재건축 힘든 ‘3종 일반’ 가장 많은 구는 노원구

[헤럴드경제 =한지숙 기자] 서울시 25개 자치구 가운데 일반주거지역 용도 중 재건축하기 어려운 구조인 ‘3종 일반’이 가장 많은 구는 노원구인 것으로 나타났다. 서울시 도시계획조례 상 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 나뉘며, 각각의 상한 용적률은다. 베트남 부동산 재건축 사업 시 용적률이 높으면 용적률 상향을 통해 일반분양 가구 수를 늘리기 어려워 수익성이 낮다고 본다. 용적률이 높은 중고층 아파트들이 노후화해 재건축 연한을 경과해도 재건축 사업을 추진하지 못하는 이유다. 지난 2003년 7월 이후 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 이처럼 모든 일반주거지는 종으로 세분화해 종별 용적률과 층수가 제한된다.

[사진설명=노원구는 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지지만 노후화돼 개선이 필요한 아파트가 서울시에서 가장 많다. 사진은 상계동 일대 중층 아파트들의 하노이 아파트 모습. 이상섭 기자
[사진설명=노원구는 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지지만 노후화돼 개선이 필요한 아파트가 서울시에서 가장 많다. 사진은 상계동 일대 중층 아파트들의 모습. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com]
최근 열린 일반주거지역 종세분화 이전 건축 공동주택의 주거환경개선에 관한 정책토론회에서 김준환 서울디지털대 교수는 공동주택 주거환경 실태분석 결과 “노원구가 공장 매물 종세분화 이전에 건축된 3종 일반주거지역 아파트의 노후도, 소규모 아파트 밀집 등 주거환경이 열악하고, 재건축 등 주거환경 개선사업을 하기 가장 어려운 지역인 것으로 나타났다”고 결론 냈다.

5일 이 실태분석을 보면 노원구는 2015년 현재 일반주거지 면적(13.52㎢) 가운데 3종(7.50㎢)이 절반이 넘는 55%를 차지, 자치구 중 1위다. 3종이 전체의 50%를 넘는 구는 노원구가 유일하다. 서울 평균은 32%다. 노원구 다음으로 송파구(49%), 강남구(48%), 서초구(47%) 등 강남3구가 높았다. 이어 양천구(41%), 강서구(38%), 도봉구(33%) 순이다.

자력 개발 여건이 양호한 강남 3구를 제외하고 3종 비중이 높은 노원, 양천, 강서 등 3구만 비교해 공동주택 노후화 정도는 노원구가 가장 높았다. 노원구 아파트는 지은지 평균 19.3년, 연립주택은 29.9년이 경과한 것으로 나타났다. 강서구는 아파트 15년, 연립주택 31.1년이었다. 양천구는 아파트 12.4년, 연립주택 12년으로 조사됐다.

[사진설명=노원구는 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지지만 노후화돼 개선이 필요한 아파트가 서울시에서 가장 많다. 사진은 상계동 일대 중층 아파트들의 모습. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com]
[사진설명=노원구는 용적률이 높아 재건축 사업성이 사무실 별장 떨어지지만 노후화돼 개선이 필요한 아파트가 서울시에서 가장 많다. 사진은 상계동 일대 중층 아파트들의 모습. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com]
3구의 아파트 층고를 보면 중층으로 분류되는 ‘11~15층’이 가장 많다. 종세분화 이전(2003년 7월 이전)에 지어진 아파트 중 ‘11~15층’이 차지하는 비중은 노원구가 73.47%로 가장 많다. 양천구 67.07%, 강서구 60.33% 등이다. 종세분화 이후 아파트로는 양천구가 20.66%로 최다다. 강서구 8.76%, 노원구 2.97%다. 노원구는 2003년 7월 이후 신규 아파트 공급이 적었던 셈이다.

김 교수는 “재건축 도래 아파트 단지에 대해 정부 정책은 ‘장수명화 아파트’냐, ‘재건축 가능 아파트’냐의 2가지 경우에 따라 이원화돼야 한다”며 “사업성이 담보되지 못하나 개선 필요성이 높은 단지는 사업성 확보를 위한 보다 적극적인 지원과 정책 개선이 필요하다”고 주장했다.

노원구에선 상계주공 재건축과 상계 뉴타운이 추진 중이다. 1987~88년에 지어진 상계주공(1~16단지) 아파트는 재건축 연한 단축(40년→30년)으로 양천구 오피스 임대 목동주공, 여의도 시범 아파트들과 함께 수혜로 꼽히지만, 3종 일반주거에 따른 용적률이 높고 사업성은 낮아 재건축 추진 속도는 훨씬 더디다.

상계주공 일대는 총 4만여 가구에 이른다. 이 가운데 유일하게 조립식으로 지어져 안전위험이 불거진 8단지가 2013년부터 재건축을 추진 중이다. 한화건설이 시공사다. 재건축 시 2종에서 3종으로 종상향해 용적률을 293.51%로 높였다. 현재 833가구가 지하 3층, 지상 13~30층, 13개동, 1062가구(소형임대 154가구 포함)로 증대된다. 일반분양 물량은 74가구에 불과하다.

[사진설명=노원구는 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지지만 노후화돼 개선이 필요한 아파트가 서울시에서 가장 많다. 사진은 상계동 일대 중층 아파트들의 모습. 이상섭 기자
[사진설명=노원구는 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지지만 노후화돼 개선이 필요한 아파트가 서울시에서 가장 많다. 사진은 상계동 일대 중층 아파트들의 모습. 이상섭 기자
노원구에선 지지부진한 재건축 대신 재개발이 더 주목받고 경남아파트 Keang Nam 있다. 상계뉴타운 가운데 6구역(상계 6 재정비촉진구역) 재개발조합은 지난달 14일 노원구로부터 관리처분계획 인가를 받았다. 상계 6구역 재개발 사업은 상계동 95-3 일대(6만6084㎡)에 최고 29층, 9개동, 전용면적 40~98㎡, 924 가구(소형임대 158가구 포함)의 아파트 단지를 짓는 공사다. 신도시 시공사는 롯데건설이다. 6구역은 내년 3월부터 이주할 계획으로, 내년 철거 완료와 분양 등의 절차를 밟는다. 일반분양 물량은 582가구다.

인근 상계동 85-33번지 일대 상계 4구역(4만30㎡)도 관리처분계획 인가를 밟고 이주를 진행 중이다.

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