요즘 재건축시장을 중심으로 과열 양상을 보이는 부동산 베트남 부동산 시장 상황과 관련해 필요할 경우 추가 대책을 마련하기로 했습니다.
투자은행 노무라는 정부가 더 엄격한 주택 정책을 내놓게 된다면, 이는 실보다 득이 많을 것으로 진단했습니다.
시장에 돈을 풀기 위한 신용 확장의 기간이 길어지면서, 한국 가계는 그동안 부채가 크게 쌓여갔다고 지적하는데요.
부채 수준은 높아지고, 동시에 집값이 올라 가계 자산도 증가하면서, 한국 가계의 순자산은 높은 수준에서 유지됐다고 말합니다.
하지만, 현재의 가처분 소득 대비 가계 부채 수준은 계속 지속될 수는 없다는 하노이 아파트 것이 현실이라고 주장합니다.
가계의 가처분 소득이 둔화하고 질 좋은 직업 수가 사라지면서, 상당수의 가계가 높은 레버리지, 그러니까 대출 등의 빚을 통해 주택에 투자를 하면서 지갑은 얇아졌다는 이야기입니다.
그렇기 때문에 현재 있는 작은 돈으로 어떻게든 추가 수익을 낼 수 있는 방법을 찾으려고 할 것이라는 것이 노무라의 설명입니다.
밝지 않은 한국의 인구 전망, 그리고 한국 가계의 순자산이 주택 자산에 집중된 것을 감안했을 때 만약 한국이 긴 시간의 저성장과 디플레이션을 겪게 된다면 2020년대 공장 매물 초 한국의 가계가 부채를 갚을 수 있는 능력은 상당히 도태될 것이라고 경고하고 있습니다.
2020년대 많이 먼 이야기 같이 느껴지지만, 4년 후면 2020년입니다.
노무라는 한국의 가계는 가처분소득이 낮아지면서 소비도 줄고 있다고 말합니다.
이는 가계들이 예방 차원의 저축을 늘려갔음을 보여주는 것이라고 말합니다.
사람들이 돈을 쓰기 보다는 돈을 모으는데 더 초점을 맞추고 있다는 것인데 지금 일하고 있는 직장도 불안하고 은퇴 후 현금 흐름에 대해 불안하게 느끼기 때문이라는 것입니다.
장차 가계 부문에서 지속 불가능한 대차대조표가 만들어질 것을 막는 것, 그러니까 들어오는 돈 보다, 주택 구입 등에 사용된 빚과 이자를 갚는데 쓰이는 돈이 커가는 이 상황을 막는 것, 이게 바로 한국 정책 담당자들의 주요 목표가 되버렸다고 말합니다.
노무라는 신용의 잘못된 분배 즉, 돈을 빌려 한곳에 쏠리는 현상은 종종 비합리적인 기대로 비롯되곤 한다는데요.
한국인들은 정부가 주택 가격이 떨어지게 놔두지 않을 것이라고 기대하고 있을 것이라는 겁니다.
2017년 12월에는 대선이 예정돼 있기 때문이라는 건데요.
표를 의식한 정권과 여당이, 주택 가격을 어떻게든 지탱시키려 할 것이라는 겁니다.
정부가 최근 주택담보대출비율 LTV와 총부채상환비율 DTI을 유지한 것이 사무실 별장 이런 것을 암묵적으로 보여주는 신호라고 사람들은 생각할 수 있다는 겁니다.
하지만, 노무라는 정부가 두 가지 방법으로 담보 대출을 추가 규제할 것으로 예상하고 있습니다.
먼저, 서울 수도권 지역에서 또는 복수의 담보 대출을 받은 사람을 대상으로 최대 LTV를 70%에서 60%로 낮추고, 최대 DTI를 60%에서 50%로 낮출 것이라는 건데요.
집을 사는데 드는 빚의 상한선을 낮춘다는 것이지요.
그러니까, 새로운 주택 구매자는 빚을 덜 빌리고 집을 사야할 상황에 놓일 수 있다는 것이지요.
두 번째로는, 서울 수도권 지역에서 “분양권 전매제한”을 재도입하는 것을 검토하고 있을 것이라고 전망합니다.
신규 아파트를 분양 받은 후 일정기간 동안 팔지 못하도록 규제하는 방법입니다.
분양 후, 웃돈을 주고 금새 팔지 못하게 하는 것인데요.
새 아파트 가격이 과도하게 오르는 것을 막기 위한 것입니다.
노무라증권은 이러한 정책들이 이르면 10월에 도입되고, 내년 초에는 효력에 들어갈 것으로 예상했습니다.
노무라증권은 주택 규제가 지금 시점에서 지속적인 성장을 감안했을 때 실보다는 득이 많을 것으로 내다봤습니다.
첫째, 주택 시장에 투기적 수요를 효과적으로 줄일 것이라는 건데요.
이는 부동산 개발업자들이 주택 공급이 적정한 수준을 찾는데 도움이 될 것이라고 말합니다.
