부산도시공사가 해운대 해수욕장 앞 금싸라기 땅 48334㎡를 민간 사업자에게 넘긴 대금은2333억 6천여만 원이었죠. 그러면 도시공사가 총 사업 부지를 사 들이는데 든 금액은 모두 얼마일까요? 엘시티를 둘러싼 불편한 진실 ③…금싸라기 사업부지 “적자를 보고 팔았다” 엘시티 공사 모습 엘시티 공사 모습 지난 2010년 도시공사가 제게 준 자료는 모두 2330억 원입니다. 직접적인 부지 인수 대금 1990억 원을 포함하여 금융이자 및 부지 조성공사비 등을 더한 금액입니다. 즉 2330억원에 이 베트남 부동산 사업 부지를 매입해 민간사업자인 엘시티 측에 2333억 6천여만 원에 팔았다는 겁니다. 단순 논리로 보면 3억 6천여만 원 흑자인 셈이죠. 하지만 사실은 손해를 보고 넘겨 준 겁니다. 왜냐고요? 부산시는 사업부지내 소공원 3곳과 단지 내 소도로를 도시공사 돈으로 조성해줘야 합니다. 이 금액이 26억 원 이상입니다. 그러면 사실상 이 황금 땅을 적자를 보고 판 셈 입니다. 2010년 당시 부산도시공사의 부채는 2조원이 넘었습니다.
게다가 엘시티 사업부지 주변의 접근 도로도 부산시가 모두 책임을 떠안아 앞으로 이 일대 교통체증 해소에 얼마만큼의 예산이 들어갈지 가늠하기 어렵습니다.
● 엘시티를 둘러싼 불편한 진실 ④…“개발이익은 100% 민간 사업자에게 귀속”
엘시티 조감도
엘시티 조감도
앞에서도 지적했지만 이 사업은 “부산 시민에게 친수공간을 제공한다”는 명목 아래 4계절 체류형 관광단지 조성을 약속했습니다. 그러나 실상은 공공개발은 커녕 초호화판 민간 개발수익사업으로 전락했습니다.
고도한 부채를 안고 있던 부산도시공사가 ‘황금알을 낳는 하노이 아파트 거위’라는 평가를 받았던 이 사업 부지를 조성해 얻어 들인 수익은 사실상 없습니다. 아니 오히려 적자사업으로 전락했습니다.
그러면 민간 사업자인 엘시티 PFV가 걷어 들인 개발이익은 어느 정도 규모일까요?
엘시티 측이 해운대 구청에 신고한 총 사업비 규모는 2조 7400여억 원입니다. 이 가운데 부지구입비가 2390억원, 건축 공사비 2조 3280억원, 일반 분양비 1720억원으로 나뉩니다.
그러면 민간사업자가 걷어 들일 수 있는 개발이익은 얼마나 될까요?
먼저 엘시티 아파트를 100% 분양했을 때 걷어 들일 수 있는 분양 수익금은 882세대에 1조 6264억여원 정돕니다. 다음으로 엘시티 레지던스 호텔의 분양수익금은 561세대에 1조 2022억여원 규몹니다. 엘시티 아파트와 레지던스 호텔을 분양한 금액을 합하면 2조 8820여억원으로 총 사업비를 공제하고도 1400여억원 정도 남습니다.
엘시티 저층부 조감도
엘시티 저층부 조감도
여기에다 260실 규모의 6성급 특급호텔의 임대 수익과 위락, 판매, 근린생활시설 등 상가 분양 수익, 그리고 직영할 것으로 알려진 워터파크 온천 스파 센터 , 전망대 등 최소한 1조원 대 이상의 부가 개발이익이 고스란히 민간사업자인 엘시티 PFV 몫으로 돌아갑니다. 이 직영시설은 그야말로 알짜배기 수익사업입니다.
● 엘시티 출자 지분 구성…100% 민간 사업자로 구성, 부산시 개발 이익 전무
최초 민간사업자 출자 지분 현황)
최초 민간사업자 출자 지분 현황)
(표1)에서 보듯 엘시티 PFV 의 전신인 트리플스퀘어 PFV의 지분 구성을 보면 모두 20개 사가 참여하고 있습니다. (현재는 참여사가 부분적으로 변동 있음) 20개사 중 10개사는 부산지역에 본사를 둔 금융 및 건설회사입니다.
이 가운데 전략투자사가 3곳인데요. 청안건설(주) 가 지분 27%, (주) 오션앤랜드가 2% (주) 아시아엘에스앤씨가 6%입니다. 그런데 이 3개 회사는 사실상 현재 검찰의 수배를 받고 있는 이영복회장이 실질 소유회사입니다. 이 세 회사의 지분을 합치면 35%로 압도적인 지분을 차지하고 있습니다. 사실상 엘시티 개발 사업이 이영복 회장의 주도하에 부산시와 부산도시공사의 지원 아래 진행돼 왔던 셈입니다.
