, 당분간 청약열기는 사그라지지 베트남 부동산 않을 것으로 내다봤다. 다만 지역에 따른 시장 양극화는 심화할 수 있다고 분석했다. 5일 국토교통부에 따르면 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사는 지난 4일부터 중도금 대출의 보증비율을 100%에서 90%로 낮췄다. 두 공사에서 받을 수 있는 중도금 보증 건수도 1인당 2건씩 총 4건에서 1인당 1건씩 총 2건으로 줄었다. 중도금 대출 보증 비율이 줄면서 은행은 대출자의 상환능력이나 건설사·시공사가 체결하는 PF(프로젝트파이낸싱) 사업의 타당성 등 심사를 한층 강화할 전망이다.

추석 연휴를 끝으로 건설사들은 미뤄왔던 분양물량을 대거 쏟아낼 예정이다. 리얼투데이에 따르면 이달 전국 분양 예정 물량은 9만5258가구로 조사됐다. 지난달 분양실적 1만4270가구보다 6.7배 많다.

전문가들은 이번 규제가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망했다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “이번 중도금대출 심사 강화로 청약 열기가 사그라져 시장이 급랭하지는 않을 것으로 보인다”면서도 “비인기 지역부터 둔화돼 시장 양극화 현상이 나타날 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “보증 비율 축소와 보증 건수 제한 등은 즉각적으로 시장에 충격을 주는 정책은 아니다”라면서도 “중도금대출을 이용해 투자하던 수요를 줄일 수 있어 중장기적으로 효과를 가져올 것으로 본다”고 말했다.

심교언 건국대 교수는 “이번 중도금대출 규제가 당장 시장에 큰 영향을 줄 것으로 보이지 않는다”며 “보증 건수로 규제 적용을 받을 사람이 많이 없을 것으로 보인다”고 분석했다.

분양시장 안정화를 위한 추가 규제 도입에 대한 의견은 갈리고 있다. 부동산업계 한 관계자는 “중도금 대출 보증 건수가 1인당 최대 2건으로 제한되지만 세대합산이 안 돼 가족 하노이 아파트 내에서 보증을 추가로 얼마든지 받을 수 있다”며 “추가 규제가 없을 경우 시장 진정은 어려울 것으로 보인다”고 강조했다.

심교언 교수는 “지금 우리나라 경제는 저금리에 부동산 등으로 간신히 버티고 있는 상황”이라며 “미국 금리인상 등의 경제적 충격이 예고된 상황에서 우리 정부가 추가 규제를 도입하기는 어려울 것으로 보인다”고 설명했다.

[머니투데이 권화순 기자] [제윤경 의원실, “지난 4년간 경매 넘어간 주택 5만가구.. 연체된 대출 80%가 담보권 처리”]

#. 2010년 10년 거치 20년 분할상환으로 5억3000만원 대출을 받았던 김 모씨는 2015년 살던 아파트를 압류당했다. 5년 동안 이자를 상환하던 중 2달이 연체되자 바로 은행으로부터 아파트 담보권 실행 통지를 받았다. 이후 은행과 협의해 연체금을 갚았지만, 연체가 되면 전액 상환을 해야한다는 조항을 들어 은행이 압류를 진행했다.
대출 원리금을 갚지 못해 담보권이 실행된 은행권 주택담보대출 중 2달 연체 직후 담보권이 실행된 경우가 3분의 1이나 되는 것으로 나타났다. 연체 4개월 이내 실행은 전체의 절반에 가까웠다.

6일 국회 정무위원회 제윤경 더불어민주당 의원실에서 금융감독원으로부터 ‘2012년 이후 은행권 주택담보대출 관련 자료’를 제출받아 분석한 결과, 전체 주택대출 부실채권의 80%가 담보권이 처리됐다.

담보 처리 대출 중 3분의 2는 은행이 직접 경매하고, 나머지는 자산관리회사(AMC)에 매각 후 대부분이 경매에 붙여진다. 이로 인해 경매로 붙여지는 집은 은행권에서만 지난 4년간 5만 채에 달하는 것으로 조사됐다.

2012년부터 2015년까지 담보권 실행 전 대출자 연체기간을 보면 연체기간이 4개월 이내인데 담보권이 실행된 비중이 49%로 절반에 가까웠다. 이는 마지막 이자를 낸 달 기준으로 보면 5개월 이내에 담보권이 실행된 비중이 절반이라는 뜻이다.

담보권이 실행되는 주택대출의 43%는 LTV(주택담보대출비율) 50% 미만으로 공장 매물 사실상 우량채권으로 볼 수 있다는 지적이다. 제윤경 의원은 “민간 AMC는 이자 회수가능한 점 때문에 원금 대비 ‘할증매입’까지 하는 상황에서 은행이 부실채권이라는 이유로 담보권을 실행하거나 매각하는 것은 비상식적”이라고 지적했다.

민간 AMC는 주택대출 원금의 99% 가격에 사와 경매로 평균 7%를 남기고 있다는 것. 결과적으로는 은행이 판 주택대출 채권 원금 보다 평균 3.4% 더 높은 수익을 얻고 있다는 설명이다. 은행은 추가회수가 가능한 주택대출을 원금보다 낮은 가격에 매각해 은행예금자의 부담을 높였다는 주장이다.

제 의원은 “미국에서는 2011년 금융개혁법 처리 과정에서 연체이후 사무실 별장 바로 담보권을 실행하는 ‘로보 사이닝(robo-signing)을 전면적으로 금지하는 움직임이 있었다”며 “무분별한 채권회수가 주택가격 폭락을 가속화시켜 금융기관의 부실을 가져오는 악순환이 발생했다는 문제인식이 퍼지면서 이 같은 조치들이 시행됐다”고 설명했다.

그는 “한국도 주택가격 하락이 예견되고 있는 상황”이라며 “실제 주택가격 하락이 오피스 임대 빠르게 진행될 경우, 은행의 이 같은 주택대출 처분 방식이 은행의 부실을 오히려 키우는 결과를 가져올 수 있다”고 지적했다.

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