둘째, 가계가 지나치게 레버리지를 활용하는 것, 즉 과도하게 빚을 내는 것을 막는데 도움이 될 것이라고 말합니다.
마지막으로는 주택 가격이 급격이 떨어졌을 때, 대출에 대한 담보 가치가 같이 크게 떨어지는 것을 적절한 수준에서 완충시킬 것이라고 말합니다.
어제 거시경제금융회의에서 모인 당국자들은 저금리와 분양시장 호조 등으로 집단대출과 비은행권 대출이 빠르게 증가하고 있다는 것을 인식하고 있었는데요.
우선은 지난달 발표한 가계부채 대책의 후속조치를 차질없이 추진하겠다고 합니다.
올 가을 부동산 시장은 어떤 양상을 보일지 지켜봐야겠습니다.
2~3인 가구 증가로 소형아파트의 인기가 뜨겁다. 소형아파트는 중대형아파트에 비해 가격상승률이 높고 분양에서도 우수한 청약 성적을 보이고 있다. 중대형아파트에 비해 구입부담이 비교적 적다보니 선호하는 수요자들이 늘어나며 그 향후 가치가 높아질 것으로 기대되기 때문이다.
실제로 주민등록 인구통계자료에 따르면 올해 8월 서울의 2~3인 가구는 162만1358가구로 전체 419만1784가구 중 38.68%를 차지한다. 특히 송파구의 경우 2~3인 가구는 101만923가구로 서울에서 가장 많은 2~3인 가구가 거주 중인 것으로 조사됐다.
이렇다보니 소형아파트 매매거래량도 꾸준히 증가하고 있다. 온나라부동산자료를 살펴보면 서울의 전용면적 60㎡이하 아파트 매매거래량은 △2011년 2만6200건 △2012년 1만8313건 △2013년 2만7456건 △2014년 3만5079건 △2015년 5만257건으로 조사됐다. 2012년 감소세에 접어들었지만 이후 꾸준히 증가했으며 특히 2015년 매매거래 건수를 2011년과 비교해 보았을 때 2배가량인 2만4057건이 증가했다.
전반적으로 수요가 늘어나자 집값상승률은 소형면적에서 강세를 보이고 있다. 최근 1년간(2015년 8월~2016년 8월) 서울 아파트의 3.3.㎡당 평균매매가를 면적별로 살펴보았을 때 전용면적 60㎡이하의 소형면적은 15.61%(1467만 원→1696만 원), 전용면적 60~85㎡ 이하 중형면적은 12.67%(1523만 원→1716만 원), 전용면적 85㎡ 초과 대형면적은 8.68%(1900만 원→2065만 원) 증가한 것으로 집계됐다.
하지만 공급물량은 희소한 상황이다. 특히 서울에서 가장 많은 2~3인 인구가 거주중인 송파구는 올해 상반기(1~6월) 전용면적 60㎡이하의 소형아파트 공급물량이 전혀 없었다. 오피스 임대 또 송파구와 함께 강남3구에 속하는 강남구, 서초구의 경우에도 각각 1297개, 162개 공급에 그쳤다.
이렇다보니 분양시장에서의 인기가 남다르다. 부동산114자료에 따르면 올해 1~8월까지 서울에 공급된 전용면적 59㎡이하의 가구수는 1056가구로 1순위 청약결과 4만6597명이 몰리며 44.13대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 같은 기간 동안 서울에 공급된 전체물량은 1만1966가구로 1순위에서 23만6384명이 지원하며 19.75대 1의 경쟁률을 보였다.
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| 송파 두산위브 |
지하철 5호선 개롱역이 도보권에 있는 역세권 단지로 서울 주요 업무 시설이 밀집돼 있는 광화문·서대문·여의도 등으로 환승 없이 이동 가능하다. 또 지하철 3호선과 5호선이 연결되는 환승역인 오금역도 이용할 수 있으며 버스정류장도 단지와 가깝다.
교육환경도 좋다. 단지에서 반경 500m 내 개롱초, 거여초, 영풍초, 오주중, 보인중, 보인고 등의 초중고교가 밀집해 있어 도보로 안전하게 통학이 가능하다. 특히, 보인고등학교는 송파구에서 유일한 자율형사립고등학교로 학군도 뛰어나다. 여기에 송파도서관, 송파종합사회복지관, 장지체육관 등의 문화시설도 이용이 가능하다.
이외에도 도보권에 농협 하나로마트(송파점), 마천중앙시장 등의 편리한 생활인프라를 갖추고 있다. 또한 롯데백화점(잠실점), 가든파이브, 롯데월드타워·롯데월드몰, NC백화점(송파점), 롯데마트(송파점), 홈플러스(잠실점), 이마트(수서점) 등의 다양한 쇼핑·문화시설 등이 인접해 있으며, 아산병원과 서울삼성병원 등도 이용 가능하다.
입주는 2019년 2월말 예정이고, 본보기집은 서울 강남구 자곡동 661번지에 있다.