공공개발 사업이라고 누누이 강조해 왔던 부산시와 부산도시공사는 공장 매물 지분이 단 1%도 없다보니 이에 따른 개발이익을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. 과도한 개발이익을 환수할 수 있는 장치도 없습니다. 부산시와 도시공사는 국방부 땅을 헐값에 불하받고 민간 소유 땅을 강제 수용해 부지를 조성한 뒤 고스란히 그것도 적자 손해를 보면서 민간사업자인 엘시티 PFV에 갖다 바친 겁니다.
● 불편한 진실 ⑤…총 사업비 뻥튀기로 아파트 세대수 법정 한도 최고 보장 받아
아파트 및 레지던스 호텔 분양 금액
아파트 및 레지던스 호텔 분양 금액
총 사업비 과다 책정 의혹도 있습니다. 엘시티의 전신인 트리플 스퀘어측은 민간사업자 공모 당시 117층 건물과 부대시설의 총 사업비로 1조 5400억원으로 잠정 산정했습니다. 그런데 당초 사업부지 5만㎡에서 6만6천㎡로 확대하고 건축 연면적 또한 58만 5천㎡에서 65만여㎡로 늘어나면서 총 사업비를 3조 4천억원 규모로 무려 2조원 가까이 늘려 놓았습니다. 사업 대상 면적이 늘어났다는 점을 고려하더라도 터무니없이 금액이 늘어난 겁니다.
왜 그랬을까요?
이 사업비는 바로 민간사업자의 수익성 보장을 위한 주요한 잣대가 되기 때문입니다. 당시 도시공사 자문위원 회의록이나 도시계획 심의회 자료, 건축 심의회 자료를 보면 사업비가 너무 많이 들어 민간 사업자에게 최소한의 사업성을 보장해 줘야 한다며 아파트 건설을 허용해 줘야 한다는 주장이 대세를 이룹니다.
그런데 민간사업자가 받은 주거시설 허용 비율은 어느 정도일까요?
현행 건축법상 주상복합건물의 주거시설 허용비율은 법정 최고 한도가 연 건축면적의 45%입니다. 그런데 엘시티 측이 받은 주거시설 비율은 44.85% 894세대였습니다. (최종 44%, 882세대로 조정)
당시 엘시티 전신인 트리플스퀘어 측은 “아파트의 평균 분양가를 3,3㎡ 당 1800만원으로 보고 사업성 확보를 위해서는 45% 이상의 주거시설 도입이 필요하다”고 주장해 왔습니다.
어떻습니까? 부산시와 도시공사는 민간사업자의 주장을 거의 완벽하게 보장해 주었다는 것을 알 수 있을 겁니다.
더구나 트리플 스퀘어측은 분양가를 3,3㎡ 당 1800만원으로 제시했습니다. 그러나 실제로는 어떠했습니까? 아파트 평당 분양가는 평균 2730만원, 레지던스 호텔은 3107만원으로 훨씬 사무실 별장 높은 분양가로 분양을 하고 있습니다, 분양가는 낮게 산정하고 총사업비는 부풀려 주거시설 허용을 최대한 보장받으려 한 것입니다.
또 레지던스 호텔(561실)의 경우도 당초 일반 호텔 380실, 6성급 특급 관광호텔 300실과 콘도 60실로 계획돼 있었지만 건축 심의 과정에서 콘도와 일반 호텔은 없애고 초호화 레지던스 호텔로 둔갑됐습니다. 앞에서도 언급했지만 레지던스 호텔은 말만 호텔이지 일반인이 개인적으로 소유할 수 있는 사실상 별장형 아파트나 다름이 없습니다. 배타적 소유권이 보장돼 있는 무늬만 관광시설이죠.
현재 총 사업비 2조 7400여억원 또한 부풀려졌을 가능성이 큽니다.
부산대 윤일성 교수는 “총사업비 가운데 부지 구입비를 제외한 건축공사비와 설계 감리비, 건설관리 용역비, 분양경비, 부대비용이 실제보다 부풀려 졌을 가능성이 매우 크다“고 지적하고 있습니다.
실제로 부산지검 동부지청의 수사과정에서 설계비와 건설관리 용역비에서 최소한 500억 원 이상의 비자금이 조성된 사실이 확인됐습니다. 또 일반 분양비 1720억원과 오피스 임대 부대비용 2200억원 등도 사용 용도가 불투명 하기는 마찬가집니다. 일례로 일반 분양비 가운데 광고홍보비가 한 때 4백억원 이상 책정되기도 했으니까요. 시민사회단체는 이 홍보비가 “언론 입막음용 당근”이었다고 주장합니다.
