강남지역의 아파트 가격은 지난 2011년 6월 6억5천472만원을 찍은 후 하락세를 타면서 2013년 9월 5억6천957만원까지 떨어졌다 반등의 기미를 보이지 않다가 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 완화된 2014년 8월부터 완만하게 상승 베트남 부동산 추세로 돌아섰다. 약 1년 만에 6억원을, 다시 1년여 만에 7억원을 넘었다. 특히 작년 7월 6억원을 돌파한 이후 1억원이 상승하기까지 1년 3개월밖에 걸리지 않았다. 이는 조사가 시작된 이래 가장 빠른 가격 상승 추세다. 올해는 매월 상승했다. 7월부터 700만원 안팎이 매월 상승하다가 10월에만 1천166만원이 올랐다. 월 1천만원 이상 오른 건 올해 들어 처음이다.
구별로는 재건축 호재가 컸던 강남구가 많이 올랐다.
강남구는 10월을 기준으로 ㎡당 1천276만원으로 올 1월(1천154만원)보다 122만원 뛰었다. 85㎡를 기준으로 하면 연초에 견줘 1억원 넘게 오른 것이다.
이밖에 서초구(95만원), 송파구(62만원), 양천구(57만원), 강서구(54만원) 순으로 매매 가격이 올랐다.
강남 11개구의 평균 전세값은 연초인 올 1월보다 1천563만원이 올랐다. 그러나 아파트 매매가격에 견줘 전셋값의 상승세는 다소 주춤했다.
10월을 기준으로 강남 11개구의 평균 전셋값은 4억7천840만원으로 평균 매매가의 67.5%다. 올해 1월(70.0%)보다 전세가율(매매가 대비 전세가)이 2.5%포인트 떨어졌다.
(서울=뉴스1) 국종환 기자 = “정부가 분양시장을 묶어버리니 규제에서 자유로운 기존 아파트에 돈이 몰릴 거라 생각하시는 것 같아요. 갭투자의 경우 분양권처럼 큰돈이 필요치 하노이 아파트 않다보니 문의하시는 분들이 많네요.”(파주 운정신도시 A공인)
신규 분양시장 규제를 강화한 ‘주택시장 안정적 관리방안(이하 11·3 대책)’이 발표된 뒤 투자자들의 관심이 기존 아파트로 향하고 있다. 저금리 기조에 마땅한 투자처가 없다보니 분양시장에 흐르던 돈이 결국은 기존 아파트로 옮겨갈 거라는 기대감에서다.
특히 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭(Gap)투자’의 경우 분양권거래처럼 소액 투자가 가능해 더욱 주목받고 있다.
4일 서울 비강남권, 수도권 신도시 일부지역 공인중개소와 온라인 부동산 커뮤니티에는 아파트 갭투자에 대한 문의가 부쩍 늘었다.
갭투자란 집값과 전셋값의 차이를 이용해 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식을 말한다. 예컨대 3억원짜리 아파트의 전세가 2억7000만원이면 3000만원을 가지고 집을 공장 매물 사는 것이다. 나중에 아파트 값이 3억3000만원으로 오르면 3000만원을 가지고 3000만원을 버는 방식이다.
전세금으로 매매자금을 대체해야 하기 때문에 전세수요가 많고 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역에서 주로 이뤄진다. 오래 전부터 부동산 자산가들이 써오던 수법이나 전셋값이 지속적으로 상승하면서 일반 투자자들의 관심도 커졌다.
10월 서울 아파트 전세가율은 73.7%를 기록하고 있다. 경기도는 78.3%로 이보다 높다. 서울에서 가장 높은 곳은 성북구로 84.0%에 달하고 고양시와 용인, 파주 등 수도권 일부 신도시도 80%를 상회한다.
파주 운정신도시 일대 A공인중개소 관계자는 “한빛마을2단지의 경우 전용면적 84㎡ 주택형 매매가가 3억3500만원인데 전셋값이 3억500만원이다. 3000만원만 사무실 별장 있으면 한 채를 살 수 있다”면서 “1억원을 갖고 와서 한 번에 두세 채를 구해달라는 경우도 흔하다”고 말했다.
성북구 석관동 F공인 관계자도 “전세가율이 90%를 넘는 단지를 중심으로 갭투자 문의가 늘었다”면서 “비용적인 면에서 분양권 투자와 크게 차이가 없다보니 분양시장 규제 이후 돈이 이쪽으로 향하는 것 같다”고 분위기를 전했다.
하지만 일각에서는 정책 여파가 충분히 확인되지 않은 상황에서 무분별한 갭투자는 큰 손실을 야기할 수 있다며 우려하고 있다. 규제로 인해 분양시장이 위축되기 시작하면 전반적인 시장 심리가 꺾여 기존 아파트 가격도 떨어질 수 밖에 없다는 것이다.
한국건설산업연구원(건설연)은 이미 내년 전국 집값과 전셋값이 각각 0.8%와 1.0% 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 건설연은 “내년 하반기 이후에는 준공물량이 크게 증가해 오피스 임대 신규주택시장과 재고주택시장 모두에서 리스크가 확대될 가능성이 크다”며 “미분양·미입주 증가 등 공급 리스크뿐만 아니라 금융 리스크 가능성도 대비해야 한다”고 밝혔다.
