천장 뚫은 아파트값, 집 사야 하나 말아야 하나

[머니투데이 엄성원 기자] [“금리인상 등 변수 많아…지역·목적 따라 차별적으로 접근해야” ]

전국 집값이 역대 최고치를 경신하면서 무주택자들의 고민도 깊어졌다. 공급 과잉 우려와 미국의 금리 인상 등 주택 구매를 주저하게 만드는 불안 요인이 여전한 데도 집값은 베트남 부동산 천정부지로 뛰고 있기 때문이다. 집을 사자니 이미 많이 오른 것 같고 기다리자니 더 오를까 걱정이다.

9월 현재 전국 아파트 가격은 역대 최고 수준으로 올라섰다. 21일 부동산114에 따르면 전국 아파트 3.3㎡당 평균 가격(9일 기준)은 1013만원을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성된 2000년 이후 최고치다.

/사진=머니투데이 DB
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전국 아파트 가격은 2011년 10월 3.3㎡당 937만원을 기록한 후 하향세를 보이다 현 정부가 들어선 2013년 이후 회복세로 돌아섰다.

집값 강세는 전국 대부분 지역에서 나타나고 있다. 서울, 부산, 울산, 인천, 광주, 대전, 제주 등의 아파트값이 올해 들어 최고가 기록을 새로 썼다. 전 고점을 넘지 못한 지역은 2기 신도시와 택지개발지구를 통한 대규모 공급이 이어지고 있는 경기도와 이미 지난해 기록을 경신한 대구, 2곳뿐이다.

부동산 전문가들은 수도권과 지방, 실거주와 투자 등 지역과 목적에 따라 차별적으로 시장에 접근할 것을 조언했다. 이미 가격이 많이 오른 만큼 조급한 마음에 구매를 서두르기보다는 구매 여건을 한층 더 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다는 말이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “최고가라고는 하지만 서울과 지방간 온도 하노이 아파트 차는 분명하다”며 “최근 흐름을 보면 수도권 중에서는 서울만이, 지방 중에서는 부산, 세종, 제주만이 강세를 보이고 있다”고 지적했다. 공급 과잉 우려가 없는 지역, 재건축이 활기를 띠고 있는 지역만 선별적으로 집값 오름세가 계속되고 있다는 분석이다.

함 센터장은 차별적인 시장 접근을 주문했다. 그는 “서울과 같이 공급 우려가 없는 지역을 제외하고는 내년 이후 시장 불확실성이 확대될 것”이라며 “무주택자가 실거주 목적으로 주택을 산다면 모르겠지만 차익을 노리는 투자 목적이라면 주택 구매에 한층 신중해져야 한다”고 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 지금의 집값 강세를 비이성적인 과열 상황으로 단정했다. 박 위원은 “8·25 가계부채 대책이 공급 축소에 대한 불안감을 불러일으켜 주택 구매를 서두르게 만든 측면이 있다”며 “공급 속도를 조절, 공급 과잉을 해소하겠다는 말을 공급 축소의 의미로 오해하고 있다”고 말했다.

이어 “대선, 기준금리 인상, 공급과잉, LTV·DTI 규제완화 연장 등 변수가 많은 만큼 시장 상황을 장담하기 힘들다”며 “여러 변수가 복합적으로 시장에 영향을 미칠 수 있는 만큼 보수적으로 접근할 필요가 있다”고 덧붙였다.

서울 강남권 재건축 아파트 단지들의 초고분양가 공세로 인해 집값 오름세가 실제보다 부풀려졌다는 분석도 나왔다. 김규정 NH투자증권 연구위원은 “상승률만 놓고 보면 지난해에 비해 한풀 꺾인 상태”라며 “강남 재건축, 저금리, 8·25 대책 등이 실수요자들의 심리를 압박하고 있다”고 강조했다.

