아파트를 살 때 꼭 따져봐야 할 요소 중 하나가 환금성이다. 아파트를 팔고 싶을 때 잘 팔리느냐는 것이다. 환금성은 거래 회전율로 알수 있다. 전체 가구 중 매매된 가구의 비율이다. 예컨대 1000가구 단지와 100가구 단지에서 똑같이 10가구가 매매됐어도 회전율은 1000가구가 1%인 반면 100가구는 10%에 달한다. 100가구 단지의 환금성이 10배 높은 것이다. 베트남 부동산 조선닷컴의 부동산 콘텐츠 플랫폼 땅집go는 올 상반기 국토교통부의 아파트 실거래가 통계를 전수(全數) 분석해 서울에서 가장 환금성이 높았던 아파트 10곳을 찾아냈다. 이 아파트들을 집중 분석해 본다.
서울 강북 핵심 주거지 중 하나로 꼽히는 마포구 공덕동. 이곳에서도 래미안 공덕4차는 올해 수요자들의 관심이 가장 많았던 단지다. 총 597가구로 상반기에만 42건의 거래가 이뤄졌다. 공덕동에서 가장 높은 거래 회전율(7%)을 보였다.
공덕동 일대는 최근 몇년간 주거지역으로 인기가 급등했다. 광화문·여의도·용산 등 주요 업무지구와 가깝고 지하철과 도로 교통이 우수하며 상업시설도 풍부하기 하노이 아파트 때문이다. 그런데 공덕동에 밀집한 아파트 중에서도 공덕 래미안 4차가 관심을 모았던 이유는 뭘까.
◇공덕동 래미안4차 아파트 개요
▶위치 : 서울 마포구 공덕동 464
▶준공시기 : 2005년 11월 입주
▶건축개요 : 지상 20층 12개동, 총 597가구
▶주택형 : 전용 59㎡(315가구), 전용 83㎡A(104가구), 전용 83㎡B(70가구), 전용 112㎡(108가구)
■공덕동 일대에서 환금성 ‘으뜸’
‘공덕 래미안 4차’는 지하철 공덕역에서 걸어서 10분쯤 걸린다. 공덕역 5·6호선과 경의선·공항철도 등 4개 노선이 지나는 강북의 교통 요지다. 5호선을 타면 공장 매물 광화문과 여의도까지 10분대에 이동하기 편리해 20~30대 젊은 직장인 선호도가 높다. 단지 바로 앞에서 마을버스를 타면 6호선 대흥역, 2호선 이대역, 신촌까지도 멀지 않다.
‘공덕 래미안 4차’는 2005년 준공된 12개 동 597가구 규모다. 최근 준공된 아파트와 비교해도 웬만큼 갖출 것은 갖춘 단지라는 평가다. 어린이 놀이터·정원·피트니스센터·배드민턴장 같은 입주민 커뮤니티시설을 이용할 수 있다.
단지 안에 나무가 많고 곳곳에 정원이 조성돼 주거 환경이 쾌적한 것이 장점이다. 단지 내 조경은 주변 아파트 중 가장 공들여 꾸몄다는 평가다. 정원 안에 작은 정자(亭子)도 있다. 아파트로만 둘러싸여 주변에 유해 시설이 없고 조용하다. 반면 마포대로나 사무실 별장 공덕역 부근의 상업·업무시설이나 식당·대형마트·약국·병원 같은 편의시설이 멀지 않아 걸어서 이용할 수 있는 것은 또 다른 장점이다.
그러나 단지가 경사져 있다는 것이 단점이다. 공덕역부터 단지 주 출입구까지는 오피스 임대 경사가 거의 없다. 하지만 단지 내부에는 언덕이 꽤 있다. 아이나 노인에게는 불편한 부분이다. 공덕초등학교가 걸어서 11분 정도로 멀지는 않지만 마포대로를 건너야 한다는 것도 단점이다.
이런 장단점이 집값에도 반영돼 있다. 자녀가 없거나 젊은 수요층이 주로 찾는 전용면적 59㎡는 초강세다. 지난달 6억원에 실거래가 이뤄져 1년 전보다 7000만원 정도 오른 역대 최고 수준이다. 현재 매물 호가는 최고 6억5000만원까지 나와 있다. 반면 3~4인 이상 경남아파트 Keang Nam 가족이 주 수요층인 전용면적 83㎡는 최고가 6억8000만원으로 전 고점과 비슷한 수준에 머물러 있다. 호가 기준으로 보면 두 주택형의 시세 차이가 3000만원에 불과한 셈이다.
