정부의 가계 부채 대책 발표를 하루 앞둔 24일 저녁, 서울 강남구 개포주공 3단지 재건축 아파트 ‘디에이치 아너힐즈’의 청약 경쟁률이 발표됐다. 평균100.6대1, 올해 서울 최고 기록이었다. 이 아파트는 84㎡짜리 주택의 분양 가격이 14억원에 달하는 초고가 주택이다. 대형 건설사의 분양 담당 임원 A씨는 “마치 2000년대 중반 부동산 시장이 버블에 휩싸였을 때를 보는 것 같다”며 “개포주공 3단지는 주택도시보증공사(HUG) 보증도 받지 못하고 정부가 가계 부채 대책까지 발표하겠다고 엄포를 놓았지만, 보란 듯이 엄청난 경쟁률을 기록했다”고 말했다.
서울을 비롯한 수도권 일부 지역의 분양 시장이 과열(過熱) 조짐을 보이는 가운데, 정부가 25일 내놓은 ‘가계 부채 관리 방안’을 두고 “가계 부채는 좀 줄어들지 모르겠지만, 베트남 부동산 수도권 분양 시장은 오히려 지금보다 더 타오를 수 있다”는 전망이 나오고 있다. 정부가 내놓은 중도금 규제 방안 등은 초저금리 상황에서 투자처를 찾지 못한 시중의 자금이 부동산 시장으로 흘러드는 것을 막기에는 역부족이라는 지적이다.
◇ 분양시장, 재건축 시장 계속 타오를 듯
전문가들은 이번 정부의 가계 부채 대책으로 현재 과열 조짐을 보이고 있는 서울과 경기도 등 일부 지역의 분양 시장이 진정되지 않을 것으로 보고 있다.
우선 전매 제한, 재당첨 금지, 청약 1순위 자격 강화 등 분양 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있는 내용은 다 빠졌다. 주택 시장에 영향을 줄 수 있는 ‘알짜’ 규제가 빠져 버린 셈이다.
대신 정부는 이번 대책에 중도금 대출 보증 건수를 HUG와 주택금융공사 ‘각각 2건(총 4건)’에서 ‘합쳐서 2건’으로 제한하고, 보증 범위도 100%에서 90%로 줄이는 등의 방안을 포함시켰다. 하노이 아파트 하지만 이 역시 과열된 신규 분양 시장의 열기를 가라앉힐 수는 없을 것이라는 전망이 많다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “분양 시장 과열의 가장 큰 이유는 유례없는 초저금리”라며 “극단적으로 중도금 대출 보증을 못 받아도 불과 0.5%포인트 오른 금리만 내면 대출을 공장 매물 받을 수 있어 투자에는 문제가 없다”고 말했다.
이번에는 재건축 아파트 시장에 대한 대책도 빠졌다. 현재 서울 주택 가격 상승세를 주도하고 있는 강남권 재건축 아파트는 2000년대 중반의 최고점을 넘어서는 강세를 보이고 있다. 서울 강남구 압구정동 일대의 아파트들은 올 들어 많게는 2억~3억원씩 가격이 올랐다. 서울 개포동의 A공인 사무실 별장 중개업소 관계자는 “강남 재건축 투자자가 강북으로 넘어가 노원구까지 원정에 나서고 있다”고 말했다.
◇택지 공급 줄이는 정책, 가격 상승 유도 정책이라는 지적도
게다가 정부가 이번에 꺼내 든 ‘주택 공급량 조절’이라는 카드는 기본적으로 주택 값을 올리는 정책이다. 정부는 택지를 줄이면 아파트 분양이 줄고 그 결과 주택담보대출이 줄 것으로 봤다. 즉, 가계 대출 감소를 위해 주택 공급을 줄인 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “공급이 줄면 가격이 오르는 것이 상식”이라고 말했다.
서울 주택시장은 택지 공급 감소와 아무런 관련이 없다. 조만 KDI 교수는 “서울은 그린벨트 해제 지역 등을 제외하고는 공공택지 자체가 거의 없다”고 말했다.
◇주택 시장도 지역에 따라 분위기 달라, 정부 대책도 오락가락
전문가들 사이에선 “이번 정부 대책이 주택 시장에 주는 메시지 자체가 혼란스럽다”는 의견이 퍼지고 있다. 현재 주택 시장은 복잡하다.
서울의 일부 재건축 시장과 수도권 분양 시장에는 과열 조짐이 있지만, 대구·경북·충청 지역 등 지방 도시는 공급 과잉으로 인한 집값 하락 위험 경보가 울리고 있다. 정부의 가계 부채 대책이 서울 강남 재건축의 과열을 막으려는 것인지, 아니면 지방 집값 하락을 막으려는 것인지 목적이 오피스 임대 불명확하다는 지적이 나오는 이유다.
이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “택지 공급을 줄여 찬바람 부는 지방 주택 경기를 끌어올리는 정책이라는 해석도 충분히 나올 수 있다”고 말했다.
(서울=뉴스1) 최동순 기자 = 정부가 그동안 업계에서 일었던 ‘월권 논란’에도 다시금 ‘HUG’ 카드를 꺼내들었다.
