정부가 중산층을 위해 주변보다 저렴한 임대료로 공급하겠다던 ‘기업형 임대주택(뉴스테이)’의 임대료가 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정된 것으로 나타났다. 일부 평형의 임대료는 오히려 주변 시세보다 높게 책정되기도 했다. 사업자들이 주택도시기금 지원과 세금감면까지 베트남 부동산 받으면서도 공공성을 외면한 채 비싼 임대료 장사를 하고 있다는 지적이 나온다. 뉴스테이 사업자들은 또 의무 임대기간 8년이 지나면 임대를 연장하기보다 분양으로 전환할 계획인 것으로 파악됐다.
22일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 이원욱 의원이 주택도시보증공사에서 제출받은 ‘주택도시기금 출자 승인안’에는 뉴스테이 사업장의 예정 임대료와 수익성 및 청산 리스크를 분석한 내용들이 담겼다. 이 문건은 주택도시보증이 주택도시기금을 뉴스테이를 위한 리츠에 출자하는 방안을 승인한 것이다.
문건을 보면 올 하반기에 공급될 예정인 뉴스테이 7곳의 임대료는 대부분 주변 시세와 별반 다르지 않다. 현대건설이 경기 수원시에 공급하는 뉴스테이의 임대료(전용면적 93.9㎡ 기준)는 보증금 1억700만원에 월세 68만원으로 책정돼 있다. 이를 순수 전셋값으로 환산하면 1㎡당 295만원으로 주변 시세(1㎡당 294만원)의 100.4%에 해당한다. 롯데건설이 경기 김포한강신도시에 짓는 뉴스테이 85㎡의 임대료도 1㎡당 313만원으로 주변 시세(296만원)의 105.7%에 해당하는 액수다.
인천 서창2지구와 대구 대명동에 들어설 예정인 한화건설과 계룡건설의 뉴스테이는 모든 평형이 주변 시세와 같았다. SK건설이 경기 화성시에서 입주자를 모집할 예정인 뉴스테이의 하노이 아파트 임대료는 주변 시세의 91.5%, 서희건설이 대구 금호지구에 공급할 뉴스테이는 모든 평형이 주변 시세의 98%대다. 실제 임대분양 과정에서 임대료가 변경될 수는 있다. 그러나 예정 임대료를 기반으로 사업의 수익률을 따져 주택도시기금의 출자를 승인한 만큼 큰 변동은 없을 것으로 보인다.
뉴스테이는 정부가 중산층의 주거 안정을 위해 내놓은 정책이다. 8년까지 임대가 가능하고 임대료 상승률을 연 5%로 제한한다. 또 정부는 주변보다 저렴한 임대료를 장점으로 강조해왔다. 그러나 비싼 임대료 논란은 지속돼왔다. 이에 따라 저렴한 토지가격, 각종 세금감면, 공적기금 투입 등 사업자들이 다양한 혜택을 누리는 데 비해 공공성이 떨어진다는 지적도 나왔다. 의무임대기간 8년이 지나면 사업자가 임대 연장 여부를 선택할 수 있다. 분양으로 전환되어도 분양가 규제는 없다. 8년 뒤 뉴스테이에서 쫓겨나는 주민들이 생길 수 있다는 지적이 나오는 이유다.
이 같은 우려는 현실이 될 가능성이 높다. 뉴스테이 사업자들은 임대료 수입만으로는 적자를 기록할 것으로 예상하지만, 분양 등으로 수백억원의 수익을 올릴 것으로 평가하고 있기 공장 매물 때문이다. 이 수익은 주택도시기금과 민간 사업자 등이 분배하게 된다. 국토부는 임대를 연장할 수 있도록 지원방안을 마련했다고 밝혔다. 양도소득세 장기보유특별공제 혜택으로 공제율 50%가 적용되고, 10년 이상 임대하면 공제율이 70%까지 확대되는 것 등이다. 그러나 이원욱 의원은 “뉴스테이는 분양을 통해서만 수익을 낼 수 있는 구조이기 때문에 추가 혜택으로도 임대 연장을 유도하기 어려울 것”이라고 말했다.
