주택 공급과잉 우려에 다시 떠오르는 ‘후분양제’

내년 이후 공급과잉 우려가 커지면서 정치권을 중심으로 선시공·후분양제 논의가 수면위로 떠오르고 있다. 투기 수요뿐 아니라 역전세난을 막기 위한 방안으로 거론되지만 건설업계의 반발이 극심해 실현 가능성은 미지수다. 국민의당 정동영 의원 측은 건설사가 주택공급을 할 때 ‘후분양제’나 ‘선분양 예약제’를 선택하도록 하는 내용의 주택법 개정안을 이달 중 발의할 계획이라고 5일 밝혔다. 후분양제 논란은 13년 전부터 계속돼 왔다. 정부는 2003년 후분양제 전면 도입을 검토했다. 당시 베트남 부동산 대한주택공사와 지방자치단체가 공급하는 공공아파트를 시작으로 공공택지 내 민간 아파트까지 적용 대상을 확대한다는 계획이었다. 부동산 과열을 막고 아파트 분양원가 투명화를 이룰 수 있다는 판단에서다. 그러나 주택공사의 부채가 커질 수 있다는 우려와 함께 2008년 금융위기로 후분양제 도입은 흐지부지됐다.

현행 주택공급 방식인 선분양제는 주택사업자가 대지소유권을 우선 확보한 뒤 분양보증을 받고, 청약을 통해 입주자를 모으는 방식이다. 주택사업자는 총사업비의 하노이 아파트 공장 매물 약 5%만 부담하고 나머지 95%는 소비자 부담이다. 다만 분양권은 소비자에게 주어지고, 거래도 가능하다. 여기에 웃돈이 붙고 투기도 가능해졌다는 게 후분양제 논의의 출발점이다.

선시공·후분양제의 경우 입주 전 차익을 노린 단기투기가 어려워 투기 해결이 가능하다. 새 아파트에 의해 기존 아파트값이 따라 오르는 부작용이 해결돼 집값 안정에 도움도 된다. 사무실 별장 공사가 진행된 상황에서 실제 위치와 일조권 등을 확인해 보고 거래할 수 있다는 장점도 있다.

11·3 부동산 대책 이후 투기 수요가 줄었지만 공급과잉 공포와 함께 후분양제 필요성이 더욱 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 주택 인허가 실적은 2013년 44만여 가구에서 2014년 51만5000가구, 2015년 76만5000여 가구로 증가 추세다. 주택보급률도 2002년 100.6%로 처음 100%를 오피스 임대 경남아파트 넘어선 이후 2014년 118.1%에 달할 정도로 증가세다. 필요보다 많은 주택이 공급된 상황이다. 후분양제를 통해 적극적인 공급관리가 필요하다는 이야기가 나오는 이유다.

그러나 건설업계는 공사비의 상당 부분을 건설사가 감당해야 한다는 산업단지 이유로 반대하고 있다. 건설업계 한 관계자는 “후분양제가 본격화되면 자금 여력이 녹록지 않은 중견 건설사가 공급량을 줄이고, 기존 주택 가격 상승을 불러와 서민들이 대출을 늘려야 하는 사태가 발생할 수 있다”며 “대단지 아파트에 수요가 몰리는 전통적 분양 시장엔 후분양제가 맞지 않을 수 있다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “현재의 대출·부동산 금융환경에선 공업단지 신도시 후분양제를 확대하는 게 현실적으로 어렵다”며 “펀드 등을 활성화해 건설업계의 자금조달 환경을 개선하고, 인허가 혜택 등을 늘려 후분양을 유도하는 노력 등이 필요하다”고 말했다.

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