보증업무를 중점적으로 해왔던 주택도시보증공사(이하 HUG)에게 ‘주택공급량 관리’라는 중임을 맡기며 정부 주택정책의 전면에 내세운 것이다.
전문가들은 가계부채와 경기부양이라는 두마리 토끼를 모두 잡기 위해 고심한 결과라고 분석했다.
다만 건설업계는 통일된 정책 제시가 없어 당혹스러워하는 모양새다. 입지별 사업성과 ‘내부 기준’에 따라 PF대출보증, 분양보증 등을 받게 되는 만큼 셈법이 복잡해진다.
정부는 25일 경제장관회의를 열고 주택 공급조절 등을 골자로 한 ‘가계부채 현황 및 관리방향’을 발표했다. 주택 공급과잉이 가계부채 뇌관으로 작용할 가능성이 높아진 만큼 공급량 조정을 통해 부동산시장 리스크를 선제적으로 대응하겠다는 의도다.
우선 정부는 LH 택지공급 축소, 주택 인허가 조정 등 기존의 공급 관리 대책을 더욱 강화했다.
LH 공공택지는 올해 공급량을 지난해 58% 수준으로 감축(6.9㎢·12.9가구→4.0㎢·7.5만가구)하고, 내년 물량도 추가감축을 검토한다. 주택인허가는 기존에 수도권만을 대상으로 운영되던 ‘주택정책협의회’를 지방으로 확대해 정례화하고, 적정한 수준의 인허가가 이뤄질 수 있도록 유도한다.
특징적인 것은 HUG가 주택 정책의 전면으로 등장했다는 점이다. 정부는 보증기관 HUG의 PF(프로젝트 파이낸싱)대출보증, 분양보증을 통해 주택공급량 등을 관리한다는 방침이다.
분양보증은 본점심사 대상이 크게 확대된다. 미분양 관리지역, 분양가 급등 지역 등이 기본 대상이며, 그 외의 지역도 심사평점 등에 따라 본점심사를 받도록 했다. 특히 미분양 관리지역은 미분양물량과 인허가량이 일정 기준 이상일 경우 매달 포함하도록 했다.
업계에서는 정부가 HUG를 통해 주택 공급량 조절에 나선 것이라고 분석했다. 미분양 우려가 큰 지역일 경우 ‘내부 기준’을 근거로 주택공급을 제한할 수 있게 되서다.
분양보증은 20가구 이상을 분양하는 건설사가 사업을 진행하기 위해 반드시 가입해야 하는 보험이다. 국내에서 분양보증은 HUG가 독점하고 있다.
앞서 HUG는 지난달 분양가 규제에 나서기도 했다. 서울 강남 ‘디에이치 아너힐즈’에 대해 고분양가 논란이 일자 분양보증 발급을 보류한 것이다. 분양보증을 수차례 반려하자 사업자 측은 결국 분양가격을 기존 3.3㎡당 4457만원에서 3.3㎡당 4137만원으로 낮췄다. 평균 분양가 기준 3.3㎡당 320만원, 84㎡ 기준 약 1억1000만원이 한달여 사이 낮아진 셈이다.
전문가들은 수도권-지방 간 부동산시장 양극화가 확대되는 상황에서 정부가 고심끝에 내놓은 정책이라는 점에서는 동의했다. 청약제도 개편 등 본격적인 부동산 규제에 나설 경우 이미 하락세를 보이고 있는 지방 부동산시장이 급격하게 침체돼 ‘연착륙’에 실패할 수 있다는 것이다. 또 분양시점을 기준으로 사업성을 판단하는 사업자들과는 달리, 정부의 입장에서는 입주시점까지 고려할 수밖에 없다고 덧붙였다.
김덕례 주택산업원구원 연구위원은 “LH가 정부의 토지공급을 시행하는 공기업이듯이 HUG도 주택관련 금융을 조달하는 금융 공기업”이라며 “주택 공급량이 과도하다는 판단 아래 정부가 HUG의 분양보증이라는 정책수단을 본격적으로 활용하기 시작한 것”이라고 말했다.
건설업계는 향후 HUG가 설정할 ‘내부 기준’에 예의주시하는 모양새다. 사업을 앞둔 곳이 본점심사 대상에 포함이 돼 분양보증에 어려움을 겪을 수도 있어서다. 앞서 ‘디에이치 아너힐즈’ 분양가 규제로 인한 충격도 이같은 혼란을 부채질하는 요소다.
한 건설업계 관계자는 “전반적인 사업절차가 까다로워지고 리스크가 높아진 것은 부인할 수 없는 사실”이라며 “주택사업은 분양시점이 중요한 데 심사가 강화지면 경우에 따라 사업 손실이 커질 수 있다”고 말했다.
주택사업에서 기업 신용도가 중요해지면서 대형 건설사는 오히려 반사이익을 볼 수 있다는 견해도 있었다. 택지를 확보한 시행사들이 대출신용도 확보를 위해 재무안정성이 높은 건설사들에게 시공권을 넘기는 경우가 잦아질 수 있다는 분석이다.
한 대형건설사 관계자는 “공공택지는 그동안 중소건설사들이 사업을 진행해 왔다”며 “택지에 대한 리스크 관리가 강화될 경우, 대형건설사 입장에서는 시공권 확보에 유리해질 수 있다”고 말했다.
