【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 8.25 가계부채 관리 방안을 발표했으나 ‘분양권 전매 제한 강화’ 등 핵심이 빠진 맹탕 대책이라는 비판이 나오면서 국토교통부의 머릿속이 복잡해졌다.
국토부 입장에서는 간신히 살아난 부동산 경기를 꺼트리지 않는 선에서 시장 과열을 잡겠다는 복안이다. 하지만 강력한 규제 없이는 공급 과잉 이슈와 가계부채 증가를 막을 수 없는 게 현 상황이라 내심 답답함도 커지고 있다.
1일 업계에 따르면 김경환 국토교통부 제1차관은 지난 29일 세종시 정부세종청사에서 열린 간담회에서 “미분양이 많은 지역의 주택공급 속도를 조절하겠다”고 베트남 부동산 밝혔다.
국토부에 따르면 지난해 주택 인허가 물량은 총 76만 5000가구로 역대 최대치를 기록했다. 올해 상반기에도 지난해보다 18.4% 증가한 35만 5000가구가 인허가를 받았다.
지난해 사상 최대 규모의 분양 물량이 쏟아졌지만 올해 7월까지 신규 분양은 3.9% 줄어드는 데 그쳤다.
이에 김 차관은 “지난해 공급 상황이 앞으로도 계속되면 시장에서 소화되기 어렵다고 판단했다”면서 “일부 지역의 공급 과잉이 가시화할 것으로 보고 토지 매입 단계에서부터 선제적으로 미분양이 큰 지역에서 추가 공급 속도를 조절하겠다”고 전했다.
◇공급 줄이겠다지만 효과는 ‘미지수’
이처럼 공공택지 공급을 줄이겠다고 나섰지만 이미 건설사들은 2018년까지 분양할 택지를 확보해놓은 상태라 당장은 큰 타격이 없을 것으로 보인다. 또 택지 분양은 보통 1~2년 정도 걸리고 건설사가 토지 매입 후 분양까지 2~3년 걸려 당장 시장에 미치는 효과는 미비하다.
실제 9월 수도권 분양물량은 전월 대비 70% 증가한 3만2042가구로, 전월 대비 하노이 아파트 무려 33% 증가한 수치다. 10월 이후 분양 물량도 전년 대비 적지 않은 19만 가구가 대기 중이다.
정부가 추가 대책을 내놓을 가능성도 있어 건설사들은 규제가 강해지기 전에 단기간에 분양 물량을 쏟아내 리스크를 최소화하려 할 것으로 분석된다.
대형건설사 한 관계자는 “정부가 고분양가 논란을 막기 위해 개포 ‘디에이치 아너힐즈’ 분양가를 규제했지만 오히려 시세 차익을 노린 투기 세력이 몰려 청약경쟁률 100대 1이 나왔다”면서 “이번 대책 역시 공급 물량을 줄인다는 시그널로 인해 건설사도 단기간에 밀어내기 분양에 나설 공산이 크다”고 전했다.
분양 대행사 관계자는 “지난해 말에도 정부가 여신심사를 강화하면서 동탄2신도시 등의 분양 시장이 급격히 위축했지만 올해 3~4월 들어 다시 살아났다”면서 “이번 대책 역시 일부 영향은 있겠지만 곧 예전 시장 분위기를 회복할 것”이라고 전했다.
◇해외 부진 ‘건설사’ 위해 분양 시장 ‘활로’ 열어줘
이처럼 정부가 분양 시장을 직접 조일 수 있는 분양권 전매 제한 강화, 청약 자격 1순위 조건 변경, DTI·LTV 강화 등을 내놓지 않은 것은 건설사들에 활로를 열어주기 위한 것으로 볼 수 있다.
현재 건설사들이 의지할 곳은 국내 주택 시장 밖에 없다. 해외 건설 수주는 전년 동기 대비 47.5% 격감한 정도로 위축돼 있고, 내년도 SOC(사회간접자본) 예산마저 1조9000억원(8.2%)이나 역대 최고로 감액됐다.
대형 건설사들이 과거 저가 수주한 중동 프로젝트의 대규모 손실을 감당해낼 수 있는 공장 매물 것도 지난해부터 시작한 국내 주택 시장의 활기 덕이다.
이렇다 보니 가계부채를 총괄하는 기획재정부와 달리 건설업계의 이해관계를 조율해야 하는 국토부 입장에서는 시장 규제에 좀 더 복잡하고 보수적으로 다가갈 수밖에 없다.
건설업계 관계자는 “해외 건설시장이 녹록지 않은 상황에서 그동안 국내 분양 시장에 의존해 왔기 때문에 버틸 수 있었다”면서 “분양 시장마저 위축되면 건설업계가 급격히 어려워질 수 있었는데 다행히 정부의 규제가 약해 좀 안심이다”고 전했다.