김 위원은 내년 이후 시장이 조정을 받을 가능성이 크다고 내다봤다. 연말로 예상되는 미국의 금리 인상과 입주 물량 확대 등 리스크 요인이 현실화되면 시장도 지금의 과열 흥분상태에서 벗어나 안정을 되찾을 것이라는 진단이다. 그는 “정부가 공급 조절에 나섰지만 이미 분양이 많이 이뤄진 만큼 올해 하반기나 내년 이후 입주 물량이 상당하다”며 “신도시, 택지개발지구 등 단기간에 공급이 집중되는 지역은 조정 우려가 크다”고 말했다.

반면 이상우 유진투자증권 연구원은 집 사는 것을 망설일 이유가 없다고 공장 매물 강조했다. 이 연구원은 “결론부터 말하면 지금 집을 사야 한다”며 “수도권의 경우, 과천, 광명 등에서 대규모 재건축이 진행되고 일산, 분당 등 1기 신도시 재건축 연한도 다가오기 때문에 (멸실 물량을 고려하면) 공급이 많다고 할 수 없다”고 지적했다.

그는 또 “지방 역시 새 아파트나 신규 분양 수요는 꾸준하다”며 “지방에서 집을 산다면 재고주택보다는 신규 분양 아파트를 우선 고려해야 한다”고 덧붙였다.

작년부터 뜨거워진 부동산 시장의 열기가 식을 줄 모르고 있다. 1%대의 초저금리가 이어지면서 갈 곳 잃은 자금이 부동산 시장에 몰려들고 있다. 올 8월 전국 주택 매매 거래량은 9만8130건으로 5년 평균(6만8000건)보다 45% 늘었고, 이달 강남 3구 재건축 매매 가격 지수(462.82)도 지속 상승해 올 3월(412.89)에 비해 12% 이상 올랐다. 각종 부동산 관련 지표가 고공 행진을 벌이지만, 한편으론 부작용도 하나둘씩 나타나고 있다. 공급 과잉 우려로 대구 등의 지방 부동산 시장은 차갑게 식고 있다. 지역과 입지에 따라 양극화(兩極化)도 진행 중이다. 부동산 가격 상승이라는 큰 흐름 속에 불안감이 퍼지는 상황인 셈이다. 부동산 실수요자와 투자자들은 이러한 시장을 어떻게 보고 있을까.

이달 29~30일 서울 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC)에서 열리는 부동산 종합 박람회 ‘2016 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서는 국내 최고 전문가들이 들려주는 재테크 노하우 등 유용한 투자 정보를 들을 수 있다. 사진은 지난해 부동산 트렌드쇼 행사장에서 관람객들이 입장을 기다리는 모습. / 김연정 객원기자
이달 29~30일 서울 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC)에서 열리는 부동산 종합 박람회 ‘2016 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서는 국내 최고 전문가들이 들려주는 재테크 노하우 등 유용한 투자 정보를 들을 수 있다. 사진은 지난해 부동산 트렌드쇼 행사장에서 관람객들이 입장을 기다리는 모습. / 김연정 객원기자
◇10명 중 6명 “1년 안에 부동산 살 생각 있다” 본지가 9월 29~30일 서울 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC)에서 개최하는 ‘2016 대한민국 부동산 트렌드쇼’에 참가 신청한 1200명을 대상으로 설문 조사했다. 조사 결과 10명 중 7명(74%)은 “올 하반기 집값이 보합세를 유지하거나 사무실 별장 상승할 것”으로 예측했다. 1년 전 본지는 같은 설문을 진행했다. 당시 집값 상승세를 예측한 응답자 비율은 78%였다. 지난해보다는 상승에 대한 기대감이 소폭 줄었지만 여전히 집값이 오를 것이라는 전망이 대세다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “현재는 아파트값 정점(頂點) 전 단계로 작년보다는 상승 여력이 많이 둔화된 시점”이라며 “그럼에도 불구하고 전세난과 초저금리로 인해 내년 상반기까지는 입지가 좋은 물량에 대한 선별적인 호황이 이어질 것”이라고 말했다.

