정부가 지난 8월25일 “가계부채 관리방안”을 발표한 이후, 공급 감소에 대한 실수요자의 우려감이 높다. 정부는 향후 LH공공택지 공급량 조절과 분양보증 예비심사 강화, 주택 인허가 자제, 미분양 관리지역 확대, 분양보증 및 중도금대출보증 강화 등 주택 공급측면을 옥죄는 정책들을 베트남 부동산 내놨다. 하지만 정책 의도와 달리 수요자들은 향후 공급이 줄면서 기존주택과 신규 분양단지의 희소성이 높아질 것으로 해석하는 분위기다. 이 때문에 공급량이 상대적으로 부족한 서울을 중심으로 이번 주 매매가격 상승률이 높게 나타났다.
부동산114에 따르면 8월 5주차 서울 주간 아파트 매매가격은 0.23% 상승한 것으로 나타났다. 이는 지난 주(0.19%) 변동률을 뛰어 넘은 것으로, 올해 들어 가장 높은 상승률이다. 지난 주 청약접수를 마감한 개포동 디에이치아너힐즈(개포주공3단지 재건축)가 평균 100대1로 높은 경쟁률을 기록한 가운데, 서울 강남권과 양천구 목동 일대 재건축 아파트 중심으로 강세가 이어지고 있다. 게다가 정부의 8.25가계부채 대책 발표 후 공급축소를 우려한 실수요자의 매매전환 움직임도 늘어나는 모양새다. 서울 재건축 아파트는 0.54% 상승했으며, 일반아파트는 0.17% 변동률을 기록했다. 그 외 신도시는 0.07% 경기ㆍ인천은 0.05% 상승했다.
한편, 매매시장으로 수요자가 이탈하고 있는 전세시장은 상대적으로 안정적인 흐름을 나타냈다. 서울은 0.05% 신도시는 0.06% 경기ㆍ인천은 0.05% 상승했다.
[매매]
서울은 △양천(0.71%) △강남(0.40%) △강동(0.29%) △은평(0.27%) △성동(0.26%) △강서(0.23%) △관악(0.21%) △서초(0.21%) △송파(0.19%) △노원(0.18%) 순으로 상승했다. 양천은 재건축 본격 추진에 대한 기대감이 이어지며 목동신시가지 1,4,6,9,10단지를 중심으로 1,000만원-3,000만원 올랐다. 강남4구에서 시작된 재건축아파트의 상승세가 목동 재건축 시장으로 이전되는 분위기다. 강남은 재건축아파트의 잇단 분양성공으로 매도자가 호가를 높이고 있다. 압구정동 구현대1차,4차와 현대사원이 2,000만원-5,000만원 올랐다. 개포주공3단지의 분양성공으로 기대감이 커지며 개포주공1단지도 1,000만원 상승했다. 강동은 고덕주공 5단지의 이주비와 이주일정이 확정되며 상일동 고덕주공 5,6,7단지가 1,000만원-3,000만원 올랐다.
신도시는 △위례(0.25%) △산본(0.17%) △일산(0.14%) △중동(0.14%) △평촌(0.10%) 하노이 아파트 으로 상승했다. 위례는 성남시 창곡동과 하남시 학암동 일대 아파트 위주로 매매가격이 상승했다. 입주단지가 늘어나면서 매수 수요는 늘었지만 나오는 매물은 귀한 상황이다. 창곡동 위례힐스테이트가 1,000만원, 래미안위례가 1,000만원-2,000만원 올랐고, 학암동에 위치한 위례엠코타운센트로엘과 위례그린파크푸르지오도 1,000만원 상승했다. 산본은 소형아파트 매물부족이 심화되는 양상이다. 세종주공6단지가 1,000만원, 충무2단지주공이 500만원 올랐다. 일산은 전세수요의 매매전환이 늘면서 상승했다. 일산동 후곡2단지동양,대창이 250만원-1,500만원, 백석동 백송9단지두산이 1,500만원 올랐다. 중동은 중동에 위치한 은하주공1단지가 1,000만원-1,500만원, 미리내롯데2가 1,000만원 상승했다. 파주는 상대적으로 저렴한 급매물 소진 이후 선호도가 낮은 중대형 위주로 매물이 나오면서 와동동 가람마을1단지벽산한라가 500만원 하락했다.
경기·인천은 △과천(0.25%) △성남(0.18%) △광명(0.16%) △부천(0.15%) △고양(0.14%) △양주(0.11%) △시흥(0.10%) △구리(0.07%) △군포(0.07%) 순으로 상승했다. 과천은 주공6단지의 관리처분인가 이후 호가가 높아지며 가격이 올랐다. 중앙동 주공1단지가 1,500만원 올랐고, 별양동 주공4단지와 6단지가 500-1,500만원 상승했다. 성남은 신흥동 주공아파트(2,208가구)의 이주가 시작된 이후 이 일대 정비사업 추진에 대한 기대감으로 상대원동 선경,삼익이 500만원 올랐다. 광명은 재건축 기대감이 지속되며 노후아파트가 가격상승을 이끌었다. 하안동 2,4,6,7,10단지가 500만원-2,000만원 올랐다. 부천은 중소형 면적의 물건부족에 시달리며 오정동 삼두,창보,세종1단지가 500만원 상승했다. 고양은 행신동 햇빛주공20단지가 500만원, 화정동 달빛신안이 1,500만원 올랐다.
