8년 뒤 집값 불확실, 차익도 싹둑…위례 ‘로또’에 함정

연말 분양시장의 최대 ‘로또’로 꼽히는 위례신도시. 분양가가 3.3㎡당 4500만원에 육박하는 강남권의 절반 이하 수준이면서 시세차익 기대치는 강남권 재건축 단지 못지않다.하노이부동산 베트남부동산 하노이아파트 오피스 공장 사무실 토지 산업단지 푸꿕섬 공업단지 신도시 빌라 분양 빈홈 시푸차 부동산 114 유로윈도 부동산시세 골든팰리스 분양시작 현대힐스테이트 소호 인도지나 오피스탤 만다린 스카이레이크 미딩송다 아파트시세 원룸 스타시티  Keang Nam EcoGreen CitySplendora Homecity home city Mulberry apartment office industrial zone flat real estate property project villa rent lease sale vinhomes gardenia category budongsan imperia garden goldmark city green stars새 아파트 분양물량이 3년 만에 나오고 정부가 신혼부부들의 주거 디딤돌로 의욕적으로 추진하는 신혼희망타운도 분양 테이프를 끊는다.

그런데 위례 분양시장에 ‘암초’가 잇따라 등장했다. 전매제한 강화와 시세차익 환수다.
실거래가로 전매제한 산정정부는 수도권 공공택지 아파트의 전매제한을 강화하기로 한 9·13대책의 후속 조치로 전매제한 기간 산정 기준을 마련했다. 분양가와 주변  탕롱넘버원비글라세라 임대 더매너 별장 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화 프로젝트 해변가의 지구  빈홈스 박닌성 고급 전세 부동산매매 센터 건물 아파트매매 인도차이나 디티월세 상가매매 쭝화동 부동산 114 전세 아파트분양 아파트분양정보 부동산전망 서울 분양정보  Tu Liem Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan Hai Duong Hai Phong Hung Yen Nha Trang Phu Quoc Vinhomes D’Capitale Tran Duy Hung Soho Officetel Vinhomes Sky Lake Pham Hung시세로 최근 1년간 비슷한 크기 실거래가격의 전용면적 ㎡당 금액을 비교한다. 전매제한 기간은 입법예고 중으로 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 8년, 70~85% 6년 등이다.

업계는 위례 분양가를 전용면적 ㎡당 700만~800만원으로 예상한다. 민영 아파트가 700만원 안팎이고 신혼희망타운이 830만~860만원이다. 정부가 잡고 있는 분양가가 전용 55㎡ 4억6000만원, 46㎡ 3억9700만원이다.

주변 시세를 계산하는 인근 지역은 자치단체에서 해당 시·군·자치구 중에서 비슷한 생활환경을 지닌 구·읍·면·동으로 정할 수 있다. 신혼희망타운 등 공공기관이 짓는 아파트는 국가 등이 직접 정한다.

위례신도시는 서울 송파구와 경기도 하남·성남시에 걸쳐 개발하고 있다. 이번에 분양하는 민영 아파트와 신혼희망타운이 들어서는 지역은 하남이다. 하남 위례를 인근 지역으로 임대아파트 타워 메찌동 빌딩 미딩동 뉴타운 부동산실거래가 분양시작 탄쑤언구 주택 하이양성 작업장 로얄시티 매매 흥이엔성 타워 창고 스프Apartment Bac Ninh Da Nang Ba Dinh Bac Tu Liem Cau Giay Trung Hoa Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam 보면 민영 아파트 전매제한 기간이 6년과 8년 사이에서 왔다 갔다 한다.

▲ 연말 민영 아파트와 신혼희망타운이 분양하는 위례신도시. [사진 한국토지주택공사]

본지가 국토부 실거래가 자료를 조사한 결과 위례신도시 내 하남의 최근 1년간 전용면적 ㎡당 실거래가격이 1075만원이다. 6년일지, 8년일지 최종 분양가에 달린 셈이다. 내년에 나올 일부 민영 아파트는 땅값을 비싸게 공급받아 분양가가 올라가면서 주변 시세 대비 분양가가 70%를 넘길 것으로 보인다.

하남 위례에는 현재 신혼희망타운과 비슷한 크기의 아파트가 없다. 송파구 위례에 있다. 최근 1년간 전용면적 ㎡당 실거래가격이 1340만원이다. 이를 주변 시세로 삼으면 분양가 비율이 60%대다. 전매제한 기간 8년과 공공분양이어서 거주 의렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1, 29T1 무기간 5년을 적용받는 기준에 해당한다. 정부가 인근 지역 범위를 넓히면 주변 시세가 내려갈 수도 있다.
“5억 올라도 남는 건 2억”신혼희망타운에 민영 아파트에 없는 시세차익 환수 장치가 들어있다. 정부는 1%대 저리로 대출해주는 대신 과도한 시세차익을 줄인다는 목적으로 매각차익의 일부를 환수하기로 했다. 이자가 시중 주택담보대출 금리의 3분의 1 수준인 1.3%다. 대출 한도는 분양가의 최대 70%다. 대출 규모와 자녀 수에 따라 매도가격에서 분양가를 뺀 매각차익의 최고 50%를 가져간다.

본지가 전매제한 기간 8년을 기준으로 시뮬레이션한 결과 최대 3억원 환수되는 것으로 추정됐다. 전용 55㎡를 8년 뒤 9억6000만원에 팔아 5억원의 시세차익을 남길 경우 그동안 대출이자·세금 등 각종 비용이 5000만원가량 들어간다.

매각차익 환수금액은 대출 규모, 자녀 수에 따라 10~50%인 5000만~2억5000만원이다. 분양가의 70%를 대출받고 자녀가 없으면 환수 비율이 50%이고 환수 금액은 2억5000만원이다.여기에 비용까지 빼면 2억원이 손에 남는다.렌도라 스플렌도라 홈시티 임페리아가든 골드마크시티 에코그린시티 그린스타 하노이베스트부동산 골드마크시티 빈홈가드니아 Binh Xuyen Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden Palace Hyundai Hillstate Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City Trung Hoa 17T1, 29T1 자녀가 둘 이상이면 환수 비율이 30%로 내려가 최종 남는 돈이 3억원이다. 자녀 수는 매각 시점 기준이다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “6년 이상의 긴 전매제한 뒤 시장 상황을 예측하기 어렵기 때문에 실제 시세차익의 불확실성이 커졌다”며 “차익을 노린 투자보다 실수요를 목적으로 분양받는 게 안전하다”고 말했다

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