초저금리로 은행에서 비교적 싸게 돈을 빌릴 수 있게 되면서 부동산 투자 심리는 더욱 살아나고 있다. ‘앞으로 1년 내 아파트 등 부동산을 살 생각이 있는가’라는 질문에 66%가 “그럴 생각이 있다”고 답했다. 1년 전만 해도 같은 질문에 58%만 “생각이 있다”고 답한 것과 비교하면 부동산에 투자를 하겠다는 사람이 더 많아진 것으로 분석된다. 특히 이 중 “적극적으로 구입할 생각이다”고 답한 비율이 전체의 28%나 됐다.

앞으로 가장 유망한 투자 상품으로는 ‘신규 분양 아파트’를 꼽은 응답자가 25%로 1위였다. ‘재개발·재건축’에 응답한 비율이 23%로 뒤를 이었고 ‘상가·빌딩'(17%), ‘임대주택사업'(14%), ‘토지'(12%) 순이었다. 분양 물량이 쏟아지며 공급 과잉 논란이 있는 ‘오피스텔’에 투자하겠다고 한 사람은 9%에 불과했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “입지가 좋은 아파트는 청약에 당첨되면 수천만원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래가 되면서 전매 거래로 매매 차익을 보려는 투자 수요가 아파트 청약 시장으로 유입되고 있다”고 말했다.

◇임대소득 얻기 위해 부동산 투자 실질적인 예금금리가 ‘마이너스’인 상황이 이어지면서 주택 시장은 실수요보다는 투자 수요가 주도하는 장세가 형성돼 있는 것으로 나타났다. ‘부동산을 사들이려는 목적’을 묻는 질문에 39%(468명)가 “임대소득을 얻기 위해서”라고 답했다. “자산 가치 상승효과를 얻기 위해서”라고 한 응답자는 36%였고, “실거주를 위해서”라는 응답은 전체의 19%에 불과했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “작년 말까지만 해도 실수요자가 70%, 투자자가 30%인 시장이었다면 지금은 투자자가 60%, 실수요자가 40%인 상황”이라고 했다.
투자 유망 지역으로는 ‘서울 강남 3구(강남·서초·송파구)’를 꼽은 사람이 압도적으로 많았다(43%). 다음으로는 서울 강북권(22%)이 꼽혔다. 전체 중 65%가 투자 유망 지역으로 서울을 주목하고 있는 것이다.

실제로 대구나 경북·경남 등 지방 부동산 시장은 올 들어 침체를 겪고 있지만 서울에서는 신규 분양 아파트마다 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 호조세를 이어가고 있다.

용인·평택·화성 등 수도권 남부 지역을 주목하는 응답자도 17%였다. 양지영 오피스 임대 리얼투데이 리서치실장은 “강남에 입성하려는 수요는 늘 넘치기 때문에 신규 아파트 청약에 당첨만 되면 수천만원의 웃돈을 벌 수 있는 분위기”라며 “수도권 남부 지역도 최근 GTX 개통 등 교통 호재가 이어지면서 분양 물량이 늘어나고 수요자들의 관심도 높다”고 말했다.

주택 수요자들은 집을 사는 데 걸림돌로 ‘거품 낀 집값’(38%)을 첫손에 꼽았다. 이어 ‘주택 구입자금 마련’(29%)과 ‘불투명한 국내외 경제 상황’(20%)도 부담으로 작용한다고 답했다. 주택을 구입할 때 가장 고려하는 요소는 ‘교통’(63%)이었다. ‘가격’(16%)과 ‘자연환경’(12%), ‘학군’(7%)이 뒤를 이었다.

전문가들은 전세난과 금리, 정부의 정책 방향, 공급 과잉 우려 등이 향후 부동산 경기에 변수가 될 것으로 보고 있다. 김우희 저스트알 대표는 “현재 시장은 경기가 침체되고 금리가 낮아 정부가 강력한 규제안을 내놓기 어려운 상황”이라며 “부동산 시장이 차갑게 식는다면 내년 말부터 시작되는 대선(大選) 국면에도 좋은 신호가 아니므로 정부도 적정선에서 분양 시장을 관리할 것으로 본다”고 했다.

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