’20억 로또’ 강남 펜트하우스…돈 많아도 분양 어렵다?

주택시장이 온통 늦가을 분양시장의 ‘로또’에 쏠려 있다. 정부의 잇따른 고강도 대책으로 주춤해진 기존하노이부동산 베트남부동산 하노이아파트 오피스 공장 사무실 토지 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 분양 빈홈 시푸차 부동산 114 유로윈도 부동산시세 골든팰리스 분양시작 현대힐스테이트 소호 인도지나 오피스탤 city Mulberry apartment office industrial zone flat real estate property project villa rent lease sale vinhomes gardenia category budongsan imperia garden goldmark city green stars시장의 풍선효과만은 아니다. 최근 집값이 급등하면서 주변 시세와 분양가 간 격차가 더욱 벌어졌기 때문이다. 특히 서울 재건축·재개발 분양시장은 ‘로또 노다지’나 다름없다.

백미는 수십억 원의 시세 차익을 기대할 수 있는 강남 펜트하우스다. 이달 말 견본주택 문을 열고 분양에 들어갈 예정인 서초구 서초동 우성1차 재건축 단지인 래미안리더스원에서다.

이 단지가 분양보증을 받은 분양가는 3.3㎡당 4489만원이다. 주변 새 아파트 시세는 3.3㎡당 5500만~6000만원이다. 이 단지에 강남권 재건축 단지 일반분양분으로 꼭대기 층 고급주택인 펜트하우스가 10년 만에 나온다. 205㎡(이하 전용면적)와 238㎡다. 각각 1가구다. 보기 드물게 조합원이 선택하지 않아 일반분양분으로 나오게 됐다.

대개 3.3㎡당 1000만원 저렴

2007~8년 분양한 서초구 반포동 래미안퍼스티지·반포자이 이후 일반분양분으로 가장 큰 주택형이다. 다린 스카이레이크 미딩송다 아파트시세 원룸 스타시티 매물 탕롱넘버원비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화 프로젝트 해변가의 지구  빈홈스 박닌성 고급 전세 부동산매매 센터 건물 아파트매매 Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung Keang Nam EcoGreen CitySplendora Homecity home 분양가는 238㎡가 40억원, 205㎡가 35억원 선이다. 대개 펜트하우스는 단위면적당 분양가를 훨씬 높게 매긴다. 희소가치 때문이다. 래미안리더스원은 거의 평균 가격을 적용했다.
238㎡의 시세가 얼마쯤으로 평가받을까. 주변에선 비교할 만한 단지가 없다. 이 단지 옆 래미안서초에스티지S나 래미안서초에스티지(옛 우성3차)에서 가장 큰 주택형은 138㎡다.

강남권 재건축 단지에 펜트하우스가 일부 있지만 시세 가늠이 어려워 한국감정원이나 국민은행이 제공하는 시세 정보가 없다. 실거래가격 등으로 추정해야 한다.

3.3㎡당 시세가 6000만원이 넘는 래미안퍼스티지·반포자이에 222㎡와 244㎡가 있다. 올해 최고 실거래가격이 래미안퍼스티지 41억5000만원, 반포자이 39억7000만원이다.도차이나 디티월세 상가매매 쭝화동 부동산 114 전세 아파트분양 아파트분양정보 부동산전망 서울 분양정보 한국 임대아파트 타워 메찌동 빌딩 미딩동 뉴타운 부동산실거래가 분양시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 로얄시티 매매 흥이엔e, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1, 29T1 Apartment Bac Ninh Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai 둘 다 3.3㎡당 가격으로 보면 5000만원 이하로 단지 평균도 되지 않는다. 해당 주택형 가구 수가 200가구 정도로 희소성이 떨어져서다. 펜트하우스라기보단 대형 주택인 셈이다.

3.3㎡당 평균 시세가 7000만원이 넘는 서초구 반포동 아크로리버파크에 234㎡ 4가구가 있다. 2016년 입주 후 거래가 아직 없다. 올해 1월 1일 기준 공시가격은 40억원 선이다. 공시가격이 시세의 60% 정도인 데다 올해 집값 급등을 고려하면 현 시세가 70억 이상은 충분히 나갈 것으로 보인다.

