[서울신문]“결국은 오피스텔이잖아요. 아파트와는 다르죠. 돈이 없으니까 들어가는 거지 관리비도 비싸고, 대지 지분도 적고, 그렇게 관심이 가지는 않아요.”(서울 은평구 50대 직장인 김모씨) “아파트와 크게 다를 것이 없어요. 심지어 베란다까지 있잖아요. 대지 면적이 적은 거요? 어차피 요즘 아파트들 30~40층씩 짓는데 나중에 재건축이 되겠어요? 관리비도 생각보다 적게 나와요.”(서울 동대문구 30대 오모씨)
서울과 수도권의 쓸 만한 택지가 줄어들면서 ‘아파텔’이 주목받고 있다. 아파트와 오피스텔의 합성어인 이 상품은 한마디로 아파트를 닮은 오피스텔이다. 아파트는 주택용지에만 지을 수 있는데, 아파텔은 업무용지에도 건축이 가능하다. 보수적으로 보는 시선도 많지만 젊은층에게는 주목받고 있는 주거 상품이다.
●아파텔은 업무용지에 건축 가능
지난달 26일 경기 고양시 덕양구 삼송지구 S1-7블록에서 분양한 ‘e편한세상 시티 삼송2차’는 모델하우스에 3일간 2만 5000여명이 몰린 뒤 평균 10대1로 청약을 마감했다. 부동산 관계자는 “가격이 아파트보다 저렴하다 보니 실주거를 생각하는 젊은층과 함께 임대수익을 얻겠다는 중년층 모두 관심을 갖는 것 같다”고 설명했다.
이날 투자 목적으로 모델하우스를 찾았다고 밝힌 김모씨는 “내년에 삼송에 신세계 복합쇼핑몰이 들어오는데 거기서 일하는 사람이 9000명이라고 들었다”면서 “기본적으로 일자리가 가깝고, 요즘 젊은이들이 좋아한다는 ‘몰세권’(쇼핑몰과 가까운 주거지)이어서 월세 수요가 있을 것 같다”고 말했다. 부동산 개발 업체인 엠디엠은 삼송지구에 앞으로 두 차례에 걸쳐 아파텔을 추가 공급할 계획이다. 관계자는 “삼송지구에는 임대주택을 제외하고 20평형대 아파트가 거의 없는 상황”이라면서 “충분히 수요가 있다”고 자신감을 보였다.
●삼송 2차 ‘e편한 세상’ 청약 10대1
업계에서는 아파텔의 인기를 젊은층의 부동산에 대한 트렌드 변화에서 찾고 있다. 엠디엠 관계자는 “최근 짓는 아파트 대부분은 재건축이 불가능한 만큼 지분이 적어 재건축이 어려운 오피스텔에 대한 거부감도 줄어들고 있다”고 분석했다. 모델하우스를 찾은 강모(34)씨는 “최근 부동산 베트남 부동산 정책을 보면 전세가 사라지고 월세 아니면 자가로 살아야 할 상황”이라면서 “부모님 세대는 재개발·재건축으로 돈을 벌었지만 인구절벽 이야기가 나오는 우리 세대는 부동산으로 돈을 벌기 쉽지 않은 만큼 아파텔도 나쁘지 않다고 본다”고 말했다.
아파텔의 입지가 요즘 2030세대의 취향에 맞는다는 분석도 있다. 최근 건립된 아파텔들은 대형 쇼핑몰 주변에 자리잡은 경우가 많다. 건설사 관계자는 “맞벌이 부부가 늘어나고, 여가를 중요하게 생각하는 추세가 자리잡으면서 공연장이나 영화관, 체험형 시설이 많은 대형 쇼핑몰 인근 아파텔의 인기가 하노이 아파트 높아지고 있다”고 말했다. 다른 관계자는 “삼송이나 판교, 위례 등 일부 지역의 아파텔은 어중간한 아파트 입지보다 낫다는 평가를 받고 있다”면서 “특히 아이가 없는 젊은 신혼부부들이 살기에는 나쁘지 않다”고 말했다.
●최근 아파트 지분 적어 재테크 어려워
그렇다면 아파텔은 다 좋기만 할까. 일단 아파트와 다른 오피스텔인 만큼 세금 체계가 다르다. 아파트는 입주할 때 취득·등록세가 주택 가격의 1.1%이지만, 오피스텔로 공장 매물 규정돼 있는 아파텔은 4.6%를 적용받는다. 같은 4억원짜리일 경우 아파트는 취등록세가 440만원이지만, 아파텔은 1840만원의 세금을 내야 한다. 3.3㎡당 가격이 아파트보다 저렴하게 보이지만, 전용률이 낮아 실제 비슷한 전용면적의 아파트와 가격 차이가 크지 않은 경우도 있다.
월세는 비슷하지만, 시세차익을 생각하면 아직은 수익성도 아파트가 오피스텔보다는 좀더 낫다는 평가가 나온다.
지난 6월 기준 1년간 서울 시내 전용 60㎡ 규모 아파트의 평균 가격 상승률은 6.02%였고, 아파텔로 불리는 중형 오피스텔(전용 41~60㎡)의 가격 상승률은 1.13%였다. 임대수익은 비슷한지만 향후 가치 상승은 덜할 수 있다는 뜻이다. 부동산 관계자는 “아파트에 대한 선호가 더 크고, 시세차익도 아파트가 더 많은 편”이라면서 “세금 문제와 이후 관리비 등도 잘 따져 봐야 한다”고 설명했다.