[전세]
서울은 △성북(0.30%) △서대문(0.29%) △은평(0.24%) △강북(0.16%) △구로(0.16%) △동작(0.09%) △송파(0.09%) 순으로 상승했다. 성북은 가을 이사철을 앞두고 전세물건에 대한 문의가 늘어났다. 돈암동 브라운스톤돈암이 1,000만원-2,000만원 올랐고, 길음동 신안파크가 1,000만원-2,500만원 상승했다. 서대문은 북가좌동과 남가좌동 가재울뉴타운이 전세물건 부족에 시달리며 공장 매물 순가재울센트레빌, 가재울뉴타운IPARK, DMC래미안e편한세상이 1,000만원-2,500만원 올랐다. 은평은 전세물건에 대한 대기수요가 늘어났다. 이 영향으로 응암동 백련산힐스테이트1차,2차,3차가 500-1,500만원 상승했고, 진관동 은평뉴타운마고정센트레빌이 1,500만원 올랐다. 한편 ▼서초(-0.05%) ▼강동(-0.18%)은 지난 주에 이어 아크로리버파크반포(1,612가구) 등 주변 새 아파트 입주 영향으로 기존 아파트 전셋값은 다소 떨어졌다.
신도시는 △위례(0.16%) △중동(0.15%) △분당(0.11%) △일산(0.10%) △동탄(0.05%) 순으로 올랐다. 위례는 새 아파트 전세매물에 대한 희소성이 높아 가격이 올랐다. 송파 장지동 위례IPARK2차(C1-2)가 1,000만원-2,000만원 상승했다. 중동은 여름 휴가철이 지나면서 본격적으로 전세수요가 늘고 있지만 물건은 부족한 상황이다. 상동 연화대원,쌍용이 1,000만원 올랐고, 중동 미리내롯데2가 500만원-1,500만원 상승했다. 분당은 가을 이사철 영향으로 소형면적의 전세매물이 귀하다. 서현동 시범삼성,한신이 1,000만원, 분당동 장안건영이 1,000만원 올랐다. 일산도 지난 주에 비해 매물부족이 심화되는 양상이다. 주엽동 문촌18단지대원이 500만원 상승했고, 일산동 후곡5단지영풍,한진이 1,000만원-1,250만원, 백석동 백송9단지두산이 1,500만원 올랐다. 평촌은 수요 대비 전세물건이 늘어나며 평촌동 인덕원대우푸른마을,초원부영이 1,000만원-1,500만원 하락했다.
경기·인천은 △성남(0.25%) △부천(0.15%) △과천(0.14%) △화성(0.12%) △양주(0.11%) △시흥(0.08%) △의정부(0.08%) △오산(0.08%) 순으로 상승했다. 성남은 신흥동 주공아파트(2,208가구) 재건축 이주 영향으로 주변 아파트 전세값이 강세다. 단대동 단대푸르지오가 500만원-1,500만원 사무실 별장 올랐으며, 하대원동 주공아튼빌이 1,500만원 상승했다. 과천은 주공4단지 전세값이 500만원-1,000만원 상승했다. 가을 이사철로 접어들면서 지역 내 전세 매물이 귀한 상황이다. 화성은 전세수요는 꾸준히 늘어나고 있지만 다른 지역과 마찬가지로 매물부족에 시달리고 있다. 능동 숲속마을모아미래도2단지가 1,000만원, 향남읍 향남시범살구꽃마을화성파크드림이 500만원 올랐다. 구리는 가격 부담감에 전세수요 움직임이 줄면서 교문동 구리두산이 500만원 하락했고, 안양은 호계동 무궁화한양이 250만원 떨어졌다.
▣ 8.25 “가계부채 관리방안” 발표 이후, 실수요자 매매전환 늘어
지난 8월 25일 정부가 “가계부채 관리방안”을 발표한 이후, 수요자들은 향후 공급축소에 따라 기존주택과 분양주택의 희소성이 높아질 것이라 예측하는 분위기다. 대책의 주요 내용 중 공공택지 공급량 조절과 주택 인허가 자제, 분양보증 및 중도금대출보증 강화 등 분양시장의 중장기 공급을 옥죄는 내용이 주를 이루고 있기 때문이다.
현재 재건축 등 정비사업을 중심으로 아파트 공급이 이루어지는 서울은, 수요 대비 공급 부족에 시달리고 있어 금번 정책을 기점으로 매매가격 상승폭이 더 확대되는 양상이다. 정부는 미분양이 크게 늘어나는 지역을 중심으로 공급축소 지역을 선별할 계획이지만 수요자는 전반적인 희소성 증대 부분에 더 주목하는 상황이다.
이처럼 정부와 주택 수요자의 정책 해석이 엇갈리면서 부동산시장이 정부 의도와는 다른 방향으로 움직이고 있다. 게다가 방향성이 엇갈리는 가운데 9월에서 10월로 이어지는 가을 성수기가 도래하고, 전세시장의 불안요인인 이사철까지 시작되는 등 매매와 전세값 상승흐름이 더 이어질 가능성이 높다.
향후 정부는 분양시장 과열이 지속되고 저금리에 따라 투기적 수요가 누그러지지 않을 경우 분양권 전매제한이나 LTV등 금융규제 강화 등의 후속 대책 카드를 꺼낼 가능성도 있다. 오피스 임대 실 거주 중심의 매수자가 아니라면 정부 정책에 각을 세워야 하는 상황이므로, 과거 성수기 때와 달리 불확실성이 높은 9월의 시작점이라 할 수 있다.
