폐가가 순식간에 꼬마빌딩으로…’폐가변신’하는 매직

“간판도 없는 귀퉁이 라면집, 알고 가도 찾기 어려운 카페에 손님이 끊이지 않는 이유가 뭔지 아세요?”서울 시내 C급 상권의 낡은 주택을 매입해 세련되게 리모델링한 뒤 ‘핫하노이부동산 베트남부동산 하노이아파트 오피스 공장 사무실 토지 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 분양 빈홈 시푸차 부동산 114 유로윈도 부동산시세 골든팰리스 분양시작 현대힐스테이트 소호 인도지나 오피스탤 만다린 스카이레이크 미딩송다 project villa rent lease sale vinhomes gardenia category budongsan imperia garden goldmark city green stars한’ 임차인을 들인다. 소액 개발 전문가 조민경 더클로이 대표(필명 클로이)의 투자 전략 중 하나다.

A·B급 상권 내 상가는 일반인들이 엄두도 내기 어렵다. 가격이 너무 비싸서다. 그렇다고 서울에서 꼬마빌딩 소유주가 되는 걸 포기해야 할까. 조 대표는 아니라고 말한다. 그는 저렴하게 살 수 있는 C급 상권의 쓰러져 가는 건물에 주목하라고 강조한다. ‘파워있는 임차인’과 ‘차별화된 인테리어 콘셉트’만 있으면 얼마든 잘 나가는 건물로 변신시킬 수 있어서다.

▶C급 상권에서 잘 나가는 건물이 실제 있나?

“용산 열정도에 가보면 일본어로 라면가게라고 쓰인 ‘하나모코시’라는 가게가 있다. 지나가면서 눈에 띄는 가게도 아니다. 낡은 주택을 개조해서 라면가게를 차린 거다.아파트시세 원룸 스타시티 매물 탕롱넘버원비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화 프로젝트 해변가의 지구  빈홈스 박닌성 고급 전세 부동산매매 센터 Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen CitySplendora Homecity home city Mulberry apartment office industrial zone flat real estate property  자리도 몇 개 없다. 그런데 사람들이 줄을 선다. ‘귀퉁이에 있는 낡고 작은 라면가게’란 콘셉트의 힘인 거다.

서울대 근처 ‘샤로수길’을 유명하게 만든 카페 중 하나인 ‘황홀경’도 마찬가지다. 샤로수길 이면에 있는 데다 간판도 제대로 없는 카페다. 심지어 지하에 있어 지나가다 들르는 건 거의 불가능하고, 알고 가더라도 발견하기 쉽지 않다. 그런데 늘 북적인다. 찾기 어렵더라도 찾아오는 사람들이다. 특별한 인테리어를 도입해 콘셉트로 승부한 사례다.

생뚱맞은 입지에 들어선 ‘커피냅로스터스’ 외부. 사진=다음로드뷰 캡처

연남동 유명 카페인 ‘커피냅로스터스’도 마찬가지다. 기찻길 옆에 생뚱맞게 떨어져 있는 가게다. 지하철역과 멀어 찾아가기도 힘든데 사람들이 바글바글하다. 가게 안에 오르막이 있고 벽돌 바닥이 울퉁불퉁해 앉아있기 불편한데도 사람들이 거기서 커피를 마신다. 그런 인테리어, 그런 콘셉트가 좋아서 사람들이 찾는 거다.

북촌의 ‘호아드’라는 곳이 있다. 본래 이 지역은 저녁에는 행인이 없을 정도로 밤 상권이 없었던 곳이다건물 아파트매매 인도차이나 디티월세 상가매매 쭝화동 부동산 114 전세 아파트분양 아파트분양정보 부동산전망 서울 분양정보 한국 임대아파트 타워 메찌동 빌딩 미딩동 뉴타운 부동산실거래가  29T1 Apartment Bac Ninh Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong . 그런데 2층짜리 전망 좋은 미술관 카페 겸 한옥레스토랑이 생기면서 저녁에도 사람들이 몰리고 있다. 특이하게 잔디가 보이는 박물권 조망이 갖춰져서 스몰웨딩지로도 각광받는다.

을지로인쇄소 골목의 ‘감각의 제국’을 가보면 간판도 없고 사인도 없다. 찾아가기도 힘들다. 그러나 안에 들어가면 새로운 세상이 펼쳐진다. 고스톱도구, 탬버린, 오락기, 난해한 사진 등의 특이한 인테리어 아이템들이 자아내는 옛것의 묘한 분위기가 있다. 분위기에 심취할 무렵 디제잉이 시작되는데 난해함 속 어우러짐이 있어 연신 사진을 찍게 된다.