◇공급 과잉 부작용 막기 위해 미분양 우려 지역 관리 ‘필요’
문제는 국토부가 부동산 시장에 대응하는 데 자칫 늦게 되면 2010년부터 2013년까지 나타났던 심각한 미입주 사태가 재발할 수 있다는 사실이다.
아직 분양가 수준이 적정한 편이고 저금리 기조를 고려할 때 주택 가격 급락 가능성은 크지 않다. 그러나 분양 물량이 더욱 늘어날 경우 일부 지역에서 공급 과잉 위험이 발생할 가능성이 적잖다.
이와 더불어 연내 미국 금리가 인상되면서 국내 금리도 동반 인상되면 이로 인한 가계 부채 부담이 커져 국내 경기에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
김 차관은 “주택도시보증공사(HUG)가 미분양 우려 지역 23곳을 관리하고 있으며, 상황에 따라 조정도 가능하다”며 “이미 사업이 진행하는 사업장은 자체적으로 속도를 늦추는 등 시그널 효과도 어느 정도 있지 않겠나 생각한다”고 밝혔다.
[헤럴드경제=정찬수 기자] 하반기 분양시장이 열린 가운데 브랜드 아파트의 지역 첫 진출작에 관심이 쏠리고 있다. 지역 내에서 볼 수 없었던 프리미엄을 내세워 가치 상승과 경쟁력까지 확보를 할 수 있어서다.
2일 업계에 따르면 지역 첫 브랜드 아파트는 브랜드에 대한 이미지 제고를 사무실 별장 위해 다른 사업장보다 평면, 조경, 커뮤니티 등 상품에 공을 들이는 경우가 많다. 첫 아파트 공급의 분양성적이 향후 일대 후속분양의 교두보 역할을 하기 때문이다. 여기에 처음이라는 희소성과 상징성은 지역 랜드마크로 자리매김할 가능성도 높다.
지난 2013년 3월 동탄2신도시에서 처음으로 선보인 반도건설의 ‘동탄2시범반도유보라아이비파크1차(A18)’가 대표적이다. 이 단지는 2013년 첫 진출 당시 4베이(Bay) 등 최신 설계를 적용해 인기가 높았다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전용면적 99㎡A 주택형은 지난 5월 5억 9200만원에 거래돼 분양가(기준층 기준 4억 1810만원) 대비 1억 7000만원 가량 웃돈이 붙었다.
현대건설이 지난 2007년 광주시에서 선보인 ‘상무 힐스테이트’도 마찬가지다. 호남지역 첫 힐스테이트 대단지로 관심이 높았다. KB부동산에 따르면 이 단지 전용면적 134㎡ 분양가는 3억 9000만원~4억 2000만원 선이었지만, 현재 4억 7000만원~5억 3000만원 선으로 뛰었다.
청약시장에서도 인기는 입증됐다. 2014년 10월 위례신도시에서 자이 브랜드를 처음으로 선보인 ‘위례자이’는 1순위에서만 451가구 모집에 6만2670명이 몰리며 평균 138.96대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 올해 8월 금강주택이 경기도 남양주 다산신도시에서 선보인 ‘다산신도시금강펜테리움리버테라스1(B4)도 평균 21.7대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감됐다.
업계 한 관계자는 “건설사 입장에서 지역 첫 진출은 지역민들에게 자사 브랜드에 대한 긍정적인 이미지 각인은 물론 후속 분양의 교두보 확보를 위해 상품설계에 더욱 신경을 쓰는 편”이라며 “분양가도 합리적으로 책정하는 경우가 많아 가격 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있다”고 말했다.
하반기 분양시장에서도 지역 내 첫 브랜드 공급을 앞둔 단지들이 많다. 대림산업은 9월 서울시 금천구 독산 2-1특별계획구역(독산동 1007-19번지 일대)에서 ‘e편한세상 독산 더타워(859가구ㆍ조감도)’를 분양한다. 아파트는 전용면적 59~84㎡ 432가구, 오피스텔은 전용면적 26㎡ 427실로 구성된다.
GS건설도 이달 경기도 안산시에서 안산 첫 자이 브랜드 아파트를 선보인다. 고잔지구 90블록 일대에 들어서는 이 단지는 총 7628가구의 도시개발사업 중 1단계 사업이다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 49층, 16개동, 총 4283가구 규모로 이중 아파트는 3728가구, 오피스텔은 555실로 구성된다.
이밖에 두산건설은 9월 서울 송파구 오금동 일대에서 ‘송파 두산위브(269가구)’를 선보인다 오피스 임대. 송파구에서는 처음으로 선보이는 두산위브 브랜드 아파트다. 부산광역시 동래구에서는 처음으로 ‘코오롱하늘채’ 브랜드 아파트가 들어선다. 코오롱글로벌이 사직동 103-1번지 일원 외에서 선보이는 ‘아시아드 코오롱하늘채(660가구)’는 지하 3층~지상 44층, 4개동, 전용면적 84㎡ 단일로 구성된다.