▲ 인천 검단신도시에서 최근 첫 분양 테이프를 끊은 검단신도시 호반베르디움 견본주택. 늦가을 분양시장에 로또 단지가 적지 않다. 시세보다 20억원 이상 저렴하게 평가 받는 펜트하우스도 나온다.

올해 강남권에서 가장 비싸게 거래된 대단지가 강남구 삼성동 아이파크 195㎡이고 62억원이었다. 아이파크 평균 시세가 3.3㎡당 6200만원 선이다.
업계는 래미안리더스원 펜트하우스 시세가 3.3㎡당 7000만원은 나갈 것으로 본다. 238㎡가 60억원 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number On 이상이고 205㎡는 50억원가량이다. 238㎡ 분양가가 40억원이면 시세차익이 20억원에 달하는 셈이다.

당첨만 되면 엄청난 시세 차익을 기대할 수 있지만 돈이 많아도 소용없다. 집이 없어야 당첨을 기대할 수 있다. 서울에서 85㎡ 초과 물량의 절반은 무주택세대주를 대상으로 청약가점제로 당첨을 가린다. 가점제는 무주택 기간 등으로 계산한 청약가점 순으로 당첨자를 뽑는 방식이다. 1가구는 나눌 수 없어 가점제 대상이다.

앞서 가점제로 분양한 가장 비싼 강남권 아파트가 지난 3월 강남구 개포동 디에이치지아개포였다. 173㎡ 4가구와 176㎡ 1가구였다. 분양가는 각각 30억1000만원과 30억6000만원이었다. 가점제 몫인 173㎡ 2가구와 176㎡ 1가구는 모두 무주택자에게 돌아갔다. 당첨자 가점이 72~73점과 41점이었다. 72점 정도를 받으려면 무주택 기간과 청약통장 기간 각각 15년(각각 32점, 17점 만점), 부양가족 수 4명(25점)이어야 한다.

강북 재개발 단지서도 ‘로또’ 분양강남 재건축 못지않게 강북 재개발 단지도 로또로 떠올랐다. 연말 은평구 응암동에서 녹번힐스테이트가 분양할 예정이다. 은평구 내 최근 분양 단지는 지난해 11월 같은 동의 녹번역e편한세상캐슬이다. 분양가가 3.3㎡당 1700만원이었다. 주택도시보증공사 분양가 기준으로는 녹번힐스테이트가 1년이 지난 12월 이후 분양하면 앞선 분양가보다 10%까지 올릴 수 있다. 1800만 원대 후반까지 가능한 셈이다. 최근 입주를 시작한 인근 녹번동 힐스테이트녹번 시세가 3.3㎡당 3100만원 정도다. 비슷한 입지여건에서 분양가가 시세보다 3.3㎡당 1000만원 이상 낮다.

성북구 길음뉴타운 막바지 분양 단지가 1구역에서 나온다. 성북구에선 2016년 5월 분양한 길음뉴타운롯데캐슬골든힐스가 가장 최근 분양 단지다. 분양가가 3.3㎡ 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number On당 1530만원이었다. 앞서 같은 길음뉴타운에서 2015년 나온 래미안길음센터피스는 좀 더 비싼 3.3㎡당 1656만원이었다. 1구역 분양가는 3.3㎡당 1656만원의 110%인 1820만원을 넘지 못하는 상황이다.

내년 2월 입주 예정인 래미안길음센터피스 분양권이 3.3㎡당 2500만원을 훌쩍 넘겼다.

수도권에서 공공택지가 아니어서 분양가상한제 적용을 받지 않는데도 분양가가 저렴한 민간 도시개발사업장이 눈길을 끈다. 11월 분양을 시작하는 성남시 분당구 판교대장지구다. 대장지구는 서판교 아래에 개발되는 92만㎡ 규모로 6000가구 가까운 주택이 들어선다.
지척인 서판교 시세가 3.3㎡당 평균 3000만원 정도다. 85㎡ 이하는 3.3㎡당 3000만원이 좀 넘어 전용 84㎡가 11원선 선이다.

대장지구에서 분양을 앞둔 단지들이 사업승인을 받은 가격은 85㎡ 이하 2200만원, 85㎡ 초과 2600만원이다 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number On. 분양승인 과정에서 다소 내려가 최종 분양가가 3.3㎡당 85㎡ 이하 2000만~2100만원, 85㎡ 초과 2400만~2500만원 정도로 예상된다

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