재개발·재건축조합 “사업 어떻게 하라는건지..”

정부와 서울시가 재개발.재건축 사업을 놓고 서로 상반된 행정을 펼치면서 시장이 큰 혼란을 겪고 있다. 서울시는 10일부터 정비사업 시 추진위원회 설립 단계를 건너뛰고 재개발.재건축 조합을 설립할 수 있도록 하는 ‘패스트 트랙’을 도입해 시행했다. 베트남 부동산 추진위 대신 외부 전문가를 대표로 하는 주민협의체를 대신 구성하도록 한 것으로 이 조치는 정비사업 전체 과정을 놓고 볼 때 대략 1년의 시간 단축 효과가 있을 것으로 업게는 기대하고 있다. 그러나 정부는 앞서 ‘11.3 부동산 대책’을 통해 정비사업의 대출보증과 분양보증을 기존보다 더 강화하는 방안을 발표한 상태여서 이같은 조치가 효과를 발휘할 수 있을지 의문이라는 지적이다.

재개발.재건축 정비사업의 복잡한 과정에 대한 세부 규정이 변경되는 일은 전에도 있었지만 불과 1주일 단위로 전혀 다른 방향의 정책이 나오면서 시장의 혼란이 가중되는 모양새다.

■서울시 ‘패스트트랙’ 도입… 조합 설립까지 시간 줄여

10일 서울시는 정비사업 추진위원회 절차를 생략하는 내용의 ‘재개발.재건축 패스트 트랙’ 제도를 도입한다고 밝혔다.

정비사업 추진이 지지부진한 곳의 재개발을 활성화하기 하노이 아파트 위한 것으로 아직 본격적인 정비사업에 돌입하지 않은 지역의 사업 속도가 많게는 1년까지 단축될 것으로 업계에서는 예상하고 있다.

이렇게 되면 주민 간 갈등으로 사업이 늦어지는 사례가 크게 줄어들게 되고 기존까지 추진위와 조합을 꾸리기 위해 필요했던 주민 동의 절차가 생략된다.

실제 기존법에 따라 추진위원회를 구성하려면 추진위 임원 공장 매물 후보진을 꾸리는 데 걸리는 시간도 반년 가까이 소요됐던 것으로 알려졌다. 서울시 도시재생본부 측은 강북 지역과 관악, 구로, 금천 등 비강남권 지역 정비사업지의 주민들이 관심을 갖고 신청할 것으로 예상하고 있다.

다만, 시와 전문가들이 1년 이상의 시간 단축을 예상하는 것에 대한 회의적인 분석도 있다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 “일단 기존에도 ‘공공관리자 제도’가 있었지만 재개발이 빨리 진행되는 효과는 크게 나타나지 않았다”면서 “정비사업의 추진 속도는 결국 수익성 사무실 별장 문제에서 결정되는 만큼 사업 과정의 한 두 단계에서 속도가 빨라진다고 해서 전체 사업도 빨리 진행되는 것은 아니다”라고 말했다.

이에 대해 진희선 서울시 도시재생본부장은 “사문화 돼 있던 공공관리 제도를 살리기 위해 주민들이 협의체를 구성한다고 신청할 경우 비용을 지원하겠다는 것이 핵심”이라면서 “사업성이 있는데 절차 때문에 늦어지고 있는 사업지는 빨리 가도록 하겠다는 것”이라고 설명했다.

■정부는 오히려 분양보증 요건 강화로 속도 조절

그러나 앞서 정부는 재개발 재건축 사업 속도조절을 위해 지난 ‘11.3 부동산 대책’을 통해 오히려 분양보증 요건을 강화했다. 건축물을 철거하기 전에 가능했던 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 발급 요건을 철거 후에만 가능하도록 변경했다. 이에 따라 연내 분양계획을 세웠던 오피스 임대 재개발.재건축 사업지는 분양보증 관련 서류 심사를 다시 받아야 한다. 정비사업 대출보증도 관리처분인가 전에 후에만 가능하다. 이러한 대책의 여파로 서울 지역에서 분양을 계획하고 있는 재개발.재건축 등 정비사업장 대부분이 분양 계획을 전면 수정 중인 것으로 알려졌다.

부동산인포에 따르면 11.3 부동산 대책 발표 이후 연내 서울지역에서 분양을 계획하고 있는 재개발.재건축 사업장은 20여곳이며 이를 통해 공급되는 물량은 총 1만8770가구다. 이중 일반분양은 8500여가구에 이른다.

업계 관계자는 “이번 대책을 통해 전매제한 기간 등을 늘려 신규분양 시장의 공급 속도를 조절했다면 또다른 공급축의 하나인 재개발.재건축 사업은 보증 절차를 더 강화하면서 공급을 제한하는 것이나 마찬가지”라면서 “보증심사를 맡은 주택도시보증공사(HUG)의 권한은 더 막강해 질 것”이라고 말했다.

실제 몇몇 사업장들은 현재 철거 공사를 시작도 못했기 때문에 철거 후 분양보증 규정이 생기면서 올해 내 분양은 불가능해진 상황이다.

서울 시내 한 재건축 조합 관계자는 “하루가 다르게 바뀌는 규정 때문에 결국 피해를 보는 것은 조합원과 일반 수요자가 될 것”이라면서 “이미 재건축 절차가 대부분 진행돼 분양보증만 남겨 둔 상황이었는데 정책이 바뀌면서 일반분양 일정을 확정짓지 못했다”고 토로했다.

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