■수요 많은 전용 59㎡…주변 공급량 부족
전용 59㎡ 아파트가 인기있는 이유는 공덕역 일대에 소형 주택 공급이 수요에 비해 부족하기 때문이다. 공덕역 주변으로는 ‘공덕 래미안’ 1·3·4·5차와 ‘신공덕 래미안’ 1·3차를 제외하고는 전용 59㎡ 주택형이 포함된 아파트를 찾기 어렵다. 공덕동 ‘한화꿈에그린’(192가구)·신공덕동 ‘펜트라우스’(476가구)는 가장 작은 면적이 전용 84㎡이고, 공덕역 바로 앞 신축 아파트인 ‘공덕파크자이’는 전용 83㎡ 이상, ‘마포 삼성래미안’(982가구)도 전용 72㎡ 이상으로만 구성돼 있다.
공덕동 일대 전용 59㎡ 아파트는 품귀 현상이 벌어지면서 가격이 급등했다. 신공덕동 ‘브라운스톤 공덕’(2009년 입주), ‘공덕아이파크’(2013년 입주)가 대표적. 이 아파트들의 전용 59㎡는 호가만 6억5000만원을 웃돈다.
이런 이유로 전용 59㎡ 소형 아파트를 찾는 수요자들에게 주변 시세보다 최소 5000만원 이상 저렴한 공덕동 ‘래미안 4차’(5억 후반~6억원)는 매력적일 수밖에 없다. 공덕 래미안 4 차 전용 59㎡는 주변 ‘공덕 래미안’ 시리즈 중에서도 1차와 함께 가격이 가장 싼편이다. 3차는 6억5000만원, 5차는 6억3800만원까지 실거래가 이뤄졌다.
■갭투자 많았던 59㎡…83㎡가 나을 수도
‘공덕 래미안 4차’를 비롯한 주변 단지 중에서 인기가 많은 주택형은 전용 59㎡임이 분명하다. 하지만 최근 가격이 급하게 올라 실수자요자라면 신중한 판단이 필요하다. 전용 59㎡와 전용 83㎡ 가격 격차가 어느정도까지 좁혀질 수 있느냐가 문제다. 두 주택형의 매매가격이 비슷해질수록 수요자들은 83㎡에 더 눈이 갈 수밖에 없다.
현지 부동산 중개업소들은 최근 전용 59㎡의 가파른 가격 상승에는 공급 부족과 함께 이른바 ‘갭(gap) 투자’(전세금과 매매가의 차액이 적은 것을 활용한 투자 기법)가 많았던 것도 이유라고 본다. 전용 59㎡ 전세금이 올3분기 5억원까지 올랐다가 최근 4억원 후반대로 떨어진 것도 갭투자로 산 매수자들이 전세 매물을 많이 내놓았기 때문이라는 것이다. 갭투자가 개입해 급하게 오른 가격은 결국에는 실수요자에게 부담이 될 수 있으므로 주의해야 한다.
이런 면에서 오히려 저평가된 전용 83㎡가 나을 수도 있다. 앞으로 전용 59㎡ 입주자가 자녀 성장에 따라 전용 84㎡로 이사하는 수요가 생길 가능성도 있다. 실제로 최근 ‘공덕 래미안 4차’ 매물 중 59㎡보다 84㎡가 훨씬 더 귀하다.
공덕동의 단점으로 지적됐던 학군 문제가 개선될 가능성도 있다. 마포에서는 중·고등학교가 부족하고 보낼만한 학원이 적어 자녀가 크면 목동 등 다른 지역으로 이사하는 경우가 많았다. 하지만 최근 대단지들이 입주하면서 교육 환경이 개선될 것이란 기대감이 높다. 이 경우 전용 83㎡의 인기가 다시 높아질 수 있다.
■“층간 소음 심하다” 악소문은 근거없어
‘공덕 래미안 4차’와 관련해 많이 나도는 악소문이 층간 소음이다. 부동산 중개업소들도 “집 보러오는 사람 중에 간혹 이런 걱정을 하는 경우가 있다”고 말한다.
하지만 시공사인 삼성물산은 “근거없다”고 일축한다. 삼성물산은 “층간 소음 관련해 입주민 민원 자체가 다른 단지와 비슷한 수준이었고 시공 하자로 인한 보수도 없었다”고 했다.
삼성물산은 “공덕 래미안 4차 건설 당시 슬래브 두께는 120~135mm로 시공할 때였지만 층간 소음을 차단하기 위해 150~165mm로 시공했고, 바닥 충격음을 저감시키기 위한 강화마루를 사용하는 등 당시 기준보다 층간 소음에 신경써서 시공했다”고 밝혔다. 최근 지은 아파트의 층간 소음 차단 능력이 더 뛰어난 것은 사실이지만 공덕 래미안 4차가 같은 시기 지어진 아파트보다 낫다는 것이다.
