박근혜 정부가 지난해부터 행복주택과 함께 역점 사업으로 추진했던 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이(New Stay)의 향배가 관심을 모으고 있다. 뉴스테이는 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 공급하는 임대주택과 달리 대형 건설사 주도로 짓는 임대주택이다.
행복주택이 신혼부부나 대학생 등 서민을 위한 저렴한 임대주택이라면 뉴스테이는 중산층 이상이 살 수 있는 고품질 임대주택이다. 최장 8년까지 쫓겨날 걱정없이 살 수 있고, 임대료도 연 5% 이상 올릴 수 없도록 규제한다.
뉴스테이는 최근 2~3년간 전월세난에 시달린 중산층들에게 인기를 끌었다. 청약경쟁률이 수십 대1에 달하기도 했다. 정부도 각종 자금 지원과 토지 공급 혜택 등을 시푸차 전쥐흥 유로윈도 디케피탈 골든팰리스 분양 시작 현대힐스테이트 소호 인도지나오피스탤 만다린 Ha Dong Hai Ba Trung Hoan Kiem Nam Tu Liem Me Tri Keangnam My Dinh Tay Ho Thanh Xuan 주며 임대주택 주력 상품으로 적극 키웠다. 현재 계획대로라면 내년까지 공급할 뉴스테이만 15만가구에 달한다.
하지만 최근 박근혜 대통령에 대한 탄핵 사태와 함께 과도한 건설사 특혜 등이 논란이 되면서 사업의 지속 가능성에 의문이 제기되고 있다.
땅집고(realty.chosun.com)의 부동산 직격 토크쇼 ‘부동산 직톡’에서 뉴스테이의 운명을 집중 분석했다.
이 빌라에는 홍씨와 비슷한 처지에 놓인 세입자가 모두 13명이나 된다. 2013년 지어졌지만 분양이 되지 않아 건물주가 모두 전세를 놨기 때문이다. 하지만 건물주가 제2금융권에 빌린 자금을 갚지 못하면서 빌라는 경매로 넘어갔고, 세입자들은 보증금 일부를 떼일 처지에 놓였다.
신축 빌라시장은 3~4년간 최대 성수기를 누렸다. 아파트 전셋값이 급등하자 상대적으로 저렴한 빌라로 발길을 돌리는 실수요자들을 겨냥해 신축이 잇따랐다. 특히 별장 넘버04 경남아파트 타임시티 에고그린디티 쭝화 토지 프로젝트 해변가의 지구 군 빈홈스 박닌성 Star City Thang Long Number One, No.1 The Manor The N04 UDIC Time City뉴타운 등 개발계획이 취소된 지역을 중심으로 빌라 건축이 빠르게 증가했다. 실제로 집계가 시작된 2005년부터 2010년까지 6년간 전국에 신축한 빌라는 16만 8223가구에 불과하다. 반면 2011년부터 올 10월까지 약 6년간 새로 지은 빌라는 59만 1944가구로 352% 증가했다.◇쌓이는 신축 빌라…분양가 밑으로 시세 떨어져
국토교통부에 따르면 올해 들어 10월까지 전국에 준공(입주)한 신축 빌라(다세대·연립주택)는 10만 4529가구로 지난해 1년치(10만 7435가구)에 근접하고 있다. 11월과 12월치를 포함하면 사상 최대가 될 것으로 보인다. 특히 서울·수도권 준공 물량만 따지면 8만 5040가구로 지난해 1년치(8만 5080가구)와 맞먹는다.
그런데 최근 3~4개월 사이 상황이 많이 달라졌다. 아파트 전셋값이 안정세를 찾고 있는데다 준공하는 신축 빌라가 늘면서 매물이 쌓이고 있다. 빌라업계에 따르면 최근 고급 다낭시 바딘구 센터 건물 박뜰롐구 디티꺼우여이구 복합 쭝화동 사업 하동구 지역 하이바쯩구 서울 Indochina Mandarin My Dinh Song Da Royal City 공급 물량이 많은 서울 은평·강서·중랑구 등에서는 구별로 100~120가구씩 신축 빌라 매물이 나와 있다. 강서구 방화2동 한 공인중개사는 “6개월 전만 해도 신축 빌라는 1~2개월 안에 대부분 팔렸는데 요즘은 찾는 사람이 확 줄었다”며 “건물주들도 보통 6개월 지나면 분양가를 내려 올 상반기 2억 3000만원 선이던 방 두 개짜리 빌라가 지금은 1억 8000만~9000만원대로 떨어졌다”고 전했다.
◇임차할 땐 ‘깡통전세’ 여부, 구매할 땐 ‘환금성’ 따져야
내년은 더 걱정이다. 주택산업연구원에 따르면 내년 준공하는 전체 주택 물량은 60만 6000가구에 달한다. 이 중 아파트가 38만 가구, 나머지 23만 가구는 비아파트(단독·다세대·연립주택)다. 문제는 올해 나온 신축 빌라 매물이 쌓이면서 건물주의 금융 부담이 커지고 환끼엠구 한국 남뜰롐구 타워 메찌동 빌딩 미딩동 뉴타운 떠이호구 분양 시작 탄쑤언구 주택 하이양성 Yen Phong Ciputra Eurowindow Golden PalaceHyundai Hillstate있다는 것이다. 이창동 지지옥션 연구원은 “작년과 올해는 저금리 기조로 연체율이 사상 최저치를 기록하면서 경매시장에 나오는 물건도 많지 않았다”며 “하지만 내년 금리가 본격적으로 오르고 전셋값이 떨어지면 유동성 위기도 덩달아 커져 통으로 경매에 나오는 신축 빌라가 적지 않을 것”이라고 말했다.
전문가들은 이에 따라 신축 빌라를 임차할 경우 ‘깡통전세’(주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값에 육박해 전세금을 떼일 가능성이 큰 주택)를 주의해야 한다고 강조한다. 앞서 사례로 든 남양주 빌라도 결국 미분양에 따른 유동성 위기로 경매로 넘어간 것이다. 작업장 하이퐁시 매매 흥이엔성 타워 창고 스프렌도라 스플렌도라 Binh Xuyen 홍씨 등 세입자들은 저렴하다는 이유로 깡통전세를 감수했다가 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 크다. 전문가들은 깡통전세를 피하려면 계약 전 전세물건의 대출 여부를 정확히 확인해야 하고, 임대차 계약 이후 입주와 동시에 전입신고하고 확정일자도 받아야 한다고 조언했다.
신축 빌라를 구매할 때는 환금성(집을 팔아 현금화할 수 있는 정도)이 어느 정도인지도 따져봐야 한다. 건물주의 이전 빌라 분양 실적도 파악해야 한다. 김민기 라인컴퍼니(빌라상담센터) 대표는 “당장은 몇 천만원이 더 들더라도 나중에 팔아야 할 상황을 대비해 교통 등 입지가 좋은 곳을 골라야 한다. 빌라는 아파트와 달리 브랜드가 없기 때문에 건축주가 이전에 어떤 건물을 지었는지, 당시 날림공사 등 하자 문제는 없었는지도 확인해봐야 한다”고 말했다.
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