이런 곳들의 특징은 20~30대 방문자들이 사진을 찍어서 SNS에 올리기 좋다는 거다. 입지가 다소 약하더라도 건축, 인테리어 등 컨셉트의 힘으로 흥한 사례다.”

조민경 더클로이 대표(필명 클로이) (자료=한경DB)

▶왜 낡은 주택인가.

“서울 시내 건물주가 되는 것은 모두의 로맨스다. 그러나 정상적인 방법으로 멀쩡한 부동산을 사서 건물주가 되기는 불가능에 가깝다. 하지만 도심지 내에서도 망가지거나 쓰러져 가는 주택을 경매로 낙찰받아서 리모델링한 뒤 상가를 만든다면 가능하다. 싸게 사려면 3가지가 필요하다. 우선 경매로 매입해야 한다. 집이 낡아야 한다. C급 상권이라야 한다.”

▶투자 과정을 설명한다면.

“상권이 형성될 만 한 곳의 쓰러져 가는 주택을 낙찰받는다. 그다음 리모델링, 대수선을 하고 가장 적합한 임차를 넣어 시장에 팔릴 수 있는 상품으로 만들어낸다. 포인트는 낡고 허름한 주택을 찾아서 상가로 변신시키는 것이다. 4억 이상의 낡은 주택, 하자가 있어 남들이 거들떠보지 않는 주택이 공략 대상이다. 이 물건으로 월세를 꾸준히 얻을 것인지 임차를 맞춘 후 매각차익에 중점을 둘 것인지 투자 전 미리 고려한다.”

▶ 임차인을 들일 때 중요하게 생각하는 것은.

“흔히 아는 A·B급 상권의 1등 입지를 우리는 비싸서 살 수 없다. 그렇다면 우리가 주목해야 할 것은 콘셉트다. 상권, 유동인구와 무관하게 콘셉트의 힘으로 손님을 끄는 임차 종목에 관심을 기울여야 한다. 그런 곳에 많이 가보고 안목을 높이는 게 중요하다. 분양시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 로얄시티 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1,맛은 평균만 되면 된다. 5000~1만원 짜리 밥집은 경쟁력이 없다. 두 명이 와서 5~6만원씩 쓸 수 있는 메뉴로 구성하는 게 좋다. 입지가 좋지 않아도 콘셉트의 힘이 강하면 장사가 잘된다.”

▶A급 상권을 외면할 수는 없지 않나.

“물론 기존 A급 상권 공부는 필수다. 임차 종목을 주목해야 한다. 기본적으로 공격적인 권리금을 주고 입성하는 프랜차이즈들이 어디에 들어가는지 관심을 가져라. 이런 임차인 공부는 필수다. 카페, 음식점 프랜차이즈가 무조건 입점하는 홍대, 강남역 등 A급 상권부터 시작한다.그 후에는 경리단길, 연남동, 샤로수길 등 SNS나 방송에 자주 소개되는 지역과 대학상권을 찾아보는 게 좋다. 트렌드에 민감해서 변화가 눈에 바로바로 보이기 때문이다. 평일·주말 유동 인구의 차이, 주요 업종, 뭐가 망하고 뭐가 들어왔는지 보면 앞으로 어떤 업종이 유망한지 파악할 수 있다. 향후 어떻게 변화될지 예측해보는 연습을 하는 것도 좋은 습관이다.”

▶요즘 눈여겨보고 있는 상권은.

“서울대학교 근처 샤로수길이다. 짧은 시간에 낡은 동네 옷가게, 반찬가게 등이 핫한 버거집, 분양시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 로얄시티 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1,술집 등으로 변화한 모습을 보면 놀랍기만 하다. 포털사이트 다음(Daum)의 연도별 로드뷰로 찾아보면 상권의 흥망성쇠가 한눈에 보이니 좋은 공부가 될 것이다.”
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▶언제 팔고 나오느냐도 중요하겠다.

“환금성이 좋은 주거용 아파트와 달리, 상가는 원하는 시기에 매도하는 것이 쉽지 않다. 처음부터 수익률을 높여 단기간에 매도할 것인가, 계속 보유하면서 시세차익을 볼 것 인가를 결정해야 한다. 어떤 업종을 임차로 들였는지 여부가 상가 매도에 있어 포인트가 된다는 점을 기억하고 상권과 업종을 부지런히 봐야 한다.”

조민경 더클로이 대표(필명 클로이) (자료=한경DB)

▶낡은 주택을 고쳐 짓는 게 보통 작업이 아닐 것 같다.

“평상시 건물 신축 현장을 오가면서 맘에 드는 건물의 설계, 시공사 정보를 메모한다. 건축주에게 시공사 평판을 물어보면서 정보를 얻기도 했고, 구글링을 통해 내가 짓고 싶은 건축물 이미지를 찾아 설계·시공사·건축주 등을 직접 연락해서 만나기도 했다

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