아파트를 지을 때 필수적으로 지어야 하는 학교 등이 없는 경우도 있다. 실제 사무실 별장 경기 고양시 킨텍스 일대 주거용 오피스텔(아파텔)에 사는 초등학생들은 단지 안에 있는 학교를 두고 10차선 대로를 횡단해 먼 거리에 있는 초등학교를 다녀야 할 판이다. 전용면적 84㎡형의 주거용 단지이지만, 오피스텔은 법적으로 업무시설로 분류돼 단지 안 학교 배치에서 제외된다.
엠디엠 관계자는 “이례적이지만 우리는 시와 협의해 단지 안에 초등학교를 건립하기로 했다”고 말했다. 이어 “서울의 일부 아파텔은 상업시설이 밀집한 지역에 짓다 보니 술집 등 유흥가가 한가운데 들어서는 경우도 있다”면서 “실거주가 아닌 투자라도 주변 환경을 잘 살펴야 향후 공실 리스크를 피할 수 있다”고 조언했다.
“재건축 추진이 본격화된다는 소식이 전해지면서 석 달 새 3억원이 올랐죠. 매물이 나오면 일주일 안에 거래되고, 다음번 매물은 5000만원 높게 나오네요.”
지난 2일 서울 강남구 압구정동의 한 부동산 중개업소 관계자는 “일부 주민은 집값이 올라 좋다고 하면서도 하루 사이에도 수천만원 오르니 무섭다고도 한다”고 말했다.
서울과 수도권 일부 지역의 재건축과 분양시장이 ‘부동산 버블기’를 방불케 하는 투기 시장으로 변질되고 있다. 정부가 발표한 ‘8·25 가계부채 대책’에도 서울 재건축 아파트 가격이 치솟고, 일부 신규 아파트 청약경쟁률은 100대 1을 넘어섰다. 반면 대구 등 지방은 집값이 올 들어 최대 2% 정도 떨어지면서 양극화가 진행되고 있다. 전문가들은 “공급 과잉과 인구 감소 우려 등 집값 급락 우려가 나오는 상황에서도 초저금리로 인해 일부 지역 시장이 과열되는 이상 현상이 발생하고 있다”고 말했다.
4일 서울 강남구 자곡동에 문을 연‘송파 두산위브’모델하우스에서 관람객들이 아파트 단지 모형을 살펴보고 있다. 269가구를 분양하는 이 아파트 모델하우스에는 주말 동안 2만여명의 관람객이 몰렸다. /김연정 객원기자
4일 서울 강남구 자곡동에 문을 오피스 임대 연‘송파 두산위브’모델하우스에서 관람객들이 아파트 단지 모형을 살펴보고 있다. 269가구를 분양하는 이 아파트 모델하우스에는 주말 동안 2만여명의 관람객이 몰렸다. /김연정 객원기자
◇시세 차익 노린 거래 급증
이상 과열은 서울 재건축 시장이 주도하고 있다. 3월 11억1000만원에 거래됐던 개포동 개포주공1단지 전용면적 56.57㎡형은 7월 2억4000만원이 오른 13억5000만원에 거래됐다. 송파구 잠실주공5단지 전용면적 103.54㎡형도 6개월 새 2억원 가까이 올랐다. 분양 시장도 달아올랐다. 지난달 청약을 접수한 개포주공3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’는 63가구 모집에 6339명이 몰리며 평균 100대 1의 경쟁률을 기록했고, 지난 1일 청약을 받은 ‘래미안 장위1’도 평균 21대 1이라는 올해 서울 강북권 최고 경쟁률을 기록했다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “올해 7월 수도권 분양권 웃돈 총액이 작년보다 93% 더 많다”며 “그만큼 시세 차익을 노린 거래가 늘었다는 뜻”이라고 말했다.
◇정상 범위 넘어선 부동산 시장
전문가들은 서울·수도권의 경우 상당수 지역이 ‘부동산 버블기’인 2006~ 2008년의 고점을 넘어섰고, 분양권 거래나 분양가 상승세가 위험한 수준에 이르렀다고 분석한다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “현재는 성급하게 투자에 나섰다가는 피해를 볼 수 있는 ‘어깨 위’ 시장”이라고 했다. 실제 공급 과잉도 우려된다. ‘부동산114’에 따르면 2015~2016년 전국 아파트 입주 물량은 54만6684가구이지만, 2017~2018년 입주 물량은 73만6507가구에 달한다.
상황이 이런데도 수도권 일부 부동산 시장이 과열되는 가장 큰 이유는 초저금리이다. 마땅히 투자할 곳이 없는 상황에서 은행에서 낮은 금리로 돈을 빌려 집값이 오를 만한 곳에만 투자하는 사람이 크게 늘었다. 미국·유럽에서도 초저금리로 주택 가격이 과열되고 있다. 송인호 KDI 연구위원은 “투자자가 서울·수도권 지역 부동산 시장에 몰리면서 과열 양상을 빚고, 경북·충북·대구·울산 등에서는 집값이 떨어지는 양극화 현상이 벌어지고 있다”고 말했다.
정부도 마땅한 대책을 내놓기 어려운 상황이다. 국토부는 일부 시장의 과열을 인정하고 있지만, 내년 이후 공급 과잉으로 인해 집값 폭락 가능성이 있다는 이유로 분양권 전매 제한 등의 ‘고강도 대책’은 주저하고 있다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “불법 전매, 다운계약서, 양도세 전가 등의 문제를 관리·감독해야 한다”고 했다. 조명래 단국대 교수는 “정부의 부동산 부양 정책 부작용이 나타나고 있다”며 “올해 말까지 부동산 안정화 정책이 나오지 않는다면 현재의 거품이 더욱 커질 것”이라고 말했다.