추석 연휴가 끝나고 본격적인 분양시즌이 시작됐다. 전통적인 가을 분양 성수기인 10월에는 1000가구 이상 대단지 아파트 5만9000가구가 분양에 나설 계획이다. 다만 미분양 주택이 덩달아 늘고 있고 주택경기 호황이 지속되면서 공급과잉에 따른 입주대란 공포도 확산되는 분위기다.
22일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 오는 10월 계획된 분양물량은 총 8만5206가구로 집계됐다. 지난해 10월(4만7146가구)과 비교해 1.8배 늘었다. 이 가운데 단지규모 1000가구 이상 대단지 분양물량은 5만9598가구로 전체 분양물량의 69.9%를 차지한다. 지난 1월 이후 대단지 분양물량 비중 가운데 가장 높은 수준이다. 규모에 걸맞은 부대시설을 갖춰 시세가 높게 형성되는 장점 덕이다.
실제로 지난해 전국 아파트 규모별 가격 상승률(부동산114 렙스 기준)을 보면 1000∼1499가구 단지의 가격 상승률이 7.4%로 가장 높았다. 1500가구 이상이 7.15%로 뒤를 이었고, 300가구 미만 단지는 3.93%에 불과했다. 단지 규모가 클수록 가격 상승을 기대할 수 있는 셈이다. 사무실 별장 국내 건설사도 연말연시를 피해 10월 대목에 사활을 걸 방침이라 대단지를 포함한 분양 시장 활기는 계속 이어질 것으로 보인다.
그러나 위험 요소도 산적해 있다. 미분양 주택 증가가 그중 하나다. 부동산114에 따르면 지난 7월 기준 전국 미분양 주택 물량은 6만3127가구로 전월(5만9999가구)보다 5.2% 늘어났다. 미분양 물량은 지난해 12월 6만1512가구로 정점을 찍은 뒤 감소하다 지난 5월부터 다시 증가세로 돌아섰다.
전국에서 미분양 물량이 가장 많은 곳은 경기도 용인이었다. 지난 7월 말 기준 5010가구로 전국 미분양 물량 중 8%를 차지했다. 지방에서는 창원시가 가장 많았다. 두 지역 모두 최근 2∼3년간 아파트 분양이 크게 늘어난 곳이다. 특히 지방의 경우 지난 6월 3만6674가구에서 한 달 만에 4만1734가구를 기록해 미분양 물량이 13.8%나 증가했다.
전문가들은 현재 상황을 ‘공급과잉’ 상태로 보고 있다. 올해 전국 입주물량은 27만9544가구였지만 내년 36만7910가구, 2018년 36만6688가구로 늘어날 전망이다. 2010년 이후 입주물량 평균치인 23만6578가구를 크게 웃도는 수치다. 이에 따라 미분양 물량이 많은 지역의 공포가 퍼지고 있다. 실제로 2007년 당시 분양가 상한제 시행을 앞두고 주택건설업계가 고분양가로 밀어내기 분양에 나선 결과 2년 후 수도권에 입주물량이 한꺼번에 쏟아지면서 집값 급락과 입주대란이 불거졌다.
같은 사례가 반복될 경우 서울보다는 지방에 타격이 더 클 전망이다. 부동산114에 따르면 서울은 입주대란이 예상되는 2017년과 2018년 각각 2만6533가구와 3만759가구의 입주가 예정돼 있다. 지난 6년 평균 입주물량(2만8816가구)과 크게 다르지 않다. 그러나 대구의 오피스 임대 경우 올해 2만503가구를 시작으로 내년 2만1493가구, 2018년 1만3016가구 입주가 예정돼 있어 벌써부터 가격 하락세가 완연한 상황이다.
부동산114 리서치센터 임병철 책임연구원은 “수도권 지역은 미분양이 감소하고 청약열기도 지속되고 있어 지방 위주의 약세가 우려된다”고 